Previsiones de ventas de viviendas, préstamos residenciales y tipos de interés noviembre 2020
Los últimos pronósticos mensuales de Fannie Mae y el MBA muestran que lo único que ambos están de acuerdo es no acordar en 2021 para los tipos de interés o las ventas de viviendas existentes. Cada uno proporciona un pronóstico mensual sobre el sector de la vivienda residencial, incluidas las ventas de viviendas, los precios, las tasas de interés y los préstamos.
Tasas de interés
Los tipos de interés tienen un profundo impacto en la asequibilidad de la vivienda. EE. UU. alcanzó un mínimo histórico este mes del 2.78 por ciento en préstamos hipotecarios convencionales a 30 años con tasa fija para la semana que finalizó el 5 de noviembre, según la Encuesta del mercado hipotecario principal de Freddie Mac. En la tabla se muestra la perspectiva media anual para las tasas futuras de MBA y Fannie Mae. Aunque Fannie cree que las tasas bajarán al 2.8 por ciento el año que viene, el MBA prevé que las tasas aumentarán a un promedio del 3.3 por ciento.
Ventas de viviendas existentes y precios medios
Según la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (National Association of Homebuilders, NAHB), la vivienda representa aproximadamente entre el 15 y el 18 por ciento del PIB de EE. UU. y ha sido un factor clave para la recuperación económica continua en la pandemia. Las ventas de viviendas existentes a través de septiembre 2020, los últimos datos disponibles según lo informado por la Asociación Nacional de Realtors® (NAR), se muestran en el gráfico, donde la línea representa el número total de ventas mensuales en base a los últimos 12 meses (TTM). La recuperación de la caída de las ventas casi ha vuelto al nivel previo al virus.
La previsión de Fannie Mae y el MBA para las ventas de viviendas existentes para 2021 y 2022 se muestran en la tabla. Al igual que los tipos de interés, Fannie Mae espera que las ventas de viviendas se mantengan prácticamente estables en 2021, mientras que el MBA asiente a las ganancias, pero la diferencia es grande. El MBA prevé un crecimiento de dos dígitos del 11.2 por ciento, con un aumento de las ventas a 6.208 millones de hogares en 2021, frente a los 5.584 millones de 2020. En este punto, ambos esperan poco cambio con respecto a sus respectivas previsiones de ventas de 2021 a 2022. La última previsión de NAR indica un aumento del 7.8 por ciento en las ventas de viviendas existentes en 2021 a 5.86 millones, desde los 5.40 millones de 2020.
Las previsiones de precios de mediana también difieren, y Fannie Mae pronostica la mayor mediana de ganancia de precios en 2021 al 4.1 por ciento y el MBA solo al 1.1 por ciento.
Ventas de nuevas viviendas y mediana de precios
La previsión para las nuevas ventas de viviendas se muestra en la tabla. Ambos esperan un aumento de las ventas de casas nuevas en 2021, pero con el MBA en más del doble que en el 14.4 por ciento frente al 6.1 por ciento de Fannie Mae. Tenga en cuenta que existe una diferencia sustancial en la forma en que se informan las ventas de viviendas nuevas y existentes. Las ventas de viviendas existentes son cierres reales en los que la propiedad se transfiere, mientras que las nuevas ventas de viviendas son simplemente contratos de compra firmados que pueden no tener todavía un permiso de construcción emitido. Como resultado, la reexpresión de las nuevas ventas de viviendas cada mes puede ser grande en comparación con los cambios mínimos en las ventas de viviendas existentes.
Al igual que con las ganancias existentes en el precio de la vivienda, Fannie Mae está buscando un aumento mayor de 2021 en la mediana del precio de la nueva vivienda al 3.9 por ciento en comparación con un cambio de casi cero del 0.5 por ciento por parte del MBA.
Préstamos residenciales
Después de un nivel récord de préstamos residenciales en 2020, las expectativas son una reducción a la mitad de los volúmenes de refinanciación en 2021 a medida que los tipos de interés suben. Tanto Fannie Mae como el MBA ven el mismo nivel de préstamos para compras en 2021 y 2022 en este momento.
Epilogue
Es interesante que el MBA prevea el mayor aumento en las ventas de viviendas existentes en 2021 (un aumento del 11.2 por ciento), pero también espera que el mayor aumento en las tasas de hipotecas residenciales aumente hasta el 3.3 por ciento, 50 puntos básicos más que el promedio del 2.8 por ciento de Fannie Mae para el año. Lógicamente, un aumento en las tasas estimularía las ventas de viviendas, por lo que otros factores deben estar en juego.
Ted