El tren exprés sobre las ventas de viviendas existentes continúa a alta velocidad hasta octubre

Las ventas de viviendas existentes se aceleraron a través de octubre 2020, con cierres que alcanzaron 6.85 millón de viviendas a una tasa anualizada ajustada por temporada (SAAR). Este fue el nivel más alto publicado desde marzo 2006 según lo informado por la Asociación Nacional de Realtors® (NAR). En un SAAR, las ventas aumentaron un gigantesco 26.6 por ciento en comparación con hace un año y un 4.3 por ciento con respecto al mes anterior, ya que el mercado inmobiliario continuó compensando el retiro temporal de las ventas de abril a junio, limitado por los efectos de la pandemia. Las ventas mensuales (no ajustadas por temporada) totalizaron 573,000, un 24.0 por ciento más que octubre 2019 y al nivel más alto para cualquier octubre desde que NAR comenzó a realizar el seguimiento de las ventas de viviendas. Las ventas de viviendas existentes incluyen cierres de propiedades unifamiliares, condominios y cooperativas.

La mediana del precio también aumentó hasta un récord histórico de 313,000 USD, un 15.5 por ciento más que un año antes. De forma similar a la caída de las ventas, la mediana de las ganancias de precios se desestabilizó al inicio de la pandemia, pero desde entonces se han acelerado. La mediana de los precios de las viviendas normalmente es muy estacional y alcanzó su máximo en el mes de junio en 17 de los 19 años anteriores (con los otros dos máximos anuales en julio), lo que la convierte en el primer octubre de la historia en reclamar una mediana de precio anual, al menos hasta noviembre y se conocen los datos de diciembre 2020.

Las ventas (SAAR) y la mediana de los precios se muestran en el primer gráfico mensualmente desde enero 2014.

Las ventas totales (cierres reales frente a una representación potencial como SAAR) se muestran en el siguiente gráfico. Aunque el precio medio es el mismo que el gráfico anterior, las ventas son las ventas de los últimos 12 meses (TTM), calculadas sumando las ventas mensuales brutas según lo informado por NAR. Las ventas sumaron un total de 5.451 millón de TTM en octubre, un aumento del 3.1 por ciento frente a octubre de hace un año. Estos son cierres reales en los que la propiedad de la propiedad se transfiere de una persona o parte a otra.

Las ventas mensuales desde 2018 se muestran en los siguientes tres gráficos, y la primera muestra las ventas combinadas que incluyen unifamiliares, condominios y cooperativas. Las ventas totales aumentaron un 2.4 por ciento en lo que va de año en octubre y un 24.0 por ciento en el mes de octubre año tras año.

Las ventas unifamiliares mensuales se detallan en el siguiente gráfico. Las ventas de viviendas unifamiliares aumentaron un 3.3 por ciento en lo que va de año.

Las ventas de condominios y cooperativas se detallan a continuación. Las ventas de viviendas más cercanas y de mayor densidad se desplomaron en las etapas iniciales de la pandemia en abril y mayo, cuando no se sabía mucho cómo se transmitía la COVID-19, pero se han recuperado en los últimos cuatro meses. En lo que va de año, las ventas cayeron solo un 4.9 % después de caer un 34.0 % en abril y un 46.7 % en mayo en términos mensuales interanuales.

Las ventas por rango de precios revelan que el mercado de la vivienda en caliente sigue sin tener límites por rango de precios. NAR realiza una muestra mensual (no ajustada por temporada) con respecto al cambio porcentual en las ventas e inventario unifamiliares con respecto hace un año, y la distribución de las ventas por rango de precios. La siguiente tabla muestra estas métricas a nivel nacional para octubre 2020. Las existencias disminuyeron o se mantuvieron prácticamente estables en todos los rangos de precios en términos interanuales. Las ventas aumentaron en todos los rangos de precios desde $100,000 y más. La reducción del inventario, un 21.8 % menos que hace un año, contribuyó a la caída de las ventas en el segmento de 100,000 USD y menos. El mayor aumento interanual de las ventas fue una vez más de 1 millón de dólares, más del doble que hace un año (un aumento del 102.2 %), con un aumento del 79.9 % en el segmento de 750,000 a 1 millón de dólares y un aumento del 64.4 % en las ventas de viviendas de 500,000 a 750,000 dólares.

Otros detalles en el comunicado de prensa de NAR incluyeron:

• La mediana de los precios de las viviendas ha subido 104 mes consecutivo respecto al año anterior
• El inventario de listados disponibles para la venta en 1.42 millón de hogares, un 19.8 por ciento menos que hace un año, equivale a un suministro récord de 2.5 meses al ritmo de ventas actual. La falta de oferta y la solidez de la demanda, junto con unos tipos de interés bajos récord, contribuyeron a formar el máximo histórico del precio de la vivienda en octubre
• Los inversores adquirieron el 14 por ciento de las viviendas vendidas en octubre, sin cambios con respecto hace un año
• Los compradores pagaron todo el dinero en efectivo (sin préstamo involucrado) en una cada cinco transacciones (19 por ciento), sin cambios con respecto hace un año
• Los compradores de casa ^{por primera} vez realizaron uno de cada tres cierres de casa en octubre (32 por ciento), esencialmente lo mismo que hace un año
• La casa típica estaba en el mercado solo 21 día en octubre antes de un contrato de compra firmado en comparación con los 36 días del año anterior. Seven-out-of-every-10 hogares (72 por ciento) estaban en el mercado menos de un mes

Para leer el comunicado de prensa de NAR, haga clic en https://www.nar.realtor/newsroom/existing-home-sales-jump-4-3-to-6-85-million-in-october

No hay axioma de que los precios de la casa siempre suban. Es posible que la escalada de precios de la vivienda (y las ventas) no solo disminuya, sino que también disminuya a medida que aumenten los tipos de interés y la pandemia disminuya en el próximo año a medida que la población se va vacunando y se desarrolla inmunidad de rebaño. A medida que residen los temores de la pandemia, el tiempo que pase en casa se reducirá junto con el valor intrínseco de la casa.

Las ventas de viviendas también son una función de los puestos de trabajo, con EE. UU. todavía con 10 millón de puestos de trabajo cortos en comparación con febrero 2020. Obviamente, la pandemia no afectó de manera tan económica a la compra de casas ni a grupos de propietarios. Si el posible grupo de compra de casa hubiera sido afectado, las ventas habrían bajado y no habrían subido. Si los propietarios de casa actuales hubieran tomado la mayor parte del impacto económico de la pandemia, entonces el auge de la reparación de todos los registros en curso no estaría teniendo lugar.

El índice de ventas de viviendas pendientes de NAR dice que los contratos de compra de vivienda recientemente firmados aumentaron un 20 por ciento en octubre en comparación con hace un año. Dado que es más probable que estas se cierren en los próximos 30 o 60 días, el resto de los 2020 se ve fuerte desde la perspectiva de las ventas de viviendas. Ahora mismo parece que el mercado inmobiliario está bajando por los raíles a alta velocidad. Sin embargo, varios factores podrían descarrilar la demanda de vivienda, y un aumento de los tipos de interés por sí solo podría ser un riesgo clave.

Ted