•   Email
  •   Print
Home Buyers and Home Sellers

Người mua nhà

Giấc mơ Mỹ vẫn đang tiếp diễn và vẫn hấp dẫn đối với tất cả những người chọn để theo đuổi nó.

Xin chúc mừng bạn! Bạn đã quyết định biến ước mơ sở hữu một căn nhà thành hiện thực. Bạn sắp bắt đầu một hành trình đến giấc mơ Mỹ để trở thành chủ nhân của căn nhà riêng của mình. Như bất cứ cuộc hành trình nào đi tới một mục đích cao quí, bạn có thể gặp phải những khó khăn trên đường đi. Stewart Title hiện diện tại đây để giúp bạn vượt qua các chướng ngại đó, di dời các vật cản hoặc khắc phục các trở ngại bất ngờ có thể ngăn trở cuộc hành trình của bạn.

Trước khi bắt đầu, hãy xem xét một số vấn đề quan trọng sẽ cung cấp cho bạn các câu trả lời và các bước để thực hiện cuộc hành trình của bạn một cách thú vị và bổ ích.

Bạn có khả năng chi trả mức giá hợp lý cho ngôi nhà là bao nhiêu?

Chọn chuyên viên môi giới bất động sản tốt nhất cho bạn

Chọn lựa cơ quan cho vay mua nhà có lợi nhất

Chọn khoản vay mua nhà phù hợp

Khoản vay FHA là gì?

Tìm ngôi nhà lý tưởng

Viết Giấy Đề Nghị

Kết thúc Thỏa Thuận

Bạn có khả năng chi trả mức giá hợp lý cho ngôi nhà là bao nhiêu?

Trước khi bạn bắt đầu tìm kiếm ngôi nhà ước mơ của mình, hãy quyết định bạn có thể thoải mái chi tiền bao nhiêu. Hầu hết các cơ quan cho vay mua nhà thường xem xét tất cả các mục sau:

Khả năng thanh toán trước của bạn

Mức độ ổn định việc làm của bạn

Các khoản nợ hiện hữu

Các tình trạng tín dụng và,

Tiểu sử thanh toán.

Việc biết tình trạng tín dụng của bạn và cách các cơ quan tín dụng phân hạng tín dụng của bạn cũng có thể là một yếu tố quyết định, đặc biệt khi bạn bắt đầu nói chuyện với các nhà cho vay. Có ba cơ quan báo cáo tình trạng tín dụng chính sẽ gửi cho bạn bản báo cáo tình trạng tín dụng mới nhất trên hồ sơ với một khoản phí nhỏ.

Experian
1888-EXPERIAN (397-3742)

Equifax
1800-997-2493

Trans Union
1-216-779-2378

Những người cho vay thường dùng hai nguyên tắc tuyển lựa để quyết định một khoản vay phù hợp với bạn:

Các khoản chi cho nhà ở hàng tháng của bạn - thanh toán tiền vay mua nhà, các khoản thuế tài sản, bảo hiểm... Các khoản chi này tổng cộng lại sẽ không quá 28% tổng thu nhập hàng tháng của bạn.

Các khoản chi sinh hoạt hàng tháng của bạn và bất cứ khoản nợ dài hạn nào - các tiện nghi, xe hơi và tiền vay của trường, hỗ trợ trẻ em, bảo hiểm y tế và xe cộ... Các khoản chi này sẽ không quá 36% tổng thu nhập hàng tháng của bạn.

Chọn chuyên viên môi giới bất động sản tốt nhất cho bạn

Sau khi bạn đã đánh giá xác định khả năng chi tiêu của mình, bạn sẽ cần tìm một nhà chuyên nghiệp về bất động sản. Giống như bất cứ cuộc hành trình quan trọng nào, bạn cần một người dẫn đường thông thạo và có khả năng, người rõ ràng có thể dẫn dắt bạn qua các bước thực hiện và cuối cùng sẽ mang bạn đến đích cuối cùng - căn nhà mới của bạn.

Hãy chọn một chuyên viên môi giới bất động sản mà bạn cảm thấy thoải mái với họ. Người nào đáp ứng nhiệt tình các nhu cầu của bạn và của gia đình bạn, người nào hiểu được tính cách của bạn, và người nào sẵn sàng theo sát bạn qua từng bước trong quá trình mua nhà.

Một số qui tắc đơn giản để tìm được chuyên viên môi giới bất động sản "phù hợp" là:

Nếu bạn đã biết khu phố nơi bạn muốn chuyển đến sống, hãy tìm một chuyên viên môi giới bất động sản ngay trong khu vực đó.

Hãy tìm một chuyên viên môi giới kinh nghiệm có danh tiếng tốt - hãy xem các chứng nhận, đọc qua các hồ sơ và giải thưởng họ đã nhận được.

Tìm người là thành viên của Board of Realtors® (Hội Môi Giới Bất Động Sản).

Tìm người đang tiếp tục theo học ngành nghề của họ - Chuyên Viên Nhà Ở Có Chứng Nhận (CRS), Chuyên Viên Môi Giới Nhà Ở Có Chứng Nhận (CRB), người tốt nghiệp Viện Môi Giới Bất Động Sản (GRI) hay Đại Diện Bên Mua Được Chính Thức Công Nhận (ABR) - điều này cho thấy người môi giới bất động sản quan tâm đến việc kinh doanh dài hạn và quyết tâm đầu tư cho nghề nghiệp của họ.

