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INFORMACIÓN PARA LOS COMPRADORES DE VIVIENDA

El sueño americano está vivo todavía para los que quieren alcanzarlo

¡Felicidades! Usted ha decidido hacerle una realidad su sueño de ser propietario de casa. Va a empezar el camino hacia el sueño americano de ser propietario de su propia vivienda. Como con cualquier otro proceso hacia una gran meta, pueden existir problemas en el camino. Stewart Title está aquí para ayudarle a superar los obstáculos y navegarlos para que no impidan que alcance su meta.

Antes de empezar, vamos a explorar algunos asuntos importantes que le pueden proveer con las respuestas y los pasos que pueden hacer més agradable y provechosa su experiencia.

¿Cuánto puede pagar por su casa?

Cómo escoger el mejor agente de bienes raíces para usted

Cómo seleccionar el prestamista más ventajoso para usted

Cómo escoger el préstamo hipotecario adecuado para usted 

  • Hipoteca a tasa fija (Fixed Rate Mortgage, o FRM, en inglés)
  • Hipoteca de tasa variable (Adjustable Rate Mortgage, o ARM, en inglés)
  • Hipoteca convertible (Convertible Option en inglés)
  • Hipoteca de participación en aumento (Growing Equity Mortgage, o GEM, en inglés)
  • Hipoteca de 15 años (Fifteen-year Mortgage en inglés
  • Hipoteca de pago quincenal (Biweekly Mortgage en inglés)
  • Viviendas federales (Federal Housing en inglés)
  • Préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (Federal Housing Administration, o FHA, en inglés)

¿Qué es un préstamo FHA? 

  • Ayuda con el pago inicial/enganche de la FHA
  • Problemas de pagar
  • Préstamos garantizados de la Administración de veteranos (Veteran’s Administration Guaranteed Loans en inglés)

Cómo encontrar la casa perfecta para usted

Cómo presentar una oferta

Cómo cerrar la transacción

Antes de que empiece la búsqueda para la casa de sus sueños, decídase cuánto puede pagar sin tener problemas económicos. La mayoría de los prestamistas tomarán en cuenta lo siguiente:

  • ? Cuánto está pagando de pago inicial / enganche
  • ? Su estabilidad de empleo
  • ? Sus deudas actuales
  • ? Referencias de crédito
  • ? Su historial de pagos puntuales

Es importante saber el estado de su crédito y entender que la manera en que las agencias de crédito evalúan su crédito puede ser un factor clave, particularmente cuando usted empiece a hablar con prestamistas. Hay tres agencias principales que evalúan y hacen informes de antecedentes de crédito de los consumidores de los Estados Unidos, las cuales le enviarán su informe de crédito actual por un costo pequeño.

Experian – (888) EXPERIAN (397-3742)
Equifax – (800) 997-2493
TransUnion (216) 779-2378

Los prestamistas normalmente usan dos tipos de criterio para determinar una cantidad de préstamo que usted podrá manejar sin problema. Los criterios son:

  • ? Sus gastos mensuales de vivienda – el pago de la hipoteca, los impuestos de la propiedad, seguro, etc. Estos gastos deben ser en total no más de un 28 por ciento de sus ingresos brutos/totales mensuales
  • ? Sus gastos mensuales y cualesquier deudas a largo plazo – los servicios públicos, su auto, un préstamo para los estudios, la asistencia al niño, el seguro médico y para los autos, etc. Todos estos gastos combinados no deben representar más de un 36 por ciento de sus ingresos mensuales brutos.

La calculadora para determinar cuánto puede pagar por su casa y por la hipoteca

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Ya que haya revisado sus gastos y determinado su presupuesto, usted necesitará buscar un profesional de bienes raíces. Como con cualquier proceso detallado, necesita un “guía” capaz y eficiente que puede guiarle por todos los pasos que al fin le llevarán a su destino final – su nueva vivienda.

Escoja un agente con quien usted se siente cómodo, uno que le atiende bien a sus necesidades y las necesidades de su familia. Es importante encontrar a una persona con quien se lleva bien y que está preparado para estar con usted en cada paso del proceso de la compra de vivienda.

