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Home Buyers and Home Sellers

置业人士

祝贺您! 您已决定实现拥有自己家园的梦想。 您即将开始圆梦之旅,成为自己家园的主人。 然而,就如所有寻梦之旅一样,沿途难免困难重重。 Stewart Title 将一路帮助您跨越障碍、解决难题,为您铺平道路,让您顺利实现目标。

在您启航之前,让我们先来看一下部分重要的问题,以便向您提供答案,告诉您采取什么步骤,让您的圆梦之旅更愉快、收获更丰厚。

您可以承受什么价位的房子?

选择最适合您的房地产经纪人

选择最有利于您的按揭出借人

选择适合的按揭

什么是 FHA 贷款?

找到理想家园

提供报价

完成交易

您可以承受什么价位的房子?

在开始寻找您的梦想家园之前,请先决定您可以花费多少钱而不觉得负担过重。 按揭出借人通常会考虑以下所有因素:

首期房款的多少

您工作的稳定性

现有债务

信用证明,以及

还款记录。

了解您的信用状况以及信用机构对您信用的评级也会是一个决定性的因素,尤其是当您开始与出借人洽谈的时候。 主要的征信(信用报告)机构有三家,只需支付少量费用,他们就会向您发送登记在案的最新的信用报告。

益百利(Experian)
1888-EXPERIAN (397-3742)

艾可飞(Equifax)
1800-997-2493

环联(Trans Union)
1-216-779-2378

出借人通常使用以下两个资格评定指导原则来决定您能管理多少贷款:

您每月的房屋开支 - 按揭还款、物业税、保险等等。这些开支加起来不应超过您每月总收入的百分之二十八。
您每月的生活费和长期债务(如有)- 公用服务开支(水、电、煤气等)、汽车和学校贷款、抚养孩子、健康和汽车保险等等。这部分开支不应超过您每月总收入的百分之三十六。

选择最适合您的房地产经纪人

在评估完您在开支方面的资格后,您需要找一位房地产专业人士。 像任何重要的旅途一样,您需要一位能干、胜任的向导,他有能力引导您完成所有程序,并且最终带领您达到终点 - 您的新家。

选择一位与您相处融洽的经纪人。 这位经纪人应该顾及您和您家人的需求,尊重您的个性,并且愿意陪伴您完成置业过程的每一个环节。

以下是关于寻找Ò合适Ó的经纪人的几个简单的指导意见:

如果您对中意的社区已经有一定了解,您可以在该社区内寻找经纪人。

寻找一位声誉好、经验丰富的经纪人 - 查看一下相关资格证明、以往记录以及所获奖项。

寻找一位身为房地产经纪人委员会¨会员的经纪人。

寻找不断学习的经纪人,例如获得注册住宅专家(CRS)、注册住宅经纪人(CRB)、房地产经纪人学院毕业生(GRI)或者认证买家代表(ABR)等资质的经纪人,因为这显示出该经纪人有意长期从事这项业务,而且愿意为自己的职业生涯投资。

请家人及/或朋友推荐人选。

在做出最后决定前至少面见三位候选经纪人。

如果有人向您推荐一位经纪人,您可以询问推荐人有关这个经纪人的一些问题,例如:

与经纪人打交道时的情形是怎样的?

他们为您工作时有多卖力?

他们有没有为您争取到好价格?

有没有发生任何纠葛?

他们是否总是把真实情况告诉您?

他们是否一直都为您留心工作,还是只是想拿到佣金?

您会再次使用他们的服务吗?

您已经筛选出三位最理想的专业人士。 现在是时候做最后决定,选择谁将成为您的向导了。 询问这三位入围人选以下问题:

在过去的六个月里,您曾经成功地代表过多少位买家?

您可以向我提供最近三至六位买家客户的姓名和电话号码吗?

您主要与买房者打交道还是与卖房者打交道?

您有哪些专业头衔?

您是否具备全面的办公自动化设施,例如个人电脑、传真机、复印机和语音信箱等?

您收多少佣金? 或者您是按小时计费,还是收取固定费用?

您能否提供一份验房师、保险经纪人以及声誉良好的贷款出借人名单,供我考虑?

