Ventas de viviendas, precios medios, volumen de préstamos residenciales y previsiones de tipos de interés 2021-2022 -- Volumen enero 2021

En la lista de incertidumbres que van desde nuevas tasas impositivas y leyes hasta el estímulo aún por conocer que se aprobará en el congreso, sume a eso a donde se dirigen las ventas de viviendas, la mediana de los precios y los volúmenes de préstamos. Una vez más, Fannie Mae y el MBA acordaron no estar de acuerdo en sus respectivas previsiones mensuales en enero 2021.

Ventas de viviendas existentes y precios medios

Muchos se sorprendieron por el fuerte ritmo de las ventas de casas existentes en 2020, alcanzando un máximo de 14 años, ya que la pandemia convirtió el valor intrínseco de la casa en el más alto de la vida de muchas personas. El tiempo pasado en casa desde la pandemia fue el mayor para la mayoría de las personas de las generaciones actuales. La primera tabla muestra las proyecciones de ventas de viviendas existentes de Fannie Mae y Freddie Mac para 2021 y 2022. El aumento del 3.5 por ciento en las ventas de viviendas existentes por parte de Fannie Mae en 2021 es un tercio del aumento del 10.2 por ciento esperado por el MBA. Ambos ven una caída desde el ritmo 2021 en 2022, con Fannie Mae esperando una disminución del 3.3 por ciento y el MBA trasladando una caída a una tasa de crecimiento del 1.2 por ciento de las ganancias de dos dígitos observadas en 2021.

La mediana de las expectativas del precio de la vivienda se muestra en la siguiente tabla. Fannie espera duplicar el aumento en la mediana de los precios de las viviendas en 2021 en comparación con el MBA, llegando al 7.8 por ciento, solo una décima parte del punto porcentual por delante del 7.7 por ciento observado en 2020, y luego otro 2.8 por ciento en 2022. Sin embargo, el MBA ve una ganancia moderada del 3.2 por ciento en 2021 después de las curas del 10.1 por ciento en 2020, luego esencialmente plana en 2022.

Nuevas ventas de viviendas

Los constructores siguen enfrentándose a fuertes obstáculos por el aumento de los costes de la madera, la restricción de los mercados laborales, la disponibilidad limitada de electrodomésticos y materiales y la disponibilidad de lotes desarrollados. El NAHB estimó que desde abril hasta septiembre 2020, los costos de la madera aumentaron en más de $16,000 para una vivienda unifamiliar y $6,100 para una nueva unidad multifamiliar. La previsión de ventas y precios de viviendas nuevas se muestra en las tablas. Al igual que con las ventas de viviendas existentes, el MBA es más optimista con respecto al número de ventas, mientras que Fannie proyecta un crecimiento del precio medio de las viviendas nuevas más fuerte.

Tasas de hipotecas residenciales

Sin duda, parte de las divergencias observadas en las ventas de viviendas nuevas y existentes entre Fannie Mae y el MBA se pueden atribuir a las diferentes opiniones sobre hacia dónde se dirigen las tasas hipotecarias residenciales. La siguiente tabla muestra las previsiones actuales. El MBA prevé un aumento de 60 y 50 puntos básicos en las tasas en 2021 y 2022, respectivamente. Fannie Mae está considerando una disminución de 40 punto base en 2021 y una ganancia mínima de 20 puntos base en 2022.

Préstamos residenciales

Tanto Fannie Mae como el MBA esperan un aumento de los volúmenes totales de préstamos para compra residencial tanto en 2021 como en 2022, aunque a tipos diferentes. El préstamo total es una función del precio y el volumen de ventas. También están de acuerdo en reducir los préstamos de refinanciación, pero divergen en la rapidez con la que se disipa el tramo de refinanciación y la cantidad total de préstamos de refinanciación el año pasado. Sin embargo, Fannie Mae prevé un préstamo total de 3.906 billón de dólares en 2021, lo que, si se realiza, lo convertiría en el segundo año de préstamos residenciales más grande de la historia, quedando solo por detrás de los 4.411 billones de dólares en 2020. Antes de 2020, el pico de préstamos residenciales era de 3.76 billones de dólares en 2003.

El desacuerdo en las previsiones entre Fannie Mae y el MBA muestra los niveles sustanciales de incertidumbre, nunca antes vistos en nuestra generación antes de la pandemia. Dada la lista de incertidumbres que incluyen, entre otras, el posible estímulo, las acciones de la Fed y el Tesoro para apoyar la economía, cuando la pandemia se convierte en un estado histórico e incluso los tipos impositivos y las leyes, cualquiera de estos pronósticos podría ser correcto.

Como dicen los economistas: “La previsión es difícil. Especialmente el futuro”.

Ted