Unos consejos sencillos para ayudarle a encontrar el agente adecuado incluyen:

  • ? Busque un agente en la comunidad donde usted quiere vivir, si es que ya sabe el área donde quiere vivir
  • ? Busque un agente con experiencia y con una buena reputación – revise sus credenciales, capacidades, su récord de éxitos y cualesquier premios que haya ganado
  • ? Busque alguien que sea miembro de la Junta Directiva de Bienes Raíces (Board of Realtors®en inglés)
  • ? Escoja alguien que se dedica tiempo a su preparación/entrenamiento – por ejemplo, un Especialista Residencial Certificado (Certified Residencial Specialist, o CRS, en inglés), un Corredor Residencial Certificado (Certified Residencial Broker, o CRB, en inglés), o un licensiado del Instituto de Bienes Raíces (Graduate of the Realtors® Institute, o GRI, en inglés); el hecho de que le dedique constantemente tiempo a su aprendizaje le muestra que el agente de bienes raíces tenga un interés a largo plazo en su negocio y que esté dispuesto a invertir en su carrera
  • ? Pídales recomendaciones a sus parientes y amigos
  • ? Entreviste por lo menos a tres agentes antes de tomar su decisión final

Si le están recomendando un agente en particular, las siguientes preguntas le ayudarán a saber más acerca de él o ella:

  • ? ¿Cómo se llevaba con usted?
  • ? ¿Qué tanto trabajaba por usted?
  • ? ¿Le consiguió un buen precio?
  • ? ¿Tenía algunos problemas o algunas complicaciones?
  • ? ¿Siempre le decía la verdad?
  • ? ¿Siempre tenía como primera prioridad el bien de usted, o solo estaba interesado en el dinero?
  • ? ¿Usaría otra vez sus servicios?

Escoja los tres agentes favoritos que haya entrevistado. Ahora tiene que decidir cuál de todos será el agente que va a servir como su guía por el proceso entero. Haga las siguientes preguntas a sus tres finalistas:

  • ? ¿Cuántos compradores ha representado usted durante los últimos seis meses?
  • ? ¿Me puede dar usted los nombres y números de teléfono de entre tres y seis de sus clientes más recientes?
  • ? ¿Trabaja más usted con compradores o vendedores de vivienda?
  • ? ¿Cuáles designaciones profesionales tiene usted?
  • ? ¿Está usted completamente automatizado con su propia computadora, máquina de fax, copiadora, teléfono celular, buzón de mensajes, etc.?
  • ? ¿Cuál es su comisión? O, ¿trabaja usted por hora o por tarifa fija?
  • ? ¿Tiene usted una lista de inspectores de vivienda, agentes de seguro y prestamistas confiables que puedo considerar?
  • ? ¿Cuáles cláusulas o términos estarán incluidas en nuestra oferta para protegernos como los compradores?
  • ? ¿Tratará de venderme una de las propiedades que usted está representando antes de enseñarme propiedades a la venta de otras compañías de bienes raíces?
  • ? ¿Tiene información acerca de las propiedades que no están representadas por ningún agente de bienes raíces (For Sale By Owner en inglés)?
  • ? ¿Cómo me ayudará a ahorrar dinero?
  • ? ¿Cómo me protegerá como cliente, enfocándose en mi bien, y por qué le debo emplear a usted en lugar de otro agente?

Ahora, haga las siguientes preguntas a usted mismo después de las entrevistas finales con los agentes presuntos. Las respuestas le aumentarán su probabilidad de escoger el agente de bienes raíces adecuado para usted y su familia:

  • ? ¿Cuál agente era mas consistente en regresarle sus llamadas?
  • ? ¿Cuál le hacía preguntas para determinar qué quiere y necesita en una vivienda?
  • ? ¿Cuál hizo un análisis financiero para determinar cuánto puede pagar?
  • ? ¿Cuál le sugirió diferentes opciones de financiamiento?
  • ? ¿Cuál conocía más la comunidad?
  • ? ¿Cuál le explicaba las cosas más claramente?
  • ? ¿Con cuál se sintió usted más cómodo?

Recuérdese que los compradores de vivienda como usted necesitan buscar un agente de bienes raíces de la misma manera que lo buscan los vendedores de casa.

Como verá, hay dos “lados” de cada venta. El lado del vendedor está representado por el agente que registra la propiedad. El lado del comprador está representado por el agente vendedor. El agente vendedor también se refiere como el agente del comprador. Por lo regular, las comisiones de bienes raíces están pagados por el vendedor. Por esta razón, el agente vendedor, aunque represente al comprador, tiene ciertas responsabilidades al vendedor. Si usted, como el comprador, quiere tener un agente de bienes raíces que representa únicamente los intereses de usted, tendrá que emplear y pagar comisiones para obtener su propio agente de bienes raíces. Ese tipo de agente de bienes raíces en general se llaman “agentes del comprador”.

Si usted responde a un solo anuncio que está en un periódico, o a un anuncio en una revista de casas que se venden, o un acuerdo de venta en el Internet, es muy probable que el agente que tendrá que contactar sea el agente que registró la propiedad. 