在我们的报价中将包含哪些条款,以保护我们这些买家的利益?

您是否会先向我推销在您这里挂牌的房产,然后才让我看在其他房地产公司挂牌的房产?

您是否提供Ò业主自售Ó(For Sale By Owner)的房产信息?

您会如何帮助我省钱?

您将如何保护我的利益,以及我为什么要聘用您而不是别的经纪人?

在对房地产经纪人进行了最后一轮面试后,现在要问自己一些问题。 对以下问题的回答可以增加您找到最适合自己和家人的房地产经纪人的机会。

哪一位经纪人回复了您的电话?

哪一位经纪人曾向您提问,以便了解您对居所的期望/需求?

哪一位经纪人进行了财务分析,以便判断您能承受何种价位的房子?

哪一位经纪人曾向您建议有关的融资方法?

哪一位经纪人看上去最了解该社区?

哪一位经纪人解释问题最清楚?

您觉得与哪一位经纪人相处最融洽?

要记住,作为买房者 - 也就是您 - 应该采取卖房者一样的方法去寻找房地产经纪人。

您知道,每一个销售都有两个Ò方面Ó。 卖家这一方面由挂牌经纪人做代表。 买家这一方面由销售经纪人做代表。 销售经纪人也叫做买家经纪人。 通常情况下,房地产佣金是由卖家支付的。 因此,尽管销售经纪人代表买家,然而他们对卖家也承担一定的义务。 作为买房者,如果您希望房地产经纪人只代表您的利益,您需要聘请自己的房地产代理并支付佣金。 这样的房地产经纪人通常叫做买家代理。

如果您看到在报纸、房屋交易杂志或者互联网上的上市房源分类广告并打电话过去,接电话的极可能是挂牌代理。

选择最有利的按揭出借人

在选定房地产经纪人后,现在有人可以指导您完成落实按揭出借人的过程了。 您的经纪人将帮助您了解各种类型的贷款出借人并且选择最符合您财务需求的出借人。

每个贷款出借人都不一样,所以一定要选择适合您以及您具体情况的出借人。 挑选提供最佳条件的贷款出借人。 与多个按揭公司查询,并且使用一项或更多的报告服务。 如果没有覆盖您所在区域的报告服务,可以从您自己的银行,储蓄贷款机构或者任何以下机构开始寻找:

独立按揭公司:

提供所有家居按揭的一半多一些,包括大部分 VA 担保以及 FHA 承保的贷款。

储蓄机构:

储蓄和贷款机构以及储蓄银行提供接近四分之一的住宅按揭。 大部分为传统贷款,也就是那些不受 VA 或者 FmHA 担保,或者 FHA 不承保的贷款。

商业银行:

住宅借贷业务非常活跃。 银行同样是活动房屋购买者获得贷款的主要来源。

按揭中介机构:

扮演中间人的角色。 按揭中介通过与当地、地区以及国家级出借人的关系密切注视按揭市场的动向,可以将可能的借款人推荐给按揭银行、储蓄机构或者商业银行。 按揭中介并不借出款项,也不能批出贷款。

信用合作社:

提供首次按揭贷款全额的约三分之一,但您必须是会员。

公共机构:

通过销售免税债券,州及当地财政机构向符合资格的中低收入首次购房者提供低于市场利率的融资服务。

雇主及工会:

不要忽略了您的雇主,他们也能提供援助。 雇主可能会补助一些利息,甚至发放贷款。 工会是另一个潜在机会。 劳联-产联(AFL-CIO)提供所谓的Ò工会特权Ó(Union Privilege)。 加盟的工会可以向符合资格人士提供首次置业住宅贷款,首期房款要求低至百分之三。

我们再一次提醒您记住,您的房地产经纪人应该有能力提供大量的协助,帮助您找到合适的贷款出借人。 下面的工商名录也可以帮助您找到合适的贷款出借人。

贷款出借人名录 

选择合适的按揭

圆梦之旅的下一步是针对您自己的财务需求寻找合适种类的按揭。 尽管有一些人有能力而且的确直接付现金购买新的居所,但是大部分人还是象您一样。而这个时候就轮到贷款出借人发挥他们的技能和知识了。