Tìm kiếm những lời giới thiệu từ gia đình và/hoặc bạn bè của bạn.

Phỏng vấn ít nhất ba chuyên viên môi giới bất động sản trước khi bạn đưa ra quyết định cuối cùng của mình.

Nếu bạn được giới thiệu tới một chuyên viên môi giới bất động sản, đây là một số câu bạn sẽ muốn hỏi về họ:

Họ thực hiện giao dịch như thế nào?

Họ cố gắng làm việc cho bạn như thế nào?

Họ cho bạn giá tốt hay không?

Có gặp bất cứ rắc rối nào hay không?

Họ có luôn nói với bạn sự thật hay không?

Họ có luôn tìm kiếm cho bạn hay chỉ quan tâm đến việc kiếm tiền?

Bạn có muốn sử dụng lại dịch vụ của họ hay không?

Bạn đã thu hẹp các lựa chọn của mình thành ba nhà chuyên nghiệp cao nhất. Đây là lúc ra quyết định cuối cùng về việc ai sẽ là người chỉ đường cho bạn. Hãy hỏi ba nhà vào chung kết của bạn các câu hỏi sau:

Quý vị đã đại diện thành công cho bao nhiêu người mua trong sáu tháng qua?

Tôi có thể được biết tên và số điện thoại của từ ba đến sáu khách hàng là người mua gần đây nhất của quí vị hay không?

Quí vị phần lớn giao dịch với những người mua nhà hay chủ yếu với những người bán nhà?

Quý vị có các chức vụ chuyên nghiệp nào?

Quý vị có tự động hóa hoàn toàn bằng máy tính cá nhân, máy Fax, máy phôtô, máy nhắn tin, thư thoại... hay không?

Khoản hoa hồng cho quý vị là bao nhiêu? Hoặc quý vị có mức giá theo giờ hay giá thỏa thuận trước?

Quí vị có danh sách các thanh tra viên nhà đất, đại lý bảo hiểm và những người cho vay đáng tin cậy để tôi xem xét hay không?

Các điều khoản nào sẽ được đưa vào giấy đề nghị của chúng tôi để bảo vệ chúng tôi khi là người mua?

Quí vị sẽ cố bán cho tôi một bất động sản trong danh mục của quí vị trước khi cho tôi xem các danh mục của các công ty bất động sản khác hay không?

Quí vị có thông tin về các tài sản do Chính Chủ Bán hay không?

Quí vị sẽ giúp tôi tiết kiệm tiền như thế nào?

Quý vị sẽ bảo vệ các quyền lợi của tôi như thế nào, và tại sao tôi lại phải thuê quý vị chứ không phải là một chuyên viên môi giới khác?

Sau đây là một số câu hỏi để bạn tự trả lời sau cuộc phỏng vấn cuối cùng các chuyên viên môi giới bất động sản. Câu trả lời cho các câu hỏi dưới đây sẽ làm tăng cơ hội của bạn để chọn được một chuyên viên bất động sản tốt nhất cho bạn và gia đình của bạn.

Chuyên viên môi giới nào trả lời lại các cuộc gọi điện thoại của bạn?

Chuyên viên môi giới nào đã hỏi để biết bạn muốn/cần gì trong một ngôi nhà?

Chuyên viên môi giới nào đã thực hiện phân tích tài chính để xác định bạn có thể chi trả bao nhiêu?

Chuyên viên môi giới nào đã đề xuất các giải pháp hỗ trợ tài chính?

Chuyên viên môi giới nào có vẻ có hiểu biết tốt nhất về cộng đồng?

Chuyên viên môi giới nào đã giải thích các sự việc rõ ràng nhất?

Chuyên viên môi giới nào BẠN đã cảm thấy thoải mái nhất với họ?

Hãy ghi nhớ, những người mua nhà - bạn - cần tìm kiếm người môi giới bất động sản cũng giống như cách những người bán nhà thường làm.

Như bạn thấy, có hai "bên" cho mọi cuộc mua bán. Bên bán được đại diện bởi chuyên viên môi giới niêm yết danh mục bán. Bên mua được đại diện bởi chuyên viên môi giới bán. Chuyên viên môi giới bán cũng được gọi là chuyên viên của người mua. Thông thường, các khoản hoa hồng bất động sản được người bán chi trả. Vì vậy, chuyên viên môi giới bán, mặc dù đại diện cho người mua, có một số nghĩa vụ đối với người bán. Nếu bạn là người mua nhà muốn có một chuyên viên môi giới bất động sản chỉ đại diện cho các quyền lợi của bạn, bạn sẽ cần thuê và trả hoa hồng cho chuyên viên môi giới bất động sản của riêng bạn. Các chuyên viên môi giới bất động sản này thường được gọi chung là các chuyên viên của người mua.

Nếu bạn muốn đặt một mẩu quảng cáo rao vặt duy nhất trên một tờ báo, và quảng cáo trên các tạp chí bán nhà hoặc trong một danh mục bán nhà trên Internet, tốt nhất là quý vị nên gọi cho chuyên viên môi giới niêm yết danh mục bán.

Chọn lựa cơ quan cho vay mua nhà có lợi nhất

Khi bạn đã chọn được người môi giới bất động sản, thì giờ đây bạn đã có người có thể hướng dẫn bạn thực hiện thủ tục đảm bảo có một người cho vay mua nhà. Chuyên viên môi giới bất động sản của bạn sẽ giúp bạn hiểu và chọn dạng cơ quan cho vay phù hợp nhất với các nhu cầu tài chính của bạn.

