Grandes noticias sobre la aplicación de la ley RESPA esta semana: CFPB actúa contra el proveedor de liquidación inmobiliaria

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (Consumer Financial Protection Bureau, CFPB) y Meridian Title Corporation (Meridan) celebraron un acuerdo de orden de consentimiento en virtud de la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Inmuebles (Real Estate Settlement Procedures Act, RESPA). Meridian es una agencia de seguros de título que proporciona pólizas de seguro de título y servicios de liquidación en relación con transacciones inmobiliarias residenciales. En virtud del acuerdo de agencia de Meridian con su asegurador, Arsenal Insurance Corporation (Arsenal), Meridian retiene o paga de forma rutinaria una parte de la prima de la póliza de título “como comisión” para la adquisición y emisión de la póliza de seguro de título. Meridian tiene una participación accionarial en Arsenal, que es propiedad en parte de tres ejecutivos de Meridian. Meridian es el único agente emisor de Arsenal, pero tiene otros aseguradores de seguros de título. En la orden de consentimiento, el CFPB afirmó que Arsenal y Meridian tienen un acuerdo comercial afiliado en virtud de la RESPA. En el comunicado de prensa, el director de CFPB, Richard Cordray, dijo: “Meridian Title, de forma ilegal, instó a los consumidores a comprar un producto de una empresa afiliada para que se sumara a sus resultados”. Debido al solapamiento de la propiedad y el control de Arsenal, que no se divulgó al consumidor, Meridian pudo desviarse de los términos contractuales y mantener el dinero más allá de la asignación de comisión descrita en el contrato de la agencia al emitir pólizas de seguro de título de Arsenal. CFPB descubrió que Meridian recibió una “cosa de valor” (leer más sobre esto en mi guía de RESPA) en forma de dinero más allá de la asignación de comisión contractual de Arsenal de conformidad con un acuerdo para remitir negocios a Arsenal cuando Meridian recomendó al comprador de casa usar Arsenal para el seguro de título. CFPB también descubrió una infracción de que Meridian no proporcionó una divulgación por escrito del negocio afiliado con Arsenal y, por lo tanto, no había cumplido los tres requisitos de exención en virtud de la Sección 8 de la RESPA. Meridian aceptó lo siguiente:

• Meridian tiene que presentar un plan de cumplimiento en un plazo de 60 día.
• Meridian está obligada a mantener y apoyar un comité de supervisión del cumplimiento que garantice la divulgación y el cumplimiento de la RESPA. La orden de consentimiento establece que la junta directiva de Meridian “tendrá la responsabilidad final de la gestión adecuada y sólida de Meridian y de garantizar el cumplimiento de Meridian”.
• Meridian debe pagar 1.25 millón de dólares.
• Meridian no debe violar la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces y debe implementar políticas y procedimientos para garantizar que proporcione adecuadamente la Divulgación de la AfBA en virtud de la RESPA a los consumidores siempre que haga una recomendación aplicable. Esto incluye el requisito de que todos los ejecutivos y el personal de Meridian estén capacitados en RESPA y el requisito de divulgación de la AfBA.

¿Qué significa esto?

1. CFPB continúa enviando un mensaje a los prestamistas, al agente de títulos de propiedad inmobiliaria y a la aseguradora de títulos de propiedad en el que se indica que está vigilando las infracciones de la RESPA. A principios de este año, CFPB llegó a Prospect Mortgage con una multa de 3.5 millón de dólares por infringir la ley RESPA. CFPB también tiene una investigación en curso de Zillow por posibles infracciones de RESPA.
   
   
2. La Sección 8 de la RESPA prohíbe dar o aceptar una cosa de valor para una referencia de negocio de servicios de liquidación de bienes raíces. Cualquier acuerdo de afiliación con un agente de bienes raíces para proporcionar una “cosa de valor” que se utilice para disfrazar los pagos por referencias será revisado críticamente por el CFPB para las infracciones de la RESPA.
   
   
3. Los acuerdos comerciales afiliados deben cumplir las tres condiciones de la exención de la RESPA, incluida la condición de una divulgación por escrito de conformidad con el Apéndice D de la RESPA. La divulgación por escrito debe proporcionarse cuando se realice la recomendación y debe establecer los intereses porcentuales del propietario y sus intereses en el negocio afiliado. El consumidor no debe estar obligado a utilizar el negocio afiliado. Por último, cualquier propietario que haga la recomendación de la AfBA solo debe recibir una declaración sobre el “interés de propiedad” como resultado de la recomendación.

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