在寻找新居所前进行预先甄选可让您掌握先机。 在您研究过自己所能负担的房子价位后,您已经知道自己符合多高的按揭标准。 事情很简单,您要从按揭出借人那里选购贷款。

首先,审视一下您会接触到的主要按揭类型。 下面的表格包含了您最可能接触到的按揭品种。 同样的,要提出问题;您的贷款出借人将十分乐意向您解释各类型贷款的安排,同时解答您所有的疑问。

固定利率按揭(FRM)

这是标准的按揭模式。 这也是最古老、最容易理解的按揭类型。 它最吸引人的地方是在整个贷款期间利率和还款金额都是固定的,而贷款期通常长达 15 或 30 年。 不过,如果利率下调,贷款持有人就不能得益于新的、较低的利率,除非重新进行融资。

可调整利率按揭(ARM)

如果采用这种按揭,您支付的利率将随着经济大环境下其他利率的变化而提高或降低。 因此,您作为借款人就得承担利率上升的风险,同时在利率下跌时可以获益。

对于可调整利率按揭您需要了解一个关键的问题,就是在每次进行复核以及在整个贷款期内调高利率时有没有限制。 如果没有限制,或者说Ò上限Ó,您就无从预计利率调整的幅度(进而导致无法预计每月还款的金额)。

可转换选项

FRM 和 ARM 是现在可提供给购房者的主要选择。 可转换按揭则是这两者的折中。 它是专门为那些希望享受 ARM 的优点但又想控制利率上升风险的人而设计的。

根据可转换选项的安排,买家开始时采用 ARM,但是在整个贷款期的特定时间点可以选择转换为 FRM。 您也许要向贷款出借人问以下问题: 您何时可以转换? 允许您转换的频度是怎样? 是否有任何预付费用? 对于具备转换功能的 ARM,您支付的还款金额是否比不具备该功能的 ARM 更高? 在您决定转换时是否需要支付附加费? 您需要了解贷款出借人的转换费率。 分级偿还按揭(GPM)

固定利率 GPM 从较低的还款金额开始,通常低于固定利率按揭也可能低于可调整利率按揭的还款金额,然后逐渐增加(通常是在五年至十年之间),之后在贷款期剩余的年限里固定在某个水平。

权益增长型按揭(GEM)

这个选项是为那些希望尽快还清按揭的借款人设计提供的。 因此,利率保持不变,然而每月还款金额将按照预先制定的进程表而增加,所增加的部分用于偿还本金余额。 这种按揭对于预计自己收入将定期增长同时希望快速建立权益的人士非常有吸引力。

十五年按揭

像权益增长型按揭一样,十五年按揭安排可让借款人更快速地偿还贷款,这意味着他们可以更快速建立权益,同时在按揭期内减少利息的支出。

双周按揭

对于希望更快速偿还贷款的人士来说,双周按揭是另一个选择。 采用这种方式时借款人每月支付相同还款金额两次,而不是每月支付一次按揭还款。

联邦住宅管理局承保的贷款(FHA)

FHA 即联邦住宅管理局,它在住宅及城市发展部(HUD)监管下运作,其主要责任是管理政府提供的住房贷款保险计划。 通过这个计划,不符合住房贷款申请资格的人士也可以获得贷款,因为 FHA 为贷款出借人承担了风险。

什么是 FHA 贷款?

1937 年,根据国会的一项法案成立了联邦住宅管理局,为美国家庭提供了一个独一无二的成为房屋业主的机会。 在此以前,购房者的选择相当有限,只能选择一至五年期的短期贷款。 借款人必须支付高达房产总额的四至五成的首期房款,然后在贷款期结束前还清所有的贷款余额。 FHA 使当时的按揭行业产生了革命性变化,因为 FHA 提供 30 年期按揭,而且全国各地的美国人均可享有这一成为房屋业主的机会。 这些年来,这项改革繁衍出各类计划,使美国人有机会更轻松、更经济、更容易地实现成为房屋业主的梦想。

有几项值得注意的 FHA 住房贷款计划可供选择。

标准固定利率计划(FHA 203b)

FHA 可调整利率按揭(FHA 251)

FHA 2-1 买低利率计划(FHA 203b,FHA 251)