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Una vez que haya escogido un agente de bienes raíces, ahora existe alguien que le puede ayudar para conseguir un prestamista. Su agente le ayudará a entender y escoger el tipo de prestamista que más le conviene a sus necesidades financieras.

Cada prestamista es diferente, así que asegúrese que usted escoja uno que trabajará con usted y sus circunstancias específicas. Busque solamente los prestamistas que le ofrecen las mejores opciones. Comuníquese con varias compañías prestamistas, y utilice uno o más servicios hipotecarios. Si no haya ningún servicio que cubre su área, comience la búsqueda con su propio banco o institución de ahorros y préstamos, o a través de cualquier de los siguientes recursos:

Compañías prestamistas independientes: Ellos arreglan un poco más de la mitad de todas las hipotecas para viviendas, incluyendo la mayoría de los préstamos garantizados por la Administración de los Veteranos (Veteran’s Administration Guaranteed loan en inglés) y los que son asegurados por la Administración Federal de la Vivienda (Federal Housing Administration guaranteed loan en inglés).

Instituciones de ahorros y préstamos: Instituciones de ahorros y préstamos y los bancos de ahorros originan casi la cuarta parte de las hipotecas de vivienda. La mayoría son préstamos convencionales – los cuales no son garantizados por la Administración de los Veteranos o la Administración Federal de la Vivienda, o la Administración de Viviendas para Granjeros (Farmer’s Home Administration, o FmHA, en inglés).

Bancos comerciales: Son muy activos con los préstamos residenciales. Los bancos también son una fuerza principal en los préstamos para los compradores de las casas móviles.

Los corredores hipotecarios: Funcionan como intermediarios. Un corredor estudia el mercado de las hipotecas por sus conexiones con los prestamistas locales, regionales y nacionales, y así le pueden referir un prestatario a un banquero hipotecario, a una institución de ahorros y préstamos, o a un banco comercial. Los corredores no prestan dinero y así no tienen la autoridad para aprobar préstamos.

Las cooperativas de ahorro y crédito: Conceden casi la tercera parte de todas las hipotecas para los compradores de vivienda por primera vez, pero usted tiene que ser socio de la organización para ser elegible.

Agencias públicas: Las agencias financieras locales y del estado hacen disponible tasas más bajas que las del mercado actual a los compradores elegibles que están comprando su primera vivienda y que tienen ingresos bajos – a través de la venta de bonos a fianza exentos a impuestos.

Los empleadores y las uniones laborales: No descarte a su empleador como una fuente válida de asistencia. Un empleador puede dar subsidio a los intereses o bien puede funcionar como prestamista. Las uniones laborales representan otra posibilidad. La Federación Americana del Trabajo y Congreso de Organizaciones Industriales (American Federation of Labor – Congress of Industrial Organizations, o AFL-CIO, en inglés) ofrece algo que le llaman el “Privilegio de la Unión.” Las uniones que se inscriben a este programa pueden conceder préstamos para los compradores de vivienda por primera vez a los socios elegibles, por tan poco como tres por ciento para un pago inicial.

Recuérdese que su agente de bienes raíces debe poder proporcionarle bastante ayuda en su búsqueda para el prestamista adecuado. El siguiente directorio también le ayudará a localizar el mejor prestamista para usted.

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Directorio de Prestamistas

El próximo paso en el proceso es escoger el tipo de hipoteca adecuado para sus necesidades financieras. Aunque existan personas que pueden pagar el precio entero por su vivienda en efectivo – y lo hacen – la mayoría son como usted, y aquí es donde su conocimiento y sus destrezas acerca de los prestamistas le ayudarán.

Cuando usted consigue una determinación previa de susceptibilidad como sujeto de crédito (prequalification en inglés) antes de empezar su búsqueda de vivienda, está empezando el proceso ya con una ventaja. Su investigación acerca de cuánto puede pagar por su vivienda sin tener como resultado problemas económicos le ha dejado saber el tipo de hipotecas que están en su alcance. En términos simples, usted está “yendo de compras” para conseguir un préstamo de un prestamista hipotecario.

Primero, estudie los tipos de hipotecas principales que usted podrá encontrar. La siguiente lista contiene las hipotecas más comunes que usted probablemente verá. Otra vez, es importante que usted haga preguntas; su prestamista será contento de explicarle cada tipo de préstamo y sus condiciones/requisitos para satisfacer todas sus dudas.