Mỗi cơ quan cho vay thường khác nhau, do vậy hãy chắc chắn chọn một nhà cho vay phù hợp với bạn và hoàn cảnh cụ thể của bạn. Hãy tìm kiếm cơ quan cung cấp được khoản vay tốt nhất. Hãy kiểm tra với nhiều các công ty cho vay mua nhà và sử dụng một hoặc nhiều các dịch vụ thông tin. Nếu không có dịch vụ thông tin cho khu vực của bạn, hãy bắt đầu việc tìm kiếm ở ngân hàng hay điểm tiết kiệm và cho vay của chính bạn hay qua bất cứ các nguồn nào dưới đây:

Các công ty cho vay mua nhà độc lập:

Thực hiện hầu như trên một nửa tất cả các khoản cho vay mua nhà, bao gồm hầu hết các khoản cho vay được FHA bảo hiểm và VA bảo lãnh.

Các quỹ tiết kiệm:

Các quĩ tiết kiệm và cho vay và các ngân hàng tiết kiệm cung cấp gần một phần tư các khoản cho vay mua nhà. Hầu hết là các khoản vay thường - những khoản không được VA hay FmHA bảo lãnh, FHA bảo hiểm.

Các ngân hàng thương mại:

Tích cực trong việc cho vay mua nhà ở. Các ngân hàng cũng là nhà cung cấp chính các khoản vay cho những người mua nhà di động.

Các nhà môi giới cho vay mua nhà:

Đóng vai trò như là những người trung gian. Nhà môi giới kiểm soát thị trường cho vay mua nhà qua các mối quan hệ với các cơ quan cho vay ở địa phương, khu vực và quốc gia, và có thể giới thiệu người có nhu cầu vay tới một chủ ngân hàng, quỹ tiết kiệm hoặc ngân hàng thương mại. Các nhà môi giới không cho vay tiền và không thể phê duyệt các khoản vay.

Các hiệp hội tín dụng:

Thực hiện gần một phần ba tất cả các khoản vay mua nhà lần đầu, nhưng bạn phải là thành viên. 

Các cơ quan công:

Các cơ quan tài chính của tiểu bang và địa phương thực hiện cho vay với lãi suất thấp hơn thị trường cho những người mua lần đầu tiên có thu nhập thấp và vừa có đủ điều kiện thông qua việc phát hành các trái phiếu miễn thuế.

Chủ doanh nghiệp và các hiệp hội:

Đừng quên người chủ của bạn là một nguồn hỗ trợ. Người chủ có thể trợ cấp tiền lãi hoặc thậm chí còn thực hiện cho vay. Các hiệp hội cũng có khả năng cho vay. AFL-CIO tổ chức chương trình gọi là "Union Privilege". Các hiệp hội có đăng ký có thể cung cấp các khoản cho vay mua nhà lần đầu tiên cho các thành viên đủ điều kiện với mức thanh toán trước chỉ 3%.

Một lần nữa, hãy nhớ rằng người môi giới bất động sản của bạn có thể giúp bạn rất nhiều trong việc tìm kiếm cơ quan cho vay phù hợp. Danh mục dưới đây cũng sẽ giúp bạn tìm được cơ quan cho vay phù hợp cho bạn.

Danh mục cơ quan cho vay 

Chọn khoản vay mua nhà phù hợp

Bước tiếp theo trong cuộc hành trình của bạn là chọn loại khoản vay mua nhà phù hợp với nhu cầu tài chính cá nhân của bạn. Trong khi có một số người có thể và thực sự trả tiền mặt để mua nhà mới, thì hầu hết những người khác cũng như bạn, và đây là nơi các kỹ năng và kiến thức của cơ quan cho bạn vay tiền sẽ phát huy tác dụng.

Việc thẩm định trước khi tìm kiếm nhà đặt bạn trước một cuộc chơi. Nghiên cứu của bạn về việc có thể trả bao nhiêu tiền để mua nhà đã đem lại cho bạn kiến thức về tiêu chuẩn các khoản vay mua nhà mà bạn đủ điều kiện. Nói một cách khá đơn giản là bạn sẽ mua một khoản vay của một cơ quan cho vay mua nhà.

Trước hết, hãy xem lại các loại khoản vay mua nhà chính mà bạn có thể gặp. Danh sách sau đây có các khoản vay mua nhà mà bạn có nhiều khả năng tiếp cận nhất. Một lần nữa, hãy đặt các câu hỏi: cơ quan cho vay của bạn sẽ sẵn lòng giải thích từng loại khoản vay và đáp ứng các mối quan tâm của bạn.

Vay Mua Nhà Lãi Suất Cố Định (FRM)

Đây là mô hình cho vay tiêu chuẩn. Đây là loại hình cho vay mua nhà lâu đời nhất và dễ hiểu nhất. Sức hấp dẫn chính của nó là lãi suất và số tiền thanh toán sẽ cố định trong suốt vòng đời của khoản vay, thông thường là 15 hoặc 30 năm. Tuy nhiên, nếu lãi suất hạ, người nắm giữ không thể hưởng lợi từ lãi suất mới thấp hơn trừ khi chuyển khoản vay sang cơ quan cho vay mới. 

