Mitos de las ventas de viviendas para el año electoral 2020

Es un año electoral, así que las cosas siempre son diferentes, ¿correcto? ¿Las ventas de viviendas bajarán sin importar lo que pase? ¿Correcto? El mercado de gama alta siempre se ralentiza, ¿verdad? Ambos son mitos, pero ¿son ciertos?

MythBusters fue uno de mis programas de televisión favoritos hace años, pero analizar estos mitos sobre las ventas de viviendas no va a ser tan divertido ni entretenido para explotar cosas como lo hicieron las estrellas (Jamie Hyneman y Adam Savage) en cada uno de los 282 episodios. Las preguntas de varias presentaciones recientes en línea han comenzado y concluido de la siguiente manera: “Es un hecho que las ventas de vivienda disminuyen en los años electorales, así que ¿esto también será cierto en 2020?” La pregunta más común sobre las ventas de viviendas para el próximo año electoral es: “Dado que los bienes de lujo y las ventas de alta gama siempre disminuyen en los años electorales, ¿hasta qué punto sucederá eso con las viviendas de alta gama en 2020?” Ambas son preguntas válidas, pero cada una supone que los años electorales marcan la diferencia. ¿Lo hacen? ¿O es solo un mito?

Como investigador, siempre he respondido a este tipo de preguntas con: “Si estoy de acuerdo con sus suposiciones, debo estar de acuerdo con las conclusiones”. Es como decir que A + B = C. Si sabes qué son A y B, C es obvio. Por lo tanto, la clave es la suposición inicial. ¿Muestran los datos históricos una disminución de las ventas en general y en segmentos de mayor precio?

Ventas de viviendas existentes en un año electoral

Es bastante sencillo probar la hipótesis de si las ventas de viviendas caen en los años electorales utilizando los datos de ventas de viviendas existentes de la Asociación Nacional de Realtors® (NAR). Las ventas mensuales de viviendas brutas (no ajustadas por temporada) se compararon para los meses de septiembre, octubre y noviembre de los últimos cinco años electorales: 2000, 2004, 2008, 2012 y 2016. Si los años electorales realmente restringen las ventas de viviendas, entonces la expectativa sería que las ventas de viviendas en los tres meses (o al menos la mayoría) se redujeran con respecto al año anterior.

En primer lugar, tenemos que eliminar 2008 de la mezcla, ya que fue el año de inicio de una caída masiva en las ventas de viviendas debido al estallido de la burbuja de la vivienda. Por lo tanto, ignore 2008: las ventas iba a bajar independientemente de las elecciones. Dicho esto, todos y cada uno de los meses desde septiembre hasta noviembre de los otros cuatro años mostraron un aumento en las ventas de viviendas existentes, aunque algunos fueron mínimos. Si bien no hubo un gran aumento en las ventas interanuales en septiembre, la ganancia en las ventas de viviendas de noviembre de tres de cada cuatro años fue de dos dígitos. Dado que los cierres de noviembre son probablemente contratos de septiembre y octubre (ambos antes de una elección con un resultado desconocido), es seguro asumir que las elecciones tuvieron un impacto negativo escaso o nulo en las ventas de viviendas existentes en el año electoral.

Ventas de casas de lujo en un año electoral

Si bien dos observaciones no marcan tendencia, no hay un impacto negativo en las ventas de viviendas de alta gama, dados los últimos datos de NAR basados en los cambios en las cifras de ventas año tras año en segmentos de precios de alta gama. El cambio porcentual en la cantidad de cierres de agosto con respecto al año anterior para 2016 y 2020 se muestra a continuación. Concedido, el aislamiento de las ventas de viviendas por rango de precios se ve nublado en 2020 con la concordancia de las elecciones y la pandemia, no en 2016. Las siguientes tablas son un resumen de las ventas por rango de precios reportado por NAR basado en una muestra en todo el país de ventas de Hogares unifamiliares. No cabe duda de que las viviendas a precios más bajos se vieron limitadas por la falta de existencias de cotización. Tampoco hay dudas sobre si las ventas de viviendas de gama alta se retrajeron o no, sino que aumentaron significativamente en ambos agostos. Esta serie de datos es relativamente reciente por parte de NAR y, por lo tanto, no hubo comparaciones de agosto para los años electorales anteriores. Tampoco se notificaron cambios en el inventario de listados en los 2016 datos.

Resumen

Sin embargo, cuando hablamos de ventas de vivienda en los años electorales, los datos no coinciden con la afirmación de que las ventas de vivienda son más débiles, ni tampoco disminuyen las ventas de propiedades de lujo de mayor precio. Incluso puede ser que la incertidumbre de un resultado electoral estimule las ventas de vivienda. Esta sería una gran hipótesis de investigación para un recién graduado de doctorado o quizás un tema de disertación.

Pero para este investigador, el caso se cerró. Estos son solo mitos incompatibles. Los años electorales no suponen un lastre para las ventas de viviendas existentes ni para el segmento de viviendas de mayor precio.

Mitos: BUSTED

Aún habría sido divertido explotar algo.........

Ted