Hipoteca de tasa fija (FRM)

Este tipo de hipoteca es el más común – el estándar. Es la hipoteca que ha existido por más tiempo y es la más fácil de comprender. Su ventaja mayor es que la tasa de interés y el monto del pago quedan fijos por la duración del préstamo, que normalmente es entre 15 y 30 años. Sin embargo, si bajan las tasas en el mercado, el comprador que tiene este tipo de hipoteca no se puede aprovechar de la nueva tasa más baja, al menos que él o ella consiga un refinanciamiento.

Hipoteca de tasa variable (ARM)

Con este tipo de hipoteca, la tasa de interés que paga usted sube y baja con la fluctuación de las otras tasas de la economía en general. Por lo tanto, usted, el prestatario, asume el riesgo de una tasa más alta, pero a la vez beneficiará cuando las tasas bajan.

Un pregunta esencial que debe preguntar acerca de una hipoteca de tasa variable es si existen límites de cuánto puede subir su tasa, tanto en cada periodo de repaso como en la duración del préstamo.

Sin límites, que se llaman “límites o topes máximos”, usted no tendrá ninguna manera de pronosticar cuánto podrá cambiar su tasa (y entonces sus pagos mensuales).

Hipoteca convertible

Las hipotecas de tasa fija y de tasa variable representan las opciones principales disponibles a compradores hoy en día. La hipoteca convertible representa cierta combinación de las dos – diseñada para los que desean las ventajas de la tasa variable pero, al mismo tiempo, quieren limitar el riesgo de un aumento de tasa.

Con este arreglo, el comprador empieza con una tasa variable, pero tiene la opción de convertir a una tasa fija durante periodos específicos a lo largo del préstamo. Puede ser ventajoso preguntarle las siguientes cosas al prestamista: ¿Cuándo se puede convertir? ¿Cada cuándo se puede considerar esa opción? ¿Existe cualquier honorario inicial? ¿Tendré que pagar más para conseguir una hipoteca de tasa variable con la opción de una conversión que pagaré por una hipoteca de tasa variable sin la opción de convertir? ¿Existen honorarios adicionales en el caso de que usted decida convertir? Consiga la tasa de conversión del prestamista.

Hipoteca de abono graduado o variable (GPM)

Una hipoteca de abono graduado o variable empieza con pagos bajos, por lo general más bajos que con una hipoteca de tasa fija y posiblemente aún más bajos que con una hipoteca de tasa variable. Pero los pagos aumentan gradualmente (normalmente en un plazo de cinco a 10 años), y después se estabilizan durante los demás años del préstamo.

Hipoteca de participación en aumento (GEM)

Esta opción esta diseñada para los prestatarios que quieren pagar el saldo entero de su hipoteca lo antes posible. Por lo tanto, la tasa de interés queda fija, pero el monto del pago mensual aumenta según un horario arreglado previamente. Los pagos de montos mayores sirven para reducir el saldo del capital principal. Este tipo de hipoteca puede servir bien a alguien que piensa tener un aumento estable de ingresos sobre los años, y que quiere crear valor en participación en menos tiempo.

Hipoteca de 15 Años

Como con la hipoteca de participación en aumento, la hipoteca de 15 años permite que los prestatarios paguen su préstamo entero en menos tiempo y a la vez permite que acumulen valor en participación en menos tiempo. Además, los deja pagar menos dinero en intereses por la duración de la hipoteca.

Hipoteca de Pago Quincenal

Otra opción para las personas que quieren pagar sus préstamos en menos tiempo es la hipoteca de pagos quincenales. En lugar de hacer un solo pago hipotecario cada mes, los prestatarios que escogen esta opción hacen dos pagos iguales cada mes.

Préstamos de la Administración Federal de la Vivienda

La Administración Federal de la Vivienda, conocida como la Federal Housing Administration, o FHA, en inglés, opera bajo el control del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (Department of Housing and Urban Development, o HUD, en inglés) y tiene como primera responsabilidad la administración del programa de los préstamos asegurados del gobierno. Este programa permite que obtengan un préstamo los compradores que quizás sin la ayuda del programa no calificarían para un préstamo, porque la FHA le quita el riesgo del prestamista.

¿Qué es un préstamo de la FHA?

En el año 1937, bajo un acta del Congreso, la Administración Federal de la Vivienda se estableció para proveer a las familias americanas una oportunidad única de lograr ser propietarios de vivienda. Antes, las opciones que tenían los compradores de vivienda estaban limitadas a préstamos a corto plazo, con un rango de uno a cinco anos. Así, los prestatarios muchas veces tenían que ofrecer un pago inicial de entre 40 y 50 por ciento para comprar la propiedad y, entonces, pagar todo el saldo del préstamo al fin del plazo. La FHA revolucionó la industria hipotecaria en esa época al ofrecer la hipoteca de 30 años, haciéndole alcanzable a gente por todos los Estados Unidos la posibilidad de ser propietario de vivienda. A través de los años, una variedad de programas han resultado de esta revolución para hacerle más asequible y alcanzable a los estadounidenses el sueño americano de lograr ser propietario de vivienda.