节能按揭计划

FHA 首期房款援助

存钱买房子,无论您是首次置业还是第三次置业,都可能是一项艰巨的任务。 对许多有意购房的人来说,如果没有足够的金钱支付成交价和首期房款,就只能租房而不能拥有自己的住房。 不过,现在出现了许多非盈利和公共慈善机构,他们可以协助首次置业者、中低收入家庭以及普通购房者购买房屋。

首期房款的援助采用馈赠资金的形式提供,这意味着这部分款项无需偿还。 虽然提供这类馈赠的机构有好几家,不过其中的分别并不大。 符合资格的购房者可以获得房款的百分之一至五用于购房。 购房者可能会被要求在银行里存有额外的储蓄。 不过,购房者必须使用规定的按揭出借人、规定的房地产代理,并且必须符合 FHA 住宅贷款的要求。

如需了解更多关于首期房款援助和贷款发放计划的信息,请选择下面的网站:

尼尔迈亚计划(Nehemiah Program)

Ameridream

HART

CDS Homegrants

Partners in Charity

还款问题

如果购房者未能偿还贷款,FHA 可以承保认可借贷机构发放的贷款。 FHA 为各类按揭提供保险,包括 FRM、ARM、GEM 以及 GPM。 首期房款要求非常低 - 百分之五或以下。 FHA 并不设定其承保贷款的利率,所以您需要寻找最优惠利率。

FHA 设定了承保金额的上限: 当地平均房价的百分之九十五,或者联邦住房抵押贷款公司设定的贷款限额的百分之七十五,该公司是一家大型按揭的买家和转售商。 

由退伍军人管理局担保的贷款(VA)

VA 贷款具有 FHA 贷款的大部分优点,也有部分缺点,不过它们也有资格限制。 它们只向退役军人、现役军人及其配偶提供。 VA 贷款通常比市场利率低百分之零点五或更低一些,而且无需付首期就可以获得贷款。 

找到理想家园

您已通过了预先资格审查或者得到了预先批准,现在准备开始寻找梦想中的家园了。 您的圆梦之旅已进展到此,现在您的房地产经纪人将向您提供房子让您逐一过目,直到您满意为止。

不过,您知道自己想找哪一类房子吗? 您了解所希望居住的社区吗? 您的子女会上什么样的学校? 您喜欢便利的生活配套多一些,还是希望周围的环境优美一些? 您愿意在公寓楼、连体住宅甚至是预制房屋里安家吗? 所有这些问题以及更多关于设施和具体功能的问题,房地产经纪人都会向您发问。 她对您的要求、需求和期望了解得越多就越有可能找到合适您的住房。

为了在这个阶段帮助您的房地产经纪人,建议您列三张清单 - 一张需求清单,一张您不喜欢的事项清单以及一张您梦想拥有的事项清单。 将您目前的住房需求、喜欢的、不喜欢的事项以及您生活、未来生活和生活方式中可能出现的变化纳入考虑范围,例如生育更多子女、子女会搬出去住、父母迁入或迁出以及其他主要的生活变化因素。

您的需求清单可以包括:

卧室数量

浴室数量

主人房配备浴室

独立的餐厅

车库

地下室

不喜欢的事项清单可以包括:

窄小的浴室

没有存放空间

厨房/卫生间没有窗户

后院太小

衣橱空间不足

没有配备车库

在您梦想拥有的事项清单中,您可以写下所有在未来居所中希望拥有的功能,可以包括:

壁炉

带按摩池的游泳池

温室

早餐厅

两层楼房

天窗

提供报价

对于新家的所在位置,也许您已经有了一定的想法,如果没有,您可以考虑以下几个因素:

看一下社区内周围房子的情况。 房屋和后院的状况是否都维护都很好? 这些房子的状况将影响您所购买住宅的价值。

它看上去是不是很吸引? 彻底查看一下所在地块。 隐密性是否足够? 您自己动手维护地面还是请别人来做? 您是否喜欢目前的景观造型,还是准备自己重新设计? 当您朝后院看去,视线中有没有出现供电变压器、广播发射塔、加油站、公车站或者晚上会进行比赛的球场?