Vay Mua Nhà lãi suất điều chỉnh (ARM)

Với loại hình cho vay này, lãi suất mà bạn trả sẽ tăng giảm theo các lãi suất khác được áp dụng trong nền kinh tế. Vì thế, bạn, với tư cách người vay, sẽ có gặp rủi ro khi lãi suất tăng và được hưởng lợi nếu lãi suất giảm.

Một câu hỏi cần đặt ra về ARM là liệu có những giới hạn về mức lãi suất của bạn có thể tăng lên bao nhiêu, cả trong từng lần xem xét lẫn suốt cả kỳ hạn của khoản vay. Nếu không có giới hạn, được gọi là “caps”, bạn sẽ không có cách nào dự đoán được lãi suất của bạn (và như thế cả tiền thanh toán hàng tháng của bạn) có thể thay đổi bao nhiêu.

Phương án chuyển đổi

FRM và ARM là các phương án chính cho người mua nhà ngày nay. Vay mua nhà có thể chuyển đổi là phương án kết hợp cả hai phương án này. Nó được thiết kế cho những người hưởng lợi thế của ARM nhưng cũng muốn hạn chế rủi ro khi lãi suất tăng.

Theo cách sắp xếp này thì người mua bắt đầu với ARM nhưng vẫn có quyền chuyển sang FRM tại những thời điểm xác định trong suốt kỳ hạn khoản vay. Có thể bạn cần hỏi cơ quan cho vay những câu hỏi sau: Khi nào bạn có thể chuyển đổi? Bạn có thể xem xét phương án này bao lâu một lần? Liệu có khoản phí trả trước nào liên quan không? Bạn có sẽ phải trả cho ARM có tính năng chuyển đổi nhiều hơn cho ARM không có tính năng này không? Có thêm khoản phí bổ sung nào nếu và khi bạn quyết định chuyển đổi? Hãy tìm hiểu lãi suất chuyển đổi của cơ quan cho vay. Cho Vay thanh toán tăng dần (GPM)

GPM lãi suất cố định bắt đầu với số tiền thanh toán thấp, thường là dưới mức thanh toán của vay lãi suất cố định và có thể cả mức thanh toán của ARM, nhưng tăng dần (thường trong năm đến mười năm), sau đó chững lại trong những năm còn lại của khoản vay. 

Vay hoàn trả tăng dần (GEM)

Phương án này được lập ra cho những người vay tiền muốn thanh toán khoản vay mua nhà càng sớm càng tốt. Vì thế, lãi suất vẫn cố định, nhưng khoản tiền thanh toán hàng tháng sẽ tăng theo một lịch trình đã sắp xếp trước, với những khoản thanh toán cao hơn để giảm số dư gốc. Loại hình cho vay này có thể hấp dẫn đối với những người dự kiến tăng thu nhập thường xuyên và muốn sở hữu nhà nhanh chóng. 

Vay Mua Nhà Mười Lăm Năm

Giống như GEM, vay mua nhà mười lăm năm có thể giúp người vay hoàn trả khoản vay nhanh hơn, có nghĩa là họ sở hữu nhà nhanh hơn và trả lãi ít hơn trong suốt kỳ hạn vay.

Cho Vay Thanh Toán Hai Tuần Một Lần

Một phương án khác cho những người muốn hoàn trả khoản vay của họ sớm hơn là hình thức cho vay thanh toán hai tuần một lần. Thay vì thanh toán tiền vay một lần mỗi tháng, người vay chọn phương án này sẽ thanh toán hai lần bằng nhau hàng tháng.

Khoản Vay Được Cơ quan Quản lý Nhà Liên bang (FHA) Bảo Hiểm

FHA, còn được gọi là Cơ quan Quản lý Nhà Liên bang, hoạt động dưới sự kiểm soát của Sở Phát triển Đô thị và Nhà ở (HUD) và chịu trách nhiệm chính về việc điều hành chương trình bảo hiểm cho vay mua nhà của chính phủ. Chương trình này cho phép người mua lẽ ra không đủ điều kiện vay mua nhà có thể nhận được một khoản vay vì yếu tố rủi ro đã được loại bỏ khỏi người cho vay bởi FHA.

Khoản vay FHA là gì?

Năm 1937, theo một đạo luật của Quốc hội, Cơ quan Quản Lý Nhà Liên bang được thành lập để cung cấp cho các gia đình Mỹ một cơ hội duy nhất để trở thành chủ nhà. Trước đây, các phương án vay của một người mua nhà chỉ giới hạn ở các khoản vay ngắn hạn dao động từ một đến năm năm kỳ hạn. Người vay phải trả lần đầu từ 40 đến 50 tài sản và trả toàn bộ dư nợ vào cuối kỳ hạn. FHA đã cách mạng hóa ngành cho vay mua nhà vào thời điểm đó bằng cách cung cấp hình thức cho vay 30 năm vào tạo cơ hội sở hữu nhà cho người Mỹ trên cả nước. Suốt những năm đó, nhiều chương trình đã được sinh ra từ cuộc cách mạng này làm cho giấc mơ sở hữu nhà ở Mỹ dễ dàng hơn, khả năng chi trả cao hơn và dễ đạt được hơn đối với dân Mỹ.

Có nhiều chương trình cho vay mua nhà FHA đáng chú ý.