La FHA ha hecho disponible varios programas notables de préstamos para viviendas. Haga clic en el título para aprender más acerca de cualquier programa:

Hipoteca Estándar de Tasa Fija (FHA 203b)
Hipoteca de Tasa Variable de la FHA (FHA 251)
Descuento de Reducción de Intereses 201 de la FHA (FHA 203b, FHA 251)
Programa de Hipotecas de Eficiencia de Energía

Asistencia con el Pago Inicial de la FHA

Es difícil a veces ahorrar para comprar una vivienda, sin importar si es su primera o la tercera. Para muchos compradores potenciales, el no tener suficiente dinero para cubrir los costos del cierre y el pago inicial representa la diferencia entre alquilar y ser propietario de una vivienda. Sin embargo, muchas organizaciones sin fines de lucro han sido establecidas para ayudar con la compra de una casa a las personas que están comprando una vivienda por primera vez -- las que tienen pocos ingresos mensuales y los compradores de vivienda en general.

La ayuda con el pago inicial viene a los compradores a través de fondos donados, algo que significa que no tienen que devolver el dinero. Aunque existan varias organizaciones que proveen este tipo de donaciones, las diferencias entre ellas son pocas. Los compradores de vivienda que califican pueden recibir entre uno y cinco por ciento hacia la compra de su casa. Se les puede requerir que los compradores tengan ahorros adicionales en el banco. Sin embargo, el comprador tendrá que conseguir su préstamo de un prestamista hipotecario aprobado, usar los servicios de un agente aprobado de bienes raíces, y a la vez calificar para recibir un préstamo hipotecario de la FHA.

Para aprender más acerca de programas de ayuda para el pago inicial y programas de préstamos gratuitos, escoja de la siguiente información:

El Programa de Nehemiah
Ameridream
HART
CDS Homegrants
Partners in Charity (Compañeros en Caridad)

Problemas para Pagar

Si alguien falla en pagar, la FHA asegura los préstamos hipotecarios originados por las instituciones prestamistas aprobadas. La FHA asegura una variedad de hipotecas, incluyendo las de tasa fija, tasa variable, de participación en aumento, y de abono graduado o variable. Los pagos iniciales son bajos – un cinco por ciento o menos. La FHA no determina la tasa de interés para los préstamos asegurados por ellos, así que todavía necesitará usted hacer sus propias comparaciones para encontrar la mejor tasa.

La FHA limita el monto asegurable según cualquier sea mas bajo: un 95 por ciento del precio promedio de las viviendas locales, o un 75 por ciento del limite para préstamos que impone la Corporación Federal de Prestamos para Viviendas (Federal Home Loan Mortgage Corporation en inglés) – la cual compra y ofrece a reventa una gran cantidad de hipotecas.

Los Préstamos Garantizados de la Administración de los Veteranos

Los préstamos de la Administración de los Veteranos tienen la mayoría de las ventajas que tienen los préstamos de la FHA, y aún más, pero también tienen unas restricciones de elegibilidad.

Están disponibles solamente a los veteranos de las fuerzas armadas y los que todavía están en el ejército -- y sus esposos. Los préstamos de la Administración de Veteranos normalmente están a un por ciento o más bajo las tasas normales del mercado inmobiliario actual, y se puede obtenerlos sin ningún pago inicial. 

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Ahora usted está listo y equipado con su determinación previa de susceptibilidad como sujeto a crédito para encontrar la vivienda de sus sueños. Su camino le ha llevado a este momento, y ahora su agente de bienes raíces le enseñará la cantidad de viviendas que usted quisiera ver.

Sin embargo, ¿sabe usted qué tipo de vivienda está buscando? ¿Sabe en cuál vecindad quisiera vivir? ¿En qué tipo de escuelas asistirán sus niños? ¿Le importa la conveniencia cuando se va de compras, o está buscando una vivienda en el campo de golf -- o cerca del agua? ¿Estaría cómodo en un condominio o una casa unifamiliar en un grupo de casas semejantes, o bien en una casa prefabricada? Todas estas preguntas y más acerca de las ventajas y las características específicas serán entre las que le preguntarán su agente de bienes raíces. Él o ella será mucho más capaz de encontrarle la vivienda adecuada para usted si sabe lo más posible acerca de sus requisitos, necesidades y deseos.