其所在区域是什么情况? 房子离购物场所、银行、教堂、医院、学校、公园和电影院有多远? 当然您也想知道跟社区相关的犯罪率有多高。 您可以前往当地警察局,请他们提供社区内的抢劫、非法侵入民宅、恶意破坏财物、人身侵犯以及毒品相关问题的记录。 犯罪情况是在增加还是在减少?

交通状况是怎样,对您上下班会造成什么影响? 繁忙的交通还会产生噪音和空气污染。

下雨时房子所在区域的街道是否会被淹没。 街道和后院的排水速度有多快? 斜坡和土壤吸收水分的能力决定了雨水从房子的哪个地方排出去以及排水的速度。 您可以通过Stewart 洪水信息部查询当地的洪水信息,了解房子是否处于泛滥平原。

您做什么都可以,千万别羞于提问。 您的房地产经纪人将十分乐意提供尽可能多的信息。 记住,这可能是您从事过的最大一笔购买 - 勤于提问,直到您对答案感到满意为止。

在挑选梦想家园时,您还需要考虑其他一些事情:

千万别对察看的第一所房子一见钟情。 随时都会有新的房子挂牌上市。 最理想的交易也许不久就会出现。 您看的房子越多就越了解自己想要什么,以及每座房子能给您什么。

不要因为您喜欢房子的内部装修就选择它,装修堂皇的房子不一定在结构上就最结实。 检查一下房子的实际结构。 您要记住,室内的陈设会随着目前业主的离开而消失。

对房子进行一次彻底检查。 打开橱柜,打开每一个开关,留意细微的部分,将家具从墙边移开,查看阁楼,拧开水龙头,冲一下马桶。 看一下墙面和天花有没有水渍 - 您肯定不希望买了房子之后才发现屋顶漏水。

不要被别人强迫做出选择。 只有在您看得足够了,可以挑选最理想的那座房子时才做决定。

完成交易

您终于找到了梦想中的家园。 您已准备好掏钱购买,不过等一下,在您签合同前,在您把贷款出借人提供的钱花出去前,在您开始考虑室内装修和室外设计前,先落实几件事情。 这几件事情也许能帮助您谈出一个比业主要价更优惠更低的价格来。

查找类似房产的售价作为参考,以便设定您的交易价格。 用作比较的这些房产应该是:

在六个月内售出的

房龄和条件相当

浴室、卧室的数量和面积相差无几

地理位置和地块条件类似

如果您仍然对价格的设定没有把握,请考虑进行一次专业鉴定。 鉴定师会研究房子现在的价值以及社区的情况对房产未来价值的影响。 在房产的实际市场价值方面,他们可以提供一个比较现实的数字。

一旦您、您的房地产经纪人以及业主对房子的销售价格达成协议 - 记得白纸黑字写下来。

不要暴露您的策略,不要提供口头报价。 您知道自己想要这座房子,但是务必等到您确定买家有能力合法地转让完整的产权并且满足其他条件时才可以把钱交出去。 不过,您不支付房款,卖家也不会把房契交出来。

现在该怎样了?

在您的房地产经纪人协助下,向卖家提供一份书面合同,里面列明您和卖家需要同意并执行的承诺和诺言,以便达成交易。 一份精心拟定的合同可以保护各方的利益。

您提交的第一份合同内容应该全面,事无巨细都应该包括进去。 您要记住,一旦卖家接受了合同,再增加或更改任何内容都会太晚。 某些州会提供标准的房地产合同。 不过,您应该确保合同里至少包括以下内容:

房屋价格

首期房款

房产的法定描述

转让产权的方法

需要支付的费用以及由谁支付

定金金额

买家和卖家可以废止合同的条件

结算日期

融资安排

与房子一起出售的电器、家具和个人财产清单

保证金

在您确定好报价后,下一步是决定保证金的金额数量。 保证金要多得足以向卖家显示您的诚意,但又不能太大,以避免损失一大笔钱的风险。

其中一个建议是把定金控制在您所报价格的百分之二以下。 这样做的理由是,如果您的定金高于这个水平,贷款出借人就会格外注意您这笔资金的来源。 您也许需要连同银行对账单提供一张付讫支票的副本,从而证明您有钱着手交易。 通常情况下这不是一个问题,但是如果您的代管期很短,而且仅仅提供了首期房款,这会带来不便。

