Recogida de nuevas ventas a domicilio en mayo 2020
Publicado el: 26 de junio de 2020
POR TED C. JONES, PH.D.
Las nuevas ventas de viviendas repuntaron el ritmo de crecimiento en porcentaje de dos dígitos en mayo 2020, ya que la demanda de viviendas limpias, seguras y nunca vividas aumentó. Las ventas llegaron a 676,000 vivienda a una tasa anualizada ajustada por temporada (SAAR) según la Oficina del Censo de EE. UU., un 16.6 por ciento más que las 580,000 revisadas en abril y un 12.7 por ciento más que las 600,000 de hace un año. La mediana del precio de venta fue de 317,900 USD frente a los 308,000 USD de hace un año (+3.2 %) con un precio medio de 368,800 USD en comparación con los 377,200 USD del año pasado (-2.2 %).
El primer gráfico muestra las nuevas ventas de viviendas y el precio medio desde 2007. En abril, la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas informó que solo el 22 por ciento de los constructores había reducido sus precios en un 5 por ciento promedio en comparación con el 52 por ciento que redujo los precios en mayo 2007 y el 49 por ciento en marzo 2008. Ver el artículo completo del NAHB en https://nahbnow.com/2020/05/survey-22-of-builders-lowered-prices-in-april/
Desde 2001, en solo un mes, junio 2004, fue el precio medio de la nueva casa menor que el precio de la casa existente (solo un 1.5 por ciento menos con una mediana de la nueva casa de $226,100 y $229,500 existentes). Desde 2001, la prima pagada por las nuevas viviendas promediaba el 22.5 por ciento con una mediana del 21.1 por ciento. El siguiente gráfico muestra el precio medio de las viviendas nuevas y existentes desde 2001. La estacionalidad mensual es fácilmente visible en la serie de precios medios de viviendas existentes.
La prima promedio del precio de la vivienda nueva en un promedio móvil de 12 meses se muestra en el siguiente gráfico. La prima promedio más baja registrada a los 12 meses desde 2002 fue del 7.0 por ciento en marzo 2006 (la cima de la burbuja de la vivienda). Las primas de las nuevas viviendas alcanzaron un máximo del 39.0 por ciento en abril 2013 y se liquidaron al 16.7 por ciento a partir de mayo 2020.
Cuando se mira desde una perspectiva de la oferta y la demanda, EE. UU. en conjunto se ha infraconstruido sistemáticamente en los últimos siete años. Mi premisa es que cada nueva unidad de vivienda necesita de 1.25 a 1.5 nuevos trabajos adicionales netos para crear la demanda efectiva adecuada necesaria para absorber nuevas entregas al mercado. Los nuevos empleos netos anuales sirven como indicador de la demanda, mientras que los permisos de nuevos edificios residenciales reflejan la oferta. Las viviendas incluyen todos los apartamentos, condominios, casas unifamiliares y unifamiliares. Como se muestra en la siguiente tabla, EE. UU. agregó 16.926 millón de nuevos puestos de trabajo de 2013 a 2019 y emitió permisos de construcción para 8.435 millones de nuevas unidades de vivienda. Esto equivale a 2.0 nuevos puestos de trabajo netos por nueva unidad de vivienda. Suponiendo que 1.5 nuevo empleo por vivienda nueva es equilibrio, EE. UU. subestimó el mercado en un tercio en los últimos siete años.
Las ventas de viviendas nuevas son diferentes de las ventas de viviendas existentes en dos frentes principales:
Las ventas de viviendas nuevas se cuentan cuando se firma un contrato de compra, mientras que las ventas de viviendas existentes no se cuentan hasta que la propiedad se cierra realmente y se transfiere la propiedad. Muchas de las nuevas ventas de viviendas aún no tienen un permiso de construcción emitido o incluso comenzaron la construcción. Algunos de los nuevos contratos de vivienda nunca se cierran, mientras que otros nunca se construyen.
Las nuevas cifras de ventas de viviendas se revisan mensualmente, con los mismos cambios significativos en la escala. Vea dos blogs anteriores que examinan esto en:
Como se ha señalado anteriormente, estas estadísticas y métricas serán revisadas el próximo mes por la Oficina del Censo. Las ventas de viviendas nuevas están rindiendo mucho mejor que las ventas de viviendas existentes, dado el deseo de que algunos posean esa propiedad nueva, limpia, segura y nunca vivida en estos tiempos de pandemia.
Ted