Marketing con sus socios inmobiliarios: La forma no MSA

Esta semana, dirigiré una sesión interactiva en ALTA ONE que proporciona una mirada profunda de las reglas de RESPA en torno al marketing y cómo aprovechar el Programa de extensión para compradores de casa (HOP) de ALTA para causar la impresión correcta. Sigue leyendo para echar un vistazo a lo que puedes esperar y asegúrate de volver después del evento para ver un resumen de mis aprendizajes clave. Agentes y corredores inmobiliarios; banqueros y corredores hipotecarios; compañías de títulos y agentes de títulos; compañías de garantía para viviendas; agentes de seguros contra riesgos; tasadores; profesionales de servicios de inundaciones e impuestos; e inspectores de viviendas y plagas son todas personas cubiertas por la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (“RESPA”). En virtud de la Sección 8 de la RESPA (12 U.S.C. 2607), las personas cubiertas no pueden:

• Pague o dé una “cosa de valor” a cualquier persona o empresa por negocios que ellos recomienden o creen para usted. 12 C.F.R §1024.14(b)
• Divida o reciba cargos por servicios que usted no haya realizado ni obtenido.12 C.F.R §1024.14(c)

Básicamente, los sobornos y las comisiones divididas pueden hacer que tenga problemas si no tiene cuidado. Sin embargo, las compañías de títulos y los agentes de títulos evitan una infracción de la ley RESPA, la forma del Acuerdo de servicios no de marketing, a través de actividades normales de marketing y publicidad de conformidad con las excepciones de la Sección 8(c). La sección 8(c) de la RESPA permite “actividades promocionales y educativas normales que no están condicionadas a la remisión de negocios y que no implican la sufragación de gastos en los que de otro modo incurrirían personas en posición de remitir servicios de liquidación o incidentes comerciales a los mismos”. 12 C.F.R. §1024.14(8)(2)(vi). Esta excepción es específica y requiere un entendimiento de cómo interpretan los tribunales y la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB).

...Entonces, ¿qué puede hacer? Puede participar en “actividades promocionales normales” siempre que cumpla con la RESPA. Algunas cosas a tener en cuenta incluyen:

1. SÍ considere acuerdos de publicidad por escrito no exclusivos que establezcan de forma clara y adecuada los términos de la relación, incluyendo el número y la frecuencia de los anuncios, los plazos y las ubicaciones de entrega. Asegúrese y conserve estos acuerdos para demostrar sus esfuerzos por cumplir con la RESPA, así como cualquier ley y normativa federal y estatal que rija los esfuerzos de marketing conjunto.
2. ASEGÚRESE de que el marketing de marca compartida no se realice a cambio de referencias ni condicionado a la referencia de negocios. Los pagos no deben estar vinculados a referencias o cierres. Por ejemplo, si una empresa de títulos de propiedad compensa los costes de marketing de un agente inmobiliario en el sitio web de un agregador de listados inmobiliarios de terceros, y el agente remite el negocio a la empresa de títulos de propiedad, puede parecer que la empresa de títulos de propiedad está pagando el gasto a cambio de una derivación del negocio en violación de la Sección 8.
3. ASEGÚRESE de que todos los costes y pagos de marketing, publicidad o productos y gastos promocionales, etc., realizados con cualquier profesional de bienes raíces, constructor, agente de seguros, compañía de títulos, etc., se compartan de forma equitativa o proporcional entre las partes al valor justo de mercado. Lo que constituye la participación adecuada debe ser (1) basado en el valor justo de mercado para la creación/diseño, impresión, correo y otros servicios en relación con el anuncio; y (2) en proporción directa a la prominencia y espacio de cada parte en el anuncio. Si una de las partes paga menos de su parte correspondiente por un folleto, página web o anuncio, esto puede constituir una infracción de las disposiciones antisoborno de la Sección 8
   
   Por ejemplo: Si la compañía de títulos y el profesional de bienes raíces comparten un anuncio 50/50, el costo dividido para cada uno sería del 50% del costo total. Si el profesional de bienes raíces tiene 3/4 del anuncio y la compañía de títulos solo tiene el 1/4 restante, el profesional de bienes raíces pagaría 3/4 del costo total mientras que la compañía de títulos pagaría el 1/4 restante.
4. SÍ documente y conserve evidencia de pagos y método para determinar el valor justo de mercado para las oportunidades de marketing reales como prueba de cumplimiento. Cada parte que participe en actividades de marketing conjunto debe considerar lo siguiente.
   • ¿Cómo determinó el valor justo de mercado? ¿Cuál es su metodología? ¿Cómo se le ocurrión los números?
   • ¿Qué parámetros utilizó para determinar el valor justo de mercado (FMV)?
   • ¿Hay un producto o servicio similar libre en el mercado? ¿Hay algún coste por producir el producto o servicio? Dichas pruebas pueden incluir lo que otros proveedores externos independientes cobran por el servicio o cosa de valor en el mercado. Evite depender únicamente de la valoración de los servicios de su socio o competidor para establecer valor en el mercado.
   • ¿Ha obtenido una valoración de terceros? La mejor práctica no es hacer la valoración usted mismo, sino conseguir que un tercero proporcione un valor específico para actividades publicitarias y promocionales.
5. SÍ supervise y audite sus acuerdos de publicidad con regularidad. Debe tener cuidado de que los importes de pago no se modifiquen y de que pague por publicidad realizada realmente en relación con el valor justo de mercado de esos servicios. Esto también le ayudará a determinar si estas actividades realmente proporcionan el valor que está pagando a su negocio.
6. PAGA directamente a un tercero comercializador, en lugar de reembolsar directamente los servicios a cualquier profesional inmobiliario, constructor, agente de seguros, compañía de títulos, etc. Conserve la documentación de estos pagos, incluidas facturas o cheques cancelados, etc., a empresas profesionales para demostrar cómo se divide proporcionalmente el coste para garantizar el cumplimiento de la RESPA.
7. DivULGAR siempre las relaciones de afiliación y marketing y dejar clara la opción de comprar. Es posible que desee considerar exigir que cualquier material de marketing incluya la palabra “Publicidad” o “Publicidad” en una ubicación prominente para que los consumidores puedan identificarlo fácilmente como promocional.
8. ASEGÚRESE de que cualquier anuncio se dirija a grupos de consumidores generales, no a individuos o equipos de ventas específicos. La comercialización a agentes inmobiliarios específicos que tienen la capacidad de influir en la selección de proveedores de servicios de liquidación, en lugar de anuncios amplios para el público en general, puede considerarse una violación de la RESPA.

Exención de responsabilidad: Esto se proporciona únicamente con fines informativos/instructivos y no constituye la prestación de asesoramiento legal ni el establecimiento de una relación abogado-cliente. Consulte con un abogado de la RESPA para asegurarse de que comprende y cumple adecuadamente con todas y cada una de las leyes aplicables. Como recordatorio, algunas leyes estatales y locales prohíben o restringen de otro modo las actividades que pueden estar permitidas en virtud de la RESPA.

Dawn Lewallen