Lãi suất cố định tiêu chuẩn (FHA 203b)

Vay Mua Nhà lãi suất điều chỉnh FHA (FHA 251)

Mua Trả Chậm Lãi Suất Thấp FHA 2-1 (FHA 203b, FHA 251)

Chương trình cho vay có hiệu quả năng lượng 

Hỗ trợ trả trước một phần FHA

Việc tiết kiệm để mua nhà, dù đó là ngôi nhà đầu tiên hay ngôi nhà thứ ba, đều có thể là một nhiệm vụ khó khăn. Đối với nhiều người mua nhà tiềm năng, không có đủ tiền để trang trải các chi phí chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản và trả trước một phần là là điểm khác biệt giữa thuê nhà và sở hữu một căn nhà. Tuy nhiên, nhiều tổ chức phi lợi nhuận và từ thiện đã được thành lập để hỗ trợ những người mua nhà lần đầu tiên, các gia đình có thu nhập thấp và trung bình cũng như những người mua nhà nói chung trong việc mua một căn nhà.

Hỗ trợ trả trước một phần được cung cấp dưới hình thức quỹ quà tặng, có nghĩa là không phải hoàn lại số tiền đó. Mặc dù có nhiều tổ chức cung cấp món quà này, song sự khác biệt giữa họ không đáng kể. Những người mua nhà đủ điều kiện có thể nhận từ 1% đến 5% trên số tiền mua nhà. Có thể người mua nhà được đòi hỏi phải có tiền tiết kiệm thêm ở ngân hàng. Tuy nhiên, người mua nhà phải sử dụng một cơ quan cho vay mua nhà đã được chấp thuận, một chuyên viên môi giới bất động sản đã được chấp thuận và phải đủ điều kiện vay mua nhà FHA.

Để biết thêm về việc hỗ trợ trả trước một phần và các chương trình trợ cấp vay, hãy chọn mục sau:

Chương trình Nehemiah

Ameridream

HART

CDS Homegrants

Các đối tác từ thiện 

Những vấn đề về thanh toán

Nếu người mua không có khả năng thanh toán, FHA bảo hiểm cho các khoản vay mua nhà được thực hiện bởi các cơ quan cho vay đã được chấp thuận. FHA đảm hiểm cho nhiều hình thức cho vay mua nhà, bao gồm FRM, ARM, GEM và GPM. Các khoản thanh toán trước rất thấp - 5% hoặc ít hơn. FHA không quy định lãi suất cho các khoản vay họ bảo hiểm, do vậy bạn sẽ cần phải tìm kiếm cho được mức lãi suất thấp nhất.

FHA giới hạn số tiền mà họ sẽ bảo hiểm cho bất cứ loại nào dưới: 95% giá nhà trung bình ở địa phương hoặc 75% giới hạn vay được ấn định bởi Công ty Cho Vay mua nhà Liên bang, một đơn vị lớn chuyên mua và bán lại các khoản vay mua nhà. 

Vay Do Hội Đồng Chiến Binh Kỳ Cựu(VA) Bảo Lãnh

Các khoản vay VA có hầu hết những lợi thế của các khoản vay FHA và một số khoản vay khác, nhưng chúng cũng có những hạn chế về tư cách hợp lệ. Chúng chỉ được cung cấp cho các chiến binh kỳ cựu trong quân đội, những người đang tại ngũ và vợ/chồng của họ. Các khoản vay VA thường có lãi suất thấp nửa phần trăm hoặc hơn so với lãi suất thị trường, và có thể nhận được chúng mà không phải trả tiền thanh toán trước. 

Tìm ngôi nhà lý tưởng

Hiện bạn đã sẵn dàng và đã có sự thẩm định trước hay chấp thuận trước trong việc tìm ngôi nhà mơ ước của bạn. Cuộc hành trình của bạn đã mang bạn đi xa và giờ đây chuyên viên môi giới bất động sản của bạn sẽ cho xem bạn rất nhiều ngôi nhà mà bạn quan tâm xem xét.

Tuy nhiên, bạn có biết bạn đang tìm kiếm loại nhà nào không? Bạn có biết gì về hàng xóm nơi mà bạn muốn sống không? Loại trường học nào mà con bạn sẽ theo học? Việc mua sắm có quan trọng với bạn không hay là bạn đang tìm ngôi nhà gần sân gôn hoặc sông hồ? Bạn sẽ thấy thoải mái trong một ngôi nhà công quản, nhà phố hay thậm chí nhà tiền chế? Tất cả những câu hỏi này và nhiều câu hơn nữa về tiện nghi và các đặc điểm cụ thể sẽ được đặt ra với chuyên viên môi giới bất động sản của bạn. Họ sẽ có nhiều khả năng hơn để tìm nhà phù hợp cho bạn nếu họ biết về yêu cầu, nhu cầu và nguyện vọng của bạn càng nhiều càng tốt.

Để giúp đại lý bất động sản của bạn thực hiện quy trình này, hãy lập ra ba danh sách – một danh sách nhu cầu, một danh sách những điều không muốn và một danh sách những điều mơ ước. Yếu tố về nhu cầu nhà ở hiện tại của bạn, sở thích, những điểm không thích và những thay đổi có thể xảy ra trong tương lai về cuộc sống và phong cách sống của bạn, như nhiều con hơn, ít con hơn, cha mẹ chuyển đến hoặc chuyển đi và các yếu tố chính khác làm thay đổi cuộc sống.

