Tasas de interés, ventas de viviendas y previsión de préstamos residenciales 2020-2021 de octubre

La mayor cantidad de tiempo que pasamos en casa hace que la residencia sea más intrínsecamente valiosa que en cualquier momento de la vida de las personas hoy en día. Junto con los tipos de interés récord bajos, las ventas de viviendas nuevas y existentes y los volúmenes de préstamos de refinanciación siguen creciendo, y Fannie Mae pronostica que los préstamos residenciales totales alcanzarán un récord de 4.083 billón de dólares en 2020. Los volúmenes de venta y refinanciación de viviendas siguen siendo los impulsores clave de la economía estadounidense en la actualidad y la continua recuperación económica. A continuación se presenta un resumen de las previsiones de octubre 2020 de Fannie Mae y el MBA para tipos de interés, ventas de viviendas existentes y nuevas y préstamos residenciales. Una vez más, Fannie Mae y el MBA se mostraron más optimistas en su pronóstico mensual a medida que las ventas de viviendas y préstamos continúan creciendo.

Tasas de interés

Las tasas de interés de las hipotecas convencionales alcanzaron un mínimo histórico del 2.81 por ciento en la tercera semana de octubre, según el seguimiento de Freddie Mac en su Encuesta semanal del mercado hipotecario principal. Eso equivale a 88 punto básico menos de un año atrás, lo que da como resultado una reducción en el pago mensual de la hipoteca por cada $100,000 prestados de $459.72 a $411.43. Esto hace que el pago mensual sea un 10.5 por ciento menor hoy que hace un año asumiendo una casa de igual precio. Las tasas hipotecarias convencionales semanales a 30 años con tasa fija desde 2017 se muestran en el siguiente gráfico.

Las expectativas de las tasas para 2020 y 2021 se muestran en la tabla. Si bien Fannie Mae y el MBA tienen una expectativa similar para la tasa promedio en 2020 -- del 3.0 por ciento al 3.1 por ciento -- continúan divergiendo en 2021 con Fannie Mae pronosticando una bajada al 2.8 por ciento (revisada del 2.7 por ciento en la previsión del mes anterior) y el MBA espera que las tasas aumenten al 3.3 por ciento.

Ventas de viviendas existentes y precios medios

Fannie Mae y el MBA continuaron siendo más optimistas en su pronóstico de octubre para las ventas de viviendas existentes para 2020 y 2021. Fannie Mae cambió de una caída esperada del 4.5 por ciento en su estimación a agosto a básicamente plana (-0.4 por ciento) en la previsión de septiembre y ahora tiene una ganancia del 1.2 por ciento. El MBA pasó de una disminución del 3.2 por ciento (previsión de agosto) a la ausencia de cambios (septiembre) y ahora espera que las ventas de viviendas existentes aumenten un 3.6 por ciento en 2020. El MBA sigue siendo más entusiasta con las ventas de viviendas en 2021, con las ventas de viviendas existentes en el nivel de 6.1 millones (un aumento del 10.0 por ciento interanual) y Fannie Mae prácticamente sin cambios con 5.5 millones. El aumento promedio previsto en el precio medio de la vivienda es del 6.3 por ciento en el 2020 y del 2.8 por ciento en el 2021.

Ventas de nuevas viviendas y mediana de precios

Después del mejor informe de ventas de viviendas nuevas desde el 2006 de agosto, ahora se prevé que las ventas de viviendas nuevas aumenten un 22 por ciento en 2020 y otro 7.5 por ciento en 2021. Se prevé que los precios de la mediana de las viviendas nuevas aumenten del 1.3 por ciento al 4.0 por ciento en 2020 y de prácticamente planas (0.2 por ciento) a un aumento del 3.9 por ciento en 2021.

Préstamos residenciales

Fannie Mae pronostica ahora un volumen de préstamos residenciales total récord de 4.08 billón de dólares en 2020, frente a los anteriores 3.76 billones de dólares en 2003. Si bien se espera que los préstamos para compras aumenten aproximadamente un 14 por ciento en 2020, los préstamos para refinanciación se duplicarán según la proyección promedio, y Fannie Mae mostrará un aumento del 127.7 por ciento en comparación con 2019 y MBA, un aumento del 70.9 por ciento. Ambos muestran una reducción estimada a la mitad en los volúmenes de préstamos de refinanciación de 2020 a 2021.

Las estimaciones trimestrales del volumen de préstamos se muestran en la siguiente tabla, con un cambio porcentual con respecto al año anterior en la segunda tabla.

El comodín que impulsa las ventas de viviendas y las previsiones de refinanciamiento es el número de empleos. Independientemente de lo bajas que sean las tasas de interés, si un posible comprador o propietario de vivienda que desea refinanciar no tiene un empleo y una calificación de crédito razonable, esa transacción no tiene lugar. Los trabajos son todo para la economía y para las compras de casas. Las sólidas ventas de viviendas y los volúmenes récord de refinanciamiento indicarían que los arrendatarios y no los propietarios de viviendas continúan soportando la carga económica de la vivienda derivada de la pandemia. A diferencia de los propietarios de casa que han sido protegidos por aplazamiento de pagos, los arrendatarios no han tenido tanta suerte. Finalmente, se materializará el impacto del vencimiento del próximo año en la moratoria sobre los desalojos de arrendatarios y propietarios de viviendas. Continúa la versión 2020 de ampliación y simulación.

Esté atento a las estadísticas de desempleo, ya que probablemente serán un indicador clave del mercado inmobiliario de EE. UU.

Ted