Ciclos de bienes raíces comerciales para Q4 2020 -- Informe trimestral estelar del Dr. Glenn Mueller
Al igual que el clima nublado y lluvioso actual en Houston, la niebla económica de la pandemia está distorsionando la visión de los mercados inmobiliarios comerciales en todo el país. Los puestos de trabajo son todo para una economía, con EE. UU. aún más bajos casi 10 millón de puestos desde donde se encontraba en febrero del año pasado. El mercado inmobiliario sigue en auge, pero lo mismo ocurre con todos los tipos de inmuebles comerciales. Se necesita información detallada para ayudar a determinar dónde se encuentran y hacia dónde se dirigen los mercados inmobiliarios. El informe trimestral de Ciclos de Bienes Raíces Comerciales del Dr. Glenn Mueller proporciona esa información.
El Dr. Mueller define cuatro fases distintas en el ciclo inmobiliario comercial que proporcionan puntos de decisión para las estrategias de inversión y salida. El promedio de ocupación a largo plazo es el determinante clave de las tasas de crecimiento de los alquileres y, en última instancia, de los valores de las propiedades. Idealmente, la Fase 2 - Expansión es el punto óptimo para la rentabilidad de los inversionistas inmobiliarios, como se muestra en los dos gráficos y el debate siguientes.
A lo largo del ciclo, el Dr. Mueller ha descrito el comportamiento de alquiler dentro de cada una de las fases, utilizando niveles de mercado (etapas) que van de 1 a 16. El equilibrio se produce en el nivel de mercado 11, en el que el crecimiento de la demanda equivale al crecimiento de la oferta, literalmente el punto óptimo. El nivel de mercado de equilibrio 11 también es el nivel de ocupación pico.
Fase 1 - Recuperación de declinación de la desocupación, sin construcción nueva
1-3 Crecimiento negativo del alquiler
3-6 Crecimiento del alquiler por debajo de la inflación
Fase 2 - Expansión de desocupación, nueva construcción
6-8 alquileres aumentan rápidamente hacia nuevos niveles de construcción
8-11 Alto crecimiento del alquiler en mercados ajustados
Fase 3 - Aumento del hipersuministro en la vacante, nueva construcción
11-14 Crecimiento del alquiler positivo pero en declive
Fase 4 - Aumento de la desocupación por recesión, más terminaciones
14-16, luego vuelva a 1 por debajo de la inflación, crecimiento negativo del alquiler
El 2020 informe del cuarto Q4 del Dr. Mueller muestra la etapa del ciclo actual desde una perspectiva nacional en todos los tipos de propiedades. Apartamentos, Industrial (Investigación y Desarrollo y Flex Space) y Minorista (Vecindario/Comunidad y Punto de Venta de Fábrica), con comercio electrónico en crecