Compra y venta de viviendas con segundas hipotecas o modificaciones de préstamos: lo que necesita saber

Es posible que aún no se dé cuenta, pero es cada vez más difícil obtener cartas de liquidación precisas cuando se venden casas. La confusión está causada por préstamos que fueron reestructurados después de la Gran Recesión. La mayoría de las personas entienden bastante bien cómo los préstamos de alto riesgo crearon una burbuja inmobiliaria a principios y mediados de la década de 2000. Durante ese período, fue fácil calificar para un préstamo y fue fácil comprar una casa con poco o ningún pago inicial. Después de que estalló la burbuja, muchos propietarios de casa estaban boca abajo con muy pocas opciones disponibles. En 2008, a medida que las tasas ajustables se disparaban, los prestamistas comenzaron a ver pagos atrasados y incumplimientos en cifras tan altas que muchos bancos y prestamistas hipotecarios se colapsaron.

Pero, ¿qué sucede con los propietarios de casa que continuaron efectuando pagos y luchando por conservar sus casas? No tenían valor neto y adeudaban más sobre su hipoteca de lo que valía la casa. En ese momento, no había forma de encontrar un prestamista que estuviera dispuesto a refinanciar. Con la caída de los precios de las viviendas, no había manera de vender su casa por dinero suficiente para liquidar su(s) hipoteca(s) existentes. En 2009, se creó el Programa de Modificaciones para Viviendas Asequibles (HAMP, por sus siglas en inglés) en respuesta al desajuste hipotecario de alto riesgo. El HAMP fue diseñado para ayudar a los propietarios de vivienda a evitar la ejecución hipotecaria modificando los préstamos a un nivel que sería asequible y sostenible a largo plazo. La burbuja estalló en 2008 dejó a muchos propietarios sin opciones y desesperados por salvar sus casas.

Lamentablemente, algunos propietarios de casa no recuerdan lo que acordaron cuando se modificó su préstamo. Al reestructurar a través del HAMP, firmaron un Acuerdo de Modificación de Préstamo y una nueva Segunda Hipoteca, sin necesidad de pagos mensuales para el gravamen subordinado. La Fecha de Vencimiento para la primera hipoteca que se modifica se amplió 30 año después del momento de la modificación. El saldo del capital y la tasa de interés anual se redujeron a un monto asequible basado en las relaciones actuales entre deudas e ingresos, lo que dio como resultado pagos mensuales (ajustables) más bajos. Se creó un gravamen subordinado que requirió un pago global cuando usted liquidó, vendió o refinanció la propiedad. En resumen, no se requirieron pagos mensuales sobre el gravamen subordinado, pero los fondos aún están vencidos y pagaderos en el momento de la liquidación, la venta o el refinanciamiento. Muchas veces, el Acuerdo de Modificación del Préstamo realmente indicó que el pago global hará que la venta futura, o el refinanciamiento de la propiedad, sea más difícil de hacer.

Esta es la situación que acabamos de empezar a ver. El propietario de casa decide poner su casa a la venta porque ha habido una fuerte apreciación del precio de la casa en los últimos años. Conocen el saldo pendiente en el préstamo que están realizando pagos cada mes, pero se están olvidando del gravamen subordinado que se creó en el momento en que se modificó su primera hipoteca para hacerlo más asequible. Los agentes de la lista están recopilando información, pero no se les dice que hay un pago global adeudado. A medida que se acercan al cierre, todas las partes se frustran al enterarse de que no habrá suficientes ingresos para liquidar la deuda existente, o no habrá suficientes ingresos de la venta para que el vendedor compre la próxima casa que planeaba comprar.

Para las compañías de títulos y los agentes de liquidación, también existe confusión con el pedido de cartas de liquidación. Hemos tenido situaciones en las que solicitamos cartas de liquidación de un banco grande para la primera y segunda hipoteca. La carta de liquidación de la segunda hipoteca muestra un saldo adeudado en cero. Semanas después del cierre, se nos informa que la carta de liquidación de la segunda hipoteca debería haber sido efectivamente solicitada al departamento de modificación de préstamos del banco y que queda un saldo adeudado significativo.

Mi consejo para evitar esta confusión es sencillo: prestar atención a cualquier Acuerdo de Modificación de Préstamo o Segunda Hipoteca que se registrara en 2009 o posterior. La buena noticia es que los Acuerdos de Modificación y las Segundas Hipotecas que he visto están bien escritos e incluyen todos los detalles que necesita. La mejor práctica sugerida es cuestionar todas las cartas de liquidación de la segunda hipoteca con saldos en cero antes de proceder con el cierre.