Para ayudarle a su agente de bienes raíces con este proceso, haga tres listas – una de sus necesidades, una de las cosas que definitivamente no quiere y otra de sus sueños. Agrega a la lista sus necesidades, gustos y aversiones actuales para una vivienda, además de los cambios posibles en su vida y estila de vida que podrán afectar el futuro – tales como si piensan tener mas niños o menos niños viviendo con usted, si sus padres van a llegar a vivir con usted por un tiempo, o cualquier otro factor que podría afectar su vida.

Su lista de necesidades podría incluir:

  • ? El número de recámaras
  • ? El número de baños
  • ? Un baño en la recámara principal
  • ? Un comedor separado de la cocina
  • ? Un garaje
  • ? Un sótano

Igual, su lista de las cosas que no quiere podría incluir:

  • ? Baños chicos
  • ? Insuficiente espacio en los tableros
  • ? Que no tiene ventanas en la cocina o en los baños
  • ? Un jardín demasiado pequeño
  • ? Insuficiente espacio en los armarios y vestidores
  • ? Que no tiene garaje

Para su lista de los sueños, escribe todas las características que a usted le gustaría tener en su vivienda, las cuales podrían incluir:

  • ? Una chimenea
  • ? Una piscina con jacuzzi
  • ? Un invernadero
  • ? Un rincón especialmente para desayunar
  • ? Dos pisos
  • ? Unas claraboyas o tragaluces

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Usted ya podrá tener una idea del área donde quisiera vivir, pero si todavía no está decidido, debe pensar en las siguientes cosas:

  • ? Mire y compare las viviendas alrededores en la vecindad. ¿Están bien cuidadas las viviendas y sus jardines? La condición de estas viviendas afectará el valor de la vivienda que compre usted.
  • ? ¿Es visualmente estética? Explora bien la propiedad. ¿Ofrece suficiente privacidad? ¿Mantendrá usted la propiedad o usará servicios profesionales? ¿Le gusta la jardinería, o preferiría diseñarla usted mismo? ¿Cuándo ve al jardín trasero, ¿se puede ver una transformador o una torre de radiodifusión, una gasolinera, parada de autobús o campo de beisbol donde juegan partidos de noche?
  • ? ¿En qué área esta? ¿Qué tan cerca están las tiendas y supermercados, los bancos, las iglesias, los hospitales, las escuelas, los parques y los cines? Y, por supuesto, va a querer saber si existe mucha actividad criminar en el área. Váyase a la comisaría local, y pídales el récord de robos, vandalismo, ataques violentos y problemas relacionados a las drogas para el área donde está pensando en vivir. ¿Está aumentando o bajando el nivel de crimen?
  • ? ¿Cuánto tráfico hay, y cómo le afectará en su ida al trabajo y de regreso a su vivienda? El tráfico pesado también resulta en más ruido y contaminación.
  • ? ¿Está la vivienda en un área donde se inunda cuando llueva? ¿Qué tan rápido se va el agua en las calles y en su jardín? Una vertiente junto con la capacidad de la tierra de absorber el agua determinará dónde y con qué velocidad se quita el agua fuera de la vivienda. Puede revisar información acerca de las inundaciones que han ocurrido en el área a través de la División de Stewart de Información acerca de Las Inundaciones para saber si la vivienda en cuestión queda en lecho de creciente.

Algo muy importante es que usted no tenga miedo de hacer preguntas. Su agente de bienes raíces será muy feliz de proveerle la información que necesite. Recuérdese, esta probablemente será la compra más grande de su vida – haga las preguntas necesarias hasta que esté satisfecho con sus respuestas.

Considere las siguientes cosas en la selección de la vivienda de sus sueños:

  • ? No se debe “enamorar” de la primera vivienda que ve. Llegan constantemente nuevas propiedades a venta al mercado. El mejor acuerdo puede estar esperándole en cualquier momento. Entre mas propiedades de vivienda ve, más aprenderá acerca de qué quiere un una vivienda y las ventajas de cada tipo de vivienda.
  • ? No escoja una casa solamente porque le gusta cómo está decorado su interior – una casa bien moblada no es necesariamente la mejor construida. Revise bien la estructura de la casa. Y, recuérdese que los muebles van a irse con el dueño actual.
  • ? Pase por toda la casa, observando los detalles. Abra los armarios, prenda cada luz, mueva los muebles fuera de la pared, vea el ático, prenda las llaves de agua y baje la tasa del baño. Busque manchas de agua en las paredes y los techos – no quiere enterarse de que gotea el techo después de que haya comprado la vivienda.
  • ? No se debe sentir ninguna presión de hacer una selección apurada. Tome su decisión solo cuando haya visto suficiente para poder escoger la mejor vivienda para usted.