Danh sách nhu cầu của bạn có thể bao gồm:

Số phòng ngủ

Số phòng tắm

Phòng tắm trong phòng ngủ chính

Phòng ăn riêng biệt

Gara

Tầng hầm

Trong khi đó danh sách những điều không muốn có thể bao gồm:

Các phòng tắm nhỏ

Không có không gian quầy

Không cửa sổ trong nhà bếp/phòng tắm

Sân nhỏ

Không gian buồng riêng không đủ

Không gara

Đối với danh sách những điều mơ ước của bạn, hãy viết ra tất cả các đặc điểm mà bạn muốn có trong ngôi nhà của bạn, có thể bao gồm:

Lò sưởi

Bể bơi có nước ngầm phụt lên

Nhà kính

Góc ăn điểm tâm

Hai tầng

Cửa sổ trần nhà lấy ánh sáng

Viết Giấy Đề Nghị

Có thể bạn đã có ý tưởng về nơi bạn muốn sống, nhưng nếu chưa có thì sau đây là một số điều cần nghĩ đến:

Hãy nhìn những ngôi nhà xung quanh ở vùng lân cận. Nhà cửa sân vườn có được giữ gìn tốt không? Tình trạng những ngôi nhà này sẽ ảnh hưởng đến giá trị ngôi nhà mà bạn mua.

Nó có bề ngoài hấp dẫn không? Hãy tìm hiểu lô đất kỹ lưỡng. Nó có đem lại sự riêng tư thỏa đáng không? Bạn sẽ chăm sóc khu đất hay thuê người khác? Bạn có thích cảnh quan này không hay muốn thiết kế cho riêng bạn? Khi xem sân sau, đập vào mắt bạn là cái nhìn của một máy biến thế, một tháp truyền thanh, trạm gas, trạm xe buýt hay sân bóng có các trò chơi ban đêm?

Khu vực của ngôi nhà đó thuộc loại nào? Nó gần các cơ sở mua sắm, ngân hàng, nhà thờ, bệnh viện, trường học, công viên và rạp chiếu phim bao nhiêu? Và dĩ nhiên là bạn sẽ muốn biết mức độ tội phạm như thế nào, nếu có, liên quan đến khu lân cận này. Hãy đến đồn cảnh sát địa phương và hỏi xin hồ sơ các vụ cướp, tấn công ngân hàng, cố ý phá hoại, tấn công và những vấn đề liên quan đến ma túy ở khu lân cận. Mức tội phạm tăng hay giảm?

Giao thông như thế nào và ảnh hưởng ra sao đến việc đi lại từ nhà đến chỗ làm của bạn? Giao thông đông đúc cũng gây ra tiếng ồn và ô nhiễm không khí.

Nhà có nằm trong khu vực ngập úng khi trời mưa không. Cống thoát nước nhanh đến mức nào từ đường và sân? Độ dốc và khả năng hút nước của đất sẽ quyết định nước thoát ra đâu và nhanh đến mức nào ra khỏi nhà của bạn. Bạn có thể kiểm tra thông tin ngập úng địa phương thông qua Phòng Thông tin Lũ lụt Stewart để tìm hiểu xem liệu ngôi nhà có nằm trong vùng ngập úng hay không.

Dù bạn làm gì thì cũng đừng ngại đặt câu hỏi. Chuyên viên môi giới bất động sản của bạn sẽ rất vui vẻ cung cấp cho bạn càng nhiều thông tin càng tốt. Hãy nhớ rằng, đây có thể là việc mua sắm lớn nhất bạn sẽ thực hiện trong đời, vì thế hãy đặt câu hỏi cho đến khi bạn hài lòng với các câu trả lời.

Sau đây là một số điều khác bạn cần xem xét khi chọn ngôi nhà mơ ước của bạn:

Đừng say mê ngôi nhà đầu tiên mà bạn xem. Sẽ có các danh sách nhà mới đưa ra thị trường vào thời điểm đó. Ngôi nhà phù hợp nhất có thể vẫn là ‘chỉ quanh quẩn đâu đây’. Bạn xem càng nhiều nhà thì càng biết bạn muốn gì và mỗi ngôi nhà phải có cái gì.

Đừng chọn một ngôi nhà vì bạn thích cách trang trí nội thất – một ngôi nhà bài trí đẹp không phải lúc nào cũng tốt nhất về mặt kết cấu. Hãy kiểm tra kết cấu thực sự của ngôi nhà. Hãy nhớ rằng đồ nội thất sẽ ra đi cùng với chủ nhà hiện tại.

Hãy dạo quanh nhà xem xét kỹ. Hãy mở các phòng riêng, bật mọi công tắc, chú ý đến các chi tiết, dời đồ gỗ khỏi tường, nhìn vào gác mái, mở vòi nước và xả nước bồn cầu. Hãy tìm những điểm thấm nước trên tường và trần – bạn không muốn phát hiện sau khi mua nhà rằng mái bị thấm nước.

Đừng chịu ép buộc phải chọn lựa. Chỉ lựa chọn khi bạn đã xem xét thỏa đáng để đưa ra quyết định tốt nhất.

Kết Thúc Việc Mua Nhà

Cuối cùng bạn cũng tìm thấy ngôi nhà mơ ước của mình. Bạn đã sẵn sàng trả tiền cho nơi bạn muốn – nhưng hãy đợi – trước khi bạn ký hợp đồng, trước khi bạn trả tiền mà người cho vay đã cung cấp và trước khi bạn bắt đầu nghĩ về thiết kế trong và ngoài nhà, hãy tìm hiểu một số điều trước tiên. Những điều này có thể giúp bạn thương lượng tốt hơn, có giá thấp hơn giá mà chủ nhà yêu cầu.

