El seguro de título puede ser “un poco complicado” en ciertos 1031 intercambios
Aunque este blog es ciertamente apolítico, con los resultados de las elecciones recientes, parece probable que uno de los beneficios fiscales más significativos para los inversores inmobiliarios permanezca intacto: el 1031 intercambio.
Una bolsa de valores 1031 adecuadamente estructurada permite al vendedor de bienes raíces diferir los impuestos sobre las ganancias de capital sobre la venta de bienes raíces intercambiando los bienes vendidos por otros bienes. A través de un intercambio 1031, el vendedor evita el reconocimiento de la ganancia hasta que exista una disposición imponible de la propiedad. Si el vendedor muere mientras es propietario de la propiedad, los herederos del vendedor asumen la propiedad con un incremento escalonado, y la ganancia asociada con el período de propiedad del vendedor nunca se grava.
Un vendedor no está obligado a intercambiar propiedades simultáneamente para obtener el beneficio impositivo. Los cambios diferidos son posibles, sujetos a ciertas reglas inflexibles. Estas reglas incluyen los períodos de tiempo en los que se identifica y adquiere la propiedad de reemplazo y cómo manejar los ingresos de la venta. Existen reglas especiales para muchos escenarios de intercambio diferentes, incluidos los intercambios hechos a medida, los intercambios de partes relacionadas y los intercambios inversos. Si los vendedores no cumplen estrictamente con todas las normas, no tendrán un cambio diferido válido de 1031 y tendrán que pagar impuestos sobre las ganancias de capital (y quizás incluso intereses y sanciones).
El seguro de título puede ser un poco complicado en ciertos 1031 intercambios. En un intercambio “adelante” básico, donde el vendedor vende primero la propiedad renunciada y adquiere la propiedad de reemplazo en segundo lugar, el título se transfiere en lo que se conoce como “escritura directa”. La escritura de la propiedad vendida va del contribuyente al comprador y la escritura del vendedor de la propiedad de reemplazo va directamente al contribuyente. El título no tiene que pasar por un intermediario cualificado externo. Este proceso permite la emisión de pólizas de seguro de título al vendedor y comprador reales en el momento del cierre de la transacción en particular.
El proceso es diferente en un intercambio “inverso” o en ciertos intercambios “construidos a medida” que pueden estructurarse como un intercambio inverso. El contribuyente adquiere primero la propiedad de reemplazo, pero no hay “escritura directa”. En virtud de las normas, el contribuyente no puede adquirir la titularidad mientras mantiene la titularidad de la propiedad renunciada. El contribuyente utiliza un Titular del alojamiento en el mercado de valores (Interchange Accommodation Titleholder, EAT), que posee la titularidad de la propiedad de reemplazo hasta que se complete la venta de la propiedad renunciada.
En esta estructura, el “propietario” adecuado que debe estar asegurado en la póliza de título de un propietario es el EAT, como titular del título. El contribuyente no es el asegurado adecuado hasta que el contribuyente adquiere el título de la propiedad de reemplazo del EAT. En Nuevo México y en la mayoría de los estados, el contribuyente deberá obtener dos pólizas de título separadas. Puede haber descuentos disponibles que ayuden con el costo de la segunda póliza.
Para obtener más información sobre 1031 intercambio y el valor que proporcionan, visite el sitio web de Asset Preservation, Inc., la filial de Stewart’s 1031. Este blog intenta destacar algunos de los problemas a los que se enfrentan las partes al considerar un intercambio. No se trata de asesoramiento legal; las partes interesadas deben consultar a su propio abogado, asesor fiscal o contable para determinar las opciones adecuadas a sus circunstancias.
Si usted, su cliente o su cliente están realizando un 1031 intercambio, considere trabajar con su compañía de títulos de propiedad en una etapa temprana del proceso para comprender cómo deberá estar asegurado el título de las diferentes propiedades y cómo puede obtener la mejor combinación de cobertura y costo.