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Por fin, usted ha encontrado la vivienda de sus sueños, y ya está listo de negociar el precio. Pero, antes de firmar el contrato, antes de pagar el dinero que le ha proporcionado su prestamista, y antes de pensar en la decoración del interior y exterior de la casa, infórmese primero de unas cosas que le puede ayudar a negociar un precio más bajo que el que está pidiendo el dueño.

Investigue los precios de venta de propiedades parecidas para usar como guía para establecer el precio que usted ofrezca. Las propiedades comparables deben:

  • ? Haber sido vendidas no más de seis meses antes
  • ? Ser de la misma edad y condición, aproximadamente
  • ? Tener aproximadamente el mismo número de baños, recámaras y pies cuadrados
  • ? Estar en un área semejante y en una propiedad semejante
  • ? Si todavía no se siente cómodo usted en ponerle un precio, considere la posibilidad de conseguir una evaluación profesional. Los inspectores analizan lo que vale la vivienda hoy en día y cómo le puede afectar su valor del futuro la vecindad. Ellos le proveerán una cifra realista para el verdadero valor de la propiedad en el mercado actual.

Un vez que estén de acuerdo todos -- usted, su agente de bienes raíces y el dueño -- acerca del precio de venta de la vivienda, deben tener por escrito ese “acuerdo”.

No revele su estrategia y no haga ofertas verbales. Usted sabe que quiere esta vivienda, pero no le dé a nadie su dinero hasta que esté seguro que el vendedor es legalmente capaz de conseguir un buen título y que puede cumplirse con otras condiciones. Aun así, puede ser que el vendedor no quiere darle la escritura hasta que usted le haya pagado por la propiedad.

Ahora, ¿que?

Con la ayuda de su agente de bienes raíces, ofrezca al vendedor un contrato escrito que le explica los compromisos y promesas y del cual usted y el vendedor necesitan estar de acuerdo y listos de cumplir para completar la transacción de la venta. Un contrato bien escrito debe proteger a todas las partes.

El primer contrato que usted proporciona debe ser extenso e incluir todo lo que sea importante acerca de la transacción. Tome en cuenta que, una vez que acepte el contrato el vendedor, puede ser demasiado tarde de agregar o cambiar cualquier cosa. En algunos estados, puede ser que existen contratos estándares de bienes raíces. Sin embargo, usted debe estar seguro que su contrato incluya como mínimo lo siguiente:

  • ? El precio total de la oferta
  • ? El monto del pago inicial
  • ? Una descripción de la propiedad
  • ? El método de traspaso del título de propiedad
  • ? Los honorarios que se deben pagar y quién tiene que pagarlos
  • ? La cantidad del depósito
  • ? Las condiciones bajo las cuales el vendedor y el comprador pueden cancelar el contrato
  • ? La fecha del cierre
  • ? Los arreglos financieros
  • ? Una lista de los electrodomésticos, los muebles y la propiedad personal que se están vendiendo con la propiedad de vivienda.

Las Arras

Después de que haya establecido un precio de oferta, el próximo paso es determinar cuánto quiere dar como depósito con su oferta. Usted quiere que el depósito de arras sea suficiente de grande para que sepa el vendedor que está verdaderamente interesado en la propiedad, pero no tan grande que arriesgues una cantidad significante de fondos.

Una recomendación sería que ofrezca un depósito de menos de un dos por ciento del precio total de la oferta. Eso es porque si su depósito está más grande, el prestamista va a querer fijarse en cómo juntó el dinero. Puede ser necesario proporcionarle un cheque personal cancelado con un estado de cuenta de su cuenta bancaria, como evidencia de haber tenido el dinero desde un principio. Por lo general, no causará ningún problema, pero si tiene usted un periodo de plica muy corto o si se le hace difícil juntar los fondos para el pago inicial, entonces podría ser inconveniente.

Otra razón para limitar su depósito es “por si acaso”. Aunque los problemas mayores son la excepción, y no la norma, todavía ocurren. “Por si acaso” haya una disputa larga y amarga entre usted y el vendedor, es mejor tener menos fondos ya ofrecidos como depósito.

Como con casi todo que tiene que ver con los bienes raíces, hay excepciones a esta regla también. Si el mercado inmobiliario está muy activo, puede ser que la misma propiedad que le interesa reciba otras ofertas aparte de la suya. En este caso, un depósito significante puede impresionar al vendedor tanto que acepte su oferta en lugar de la de otro comprador – aún si un comprador presunto que llega después le ofrece el mismo precio o un poco más.