限制定金金额的另一个原因是为了Ò以防万一Ó。 尽管严重的问题属于例外而不是普遍现象,但的确会发生。 Ò万一Ó您和卖家之间产生令人不快或者久而未决的争议,您投入到定金的金额越小,可能蒙受风险的资金就越少。

房地产这个行业什么事情都有例外,上面这条规则也这样。 如果市场气氛很兴旺,您感兴趣的房产也许会有许多人出价。 如果您支付大笔定金,即使竞争者报出同样甚至更高一点的价格,您也许能打动卖家接受您的报价而推掉其他人。

由于大额定金确实可以打动卖家,也许您还会发现,通过支付大额定金您可以说服卖家接受一个较低的报价。 预付更多的钱也许能在以后帮您省钱。

在购买新居方面,任何事情都是可以讨价还价的。 您的房地产经纪人可以在这个环节帮上大忙。 在购买新居时可以谈判的部分事项包括:

价格

融资

成交手续费(融资机构或法律有规定的除外)

入住(您什么时候可以拿到钥匙并搬进去?)

粉刷(卖家是否会重新粉刷房子的部分或全部?)

修缮(卖家是否会修理屋顶、水管、窗户等等,以及修缮的种类和质量标准?)

后院(卖家是否会清除多余的树木、灌木 - 按要求改造景观?)

房屋装置(哪些灯、风扇、电器可以留下,哪些要清理?)

墙面覆盖物(垂挂物是留下还是要清理?)

家具(卖家是否会提供某些家具?)

预付税款和保险费(卖家是否会转给您?)

通过谈判,作为买家的您就拥有强大的力量达成一项有利的交易。 象任何谈判一样,您要准备好争取一些利益,同时做出一些让步。 让您的房地产经纪人帮助您,让他与您和卖家协调,以便达成对每一个人都尽可能有利的条款。

这里再补充提醒一下,您还应该安排一位专业验房师检查房子,寻找潜在的问题。 即使您已经彻底看过一遍,提出了关键的问题并且与您的房地产经纪人讨论过报价,但是一位专业人士可能会发现您容易忽略的问题。 即使那些问题不是由卖家负责维修,至少您可以预先知道任何潜在的问题。

当您收到验房报告,您要安排足够的时间来审阅和批准报告。 如果您不批准该报告,您可以和卖家商讨哪些需要修理以及由谁承担维修费用。 否则您可以取消交易而无需支付罚金,前提是您在报价书里包含了相关的时间表。 请安排最多十到十五天的时间收到报告和五天时间审阅报告。

还有一件事,您需要在报价书中包含完成交易的日期,这是绝对必要的。 这样一来,您和卖家都可以制定搬迁的计划,同时卖家可以制定购买其新居的计划。 此外,在审阅完专业验房师的报告后,这样也可以留出进行重新谈判所需要的时间。

尽管大部分交易实际上确实在指定的日期完成,您还是需要灵活一些,避免因拖延而产生麻烦。

例如,如果您现在是租房子住,需要通知房东您准备搬出去,您也许需要在时间安排方面留一些灵活的空间。 否则,如果您完成交易的时间推迟了几天,您可能就得呆在汽车旅店里,而您的财物则打包放在停泊在某个地方的货车里,还得支付保管费。

您的圆梦之旅即将结束。 您的梦想很快就会变成现实,您可以在理想的家园里开始生活了。 现在您和卖家已经达成共同协议,您准备签署合同并且留下保证金(这笔金钱表示您认真对待自己的报价)。 在您开启新家大门之前,还有各种您看不到的人和服务机构在运作,将交易落到实处。

首先,您希望完成交易。 完成交易的过程不长,只有六个主要步骤。 这些步骤一般是在您的产权公司办公地进行处理的。 参加这次会议的人有您(即买家)、卖家、您的律师(如果您聘请了律师)、您的房地产经纪人、托管代理人以及任何这项产权转让涉及到其利益的人。

当然,最后一个步骤就是,喜迁新居! 祝贺您 - 您现在已经实现了拥有自己家园的美国梦! 祝您健康长寿,家业兴旺!