Hãy tìm hiểu giá bán của những bất động sản tương tự để có cơ sở ấn định giá mua của bạn. Những bất động sản dùng để so sánh này nên:

Được bán cách đây chưa được sáu tháng

Có thời gian và tình trạng gần như nhau

Có số phòng tắm, phòng ngủ và diện tích gần như nhau

Ở vị trí và trên một lô đất tương tự nhau

Nếu bạn thấy không dễ đưa ra giá, hãy cân nhắc đến việc thuê một đơn vị thẩm định chuyên nghiệp làm việc đó. Các nhà thẩm định sẽ tính xem ngôi ngà đó có giá trị như thế nào hôm nay và khu lân cận có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản tương lai như thế nào. Họ sẽ đưa ra con số thực tế về giá trị thị trường thực sự của bất động sản.

Sau khi bạn, chuyên viên môi giới bất động sản của bạn và chủ nhà đã đi đến sự nhất trí về giá bán của ngôi nhà - hãy ký kết bằng văn bản.

Đừng tiết lộ chiến lược của bạn và đừng ra đề nghị bằng miệng. Bạn biết bạn muốn ngôi nhà này, nhưng đừng giao tiền cho tới khi bạn chắc chắn là người bán có đủ khả năng hợp pháp để chuyển quyền sử dụng và đáp ứng các điều kiện khác. Tuy nhiên người bán không muốn nhượng bộ cho tới khi bạn trả tiền cho bất động sản này.

Bây giờ phải làm gì?

Với sự hỗ trợ chuyên viên môi giới bất động sản của bạn, hãy đề nghị với người bán lập ra một hợp đồng chỉ ra những cam kết và hứa hẹn mà bạn và người bán cần nhất trí và đáp ứng để thực hiện việc mua bán này. Một hợp đồng chặt chẽ phải bảo vệ được tất cả các bên.

Hợp đồng đầu tiên mà bạn nộp phải toàn diện và bao gồm mọi điều quan trọng. Hãy nhớ rằng, một khi bên bán chấp nhận hợp đồng này thì có thể đã quá trễ để bổ sung hay sửa đổi điều gì. Ở một số tiểu bang, có thể có những hợp đồng bất động sản tiêu chuẩn. Tuy nhiên, bạn nên đảm bảo rằng hợp đồng của bạn ít nhất phải bao gồm những điểm sau:

Giá đề xuất

Trả trước

Mô tả pháp lý về bất động sản

Phương pháp chuyển quyền sử dụng

Các khoản phí được trả và ai sẽ trả chúng

Số tiền đặt cọc

Các điều kiện theo đó người bán và người mua có thể làm mất hiệu lực hợp đồng

Ngày thanh toán

Các sắp xếp về tài chính

Danh sách các thiết bị, đồ nội thất và tài sản cá nhân được bán cùng với nhà 

Tiền Đặt Cọc

Sau khi bạn đã quyết định giá đề xuất, bước tiếp theo là xác định liệu bạn muốn đặt cọc bao nhiêu cho đề xuất mua nhà của bạn. Bạn muốn “tiền đặt cọc” đủ lớn để người bán thấy bạn nghiêm túc, nhưng đừng lớn quá khiến bạn đặt một khoản tiền quan trọng trước nguy cơ rủi ro.

Một đề nghị dành cho bạn là nên đảm bảo tiền đặt cọc thấp hơn 2% giá đề xuất mua nhà. Lý do là nếu tiền đặt cọc của bạn lớn hơn thế, người cho vay sẽ đặc biệt chú ý đến việc bạn có số tiền đó như thế nào. Có thể bạn phải cung cấp một bản sao ngân phiếu đã hủy cùng với bản kê ngân hàng chỉ ra rằng bạn có tiền để bắt đầu đặt cọc. Thông thường thì đây không phải là một vấn đề rắc rối, nhưng nếu bạn có kỳ hạn khế ước ngắn hoặc chỉ vừa đủ khả năng thanh toán trước một phần, bạn có thể bị đặt vào tình thế bất tiện.

Một lý do khác để giới hạn tiền đặt cọc của bạn là đề phòng"lỡ ra". Mặc dù những rắc rối nghiêm trọng là ngoại lệ chứ không phải quy luật, nhưng chúng vẫn xảy ra. "Lỡ ra" có một cuộc tranh chấp khó chịu và kéo dài giữa bạn và người bán, khi đó bạn càng đặt cọc ít tiền thì bạn càng ít gặp rủi ro cho đồng vốn của mình.

Cũng như trên thực tế với mọi thứ trong thị trường bất động sản, vẫn có ngoại lệ cho quy luật này. Trong một thị trường nóng, có thể có nhiều đề nghị mua đối với bất động sản mà bạn thích. Số tiền cọc lớn có thể đủ gây ấn tượng với người bạn, vì thế họ sẽ chấp nhận đề xuất của bạn thay vì của người khác, thậm chí khi một đối thủ cạnh tranh mà bạn không biết đưa ra cùng giá hoặc cao hơn chút ít.

Vì tiền cọc lớn gây ấn tượng cho người bán, nên bạn cũng có thể nhận thấy rằng bằng cách đặt cọc lớn, bạn có thể thuyết phục người bán chấp nhận giá mua thấp hơn. Trả trước nhiều tiền có thể tiết kiệm tiền bạc cho bạn sau này.