Además, como los depósitos más grandes les impresionan a los vendedores, es posible que al ofrecer un depósito de un monto significante, usted pueda negociar un precio total más bajo. Así que, a veces, más dinero al principio resulta en dinero ahorrado después en el proceso de la transacción.

Cuando se trata de la compra de su nueva vivienda, todo es negociable. Su agente de bienes raíces le puede ayudar mucho en esta parte del proceso. Una lista parcial de las cosas negociables en la compra de vivienda podría incluir:

  • ? El precio
  • ? El financiamiento
  • ? Los costos del cierren (excepto donde se especifica por el arreglo de financiamiento o la ley)
  • ? La ocupación (¿Cuándo puede conseguir la llave y mudarse a la vivienda?)
  • ? La pintura (¿Pintará una parte o la casa entera el vendedor?)
  • ? La reparaciones (¿Reparará el techo, la tubería, las ventanas, etc., el vendedor, y qué calidad de reparaciones hará?)
  • ? Los jardines (¿Removerá el vendedor los árboles y arbustos que usted no quiere y entonces ponerle los elementos de jardinería que usted desea?)
  • ? Los muebles adheridos o las instalaciones fijas – (¿Incluirá ciertas piezas el vendedor?)
  • ? Los impuestos y seguros prepagados – (¿Le abonará con estos el vendedor?)

Las negociaciones le dan a usted – el comprador – un poder increíble para hacer una transacción favorable. Como en todas las negociaciones, debe estar preparado usted para una situación de “toma y daca”. Deje que su agente de bienes raíces le ayude y que trabaje con usted y el vendedor para llegar a los mejores términos posibles para todos.

Como una precaución adicional, debe conseguir un inspector profesional para revisar bien la vivienda e identificar problemas potenciales. Aunque usted ya haya revisado toda la vivienda, y aún haya hecho una variedad de preguntas y hablado con su agente acerca de la oferta, un inspector profesional puede detectar cosas que no serían tan fáciles de ver para usted. Aún si detecte cosas que no sean la responsabilidad de reparar del vendedor, por lo menos usted tendrá aviso previo de cualesquier posibles problemas.

Una vez que reciba la inspección, va a querer darle a usted mismo suficiente tiempo de revisar y aprobar el informe/reportaje. Si usted no aprueba el informe, se puede negociar con los vendedores acerca de cuáles reparaciones se necesitan, y quién debe pagar por cada una. O bien, también se puede cancelar la transacción sin ninguna penalización, si es que ya había incluido un horario con su oferta. Permita un máximo de 10 a 15 días para recibir el informe, y cinco días para revisarlo.

Una cosa más: es absolutamente esencial que usted incluya una fecha para el cierre en su oferta. Así, usted tanto como el vendedor puede hacer planes para mudarse, y el vendedor puede hacer planes para comprar su próxima vivienda. Esta estrategia también le da el tiempo necesario para renegociar después de recibir el informe de inspección profesional.

La mayoría de las transacciones cierran en la fecha previamente indicada en la oferta, sin embargo es recomendable que usted sea flexible pare evitar demoras que puede causar problemas difíciles.

Por ejemplo, si usted actualmente alquila un apartamento y se necesita darle suficiente aviso al dueño que se va a mudar, puede ser ventajoso arreglar un horario flexible. Si no hay esa flexibilidad, es posible que usted se encuentre buscando un hotel y con necesidad de pagar para almacenar sus cosas mientras.

Casi está por llegar el fin del proceso de la compra de vivienda. Muy pronto, su sueño será realidad, y usted puede empezar su nueva vida en la vivienda que ha escogido. Y como usted y el vendedor ya han llegado a un acuerdo, está listo para firmar el contrato y darle sus arras (el dinero que usted ofrece con el contrato para indicarle al vendedor que la oferta es formal). Hay muchas personas y muchos servicios involucrados en el fondo que tienen que hacer su parte antes de que usted tenga en su mano la llave de la puerta -- para hacer posible la compra de su vivienda.

Primero, usted va a querer cerrar la transacción. El camino al cierre es corto, con solo seis pasos principales.

Estos pasos por lo general se manejan por la oficina de su compañía de seguro de título. Los participantes que deben estar presentes para el cierre son usted – el comprador, el vendedor, los abogados si hay, su agente de bienes raíces, los agentes de plica y cualquier otra persona que tenga un interés en la transferencia del título.

Y, por supuesto, el paso final – ¡mudarse a su nueva vivienda! Felicidades, usted ya ha logrado el sueño americano de ser propietario de vivienda. ¡Qué tenga una vida feliz y próspera!