Khi xúc tiến mua nhà mới, mọi việc đều có thể thương lượng. Chuyên viên môi giới bất động sản của bạn có thể rất hữu ích đối với quy trình này. Danh sách một phần những gì cần thương lượng khi mua nhà mới có thể bao gồm:

Giá

Hỗ trợ tài chính

Chi phí cuối cùng (ngoại trừ những khoản do luật hay tài chính quy định)

Chuyển đến ở (Khi nào bạn có thể có chìa khóa và chuyển đến?)

Sơn (Người bán có sơn lại một phần hay toàn bộ ngôi nhà không?)

Sửa chữa (Người bán có sửa mái, đường ống nước, cửa sổ… và hình thức cũng như chất lượng sửa chữa nào sẽ được thực hiện?)

Sân (Người bán có dời những cây, bụi cây ngoài ý muốn – đặt nó vào nơi có cảnh quan mong muốn?)

Thiết bị đi kèm (Những đèn, quạt và thiết bị gia dụng nào… được giữ lại hoặc đem đi?)

Rèm phủ tường (Rèm được giữ lại hay đem đi?)

Đồ Đạc (Người bán có cung cấp một số đồ đạc nào không?)

Bảo hiểm và thuế trả trước (Người bạn có cấp cho bạn những thứ này không?)

Việc thương lượng sẽ cho bạn – người mua – khả năng khó tin để thực hiện giao dịch thuận lợi. Như trong bất kỳ cuộc thương lượng nào, hãy sẵn sàng thực hiện việc cho và nhận. Hãy để chuyên viên môi giới bất động sản của bạn giúp bạn và hợp tác với bạn cũng như người bán để đi đến những điều khoản tốt nhất có thể đạt được cho mọi người.

Để đề phòng thêm, bạn cũng nên nhờ một thanh tra chuyên nghiệp đi khắp nhà để tìm xem có vấn đề tiềm ẩn nào không. Dù bạn đã xem xét kỹ lưỡng, đặt câu hỏi phù hợp và trao đổi về đề xuất mua nhà với đại lý bất động sản của bạn, một người chuyên nghiệp vẫn có thể thấy những điều mà bạn dễ bỏ qua. Cho dù không có gì cần người bán sửa chữa, ít nhất bạn cũng cần biết trước về vấn đề nào có thể xảy ra.

Sau khi bạn nhờ kiểm tra xong, bạn sẽ cần cho phép mình có đủ thời gian kiểm lại và chấp thuận báo cáo. Nếu bạn không chấp thuận báo cáo thì bạn có thể thương lượng với người bán về những hạng mục sửa chữa cần thực hiện và ai phải trả tiền sửa chữa. Nếu không thì bạn có thể hủy việc mua nhà mà không bị phạt, miễn là bạn có đưa khung thời gian vào giấy đề nghị của bạn. Hãy cho phép tối đa mười đến mười lăm ngày để nhận báo cáo và năm ngày để xem xét nó.

Thêm một điều nữa là việc đưa ngày kết thúc vào giấy đề nghị của bạn là hoàn toàn cần thiết. Với cách này cả bạn lẫn người bán có thể lập kế hoạch di dời và người bán có thể lập kế hoạch mua nhà tiếp theo của mình. Điều đó cũng cho phép có thời gian cần thiết để thương lượng lại sau khi xem báo cáo thanh tra chuyên nghiệp.

Dù hầu hết các giao dịch thực tế kết thúc vào đúng ngày, nhưng vẫn nên linh hoạt để tránh trì hoãn có thể gây ra những vấn đề nan giải.

Ví dụ, nếu bạn đang thuê nhà và cần thông báo cho chủ nhà rằng bạn sẽ dọn đi, bạn có thể cần có một mức độ linh hoạt nào đó trong thời gian biểu của bạn. Nếu không thì, nếu việc mua nhà của bạn kết thúc trễ vài ngày, bạn có thể thấy mình phải ở trong quán trọ cùng đồ đạc đóng trong một xe tải để đâu đó đồng thời bạn trả phí kho bãi.

Bạn hầu như đã đến cuối cuộc hành trình. Chẳng bao lâu nữa, giấc mơ của bạn sẽ thành hiện thực và bạn có thể bắt đầu sống trong ngôi nhà mà bạn chọn. Và, bây giờ bạn và người bán đã đi đến một thỏa thuận song phương, bạn đã sẵn sàng ký hợp đồng và đặt tiền cọc (số tiền cho thấy tính nghiêm túc trong đề nghị mua nhà của bạn). Có tất cả các người và dịch vụ liên quan đằng sau hậu trường để xúc tiến việc này trước khi bạn đặt chìa vào ổ khóa.

Trước hết, bạn sẽ cần kết thúc vụ mua bán. Con đường kết thúc cũng nhanh, chỉ có sáu bước chính. Những bước này nói chung được giải quyết tại văn phòng công ty về quyền sở hữu. Những người tham dự cuộc họp là bạn, người mua, người bán, và luật sư của bạn – nếu có, chuyên viên môi giới bất động sản của bạn, các nhân viên giữ khế ước bên ba và bất kỳ ai khác có thể quan tâm đến việc chuyển quyền sở hữu.

Và dĩ nhiên, bước cuối cùng – chuyển đến! Chúc mừng – giờ bạn đã đạt được giấc mơ người Mỹ là sở hữu căn nhà của chính bạn! Chúc bạn an khang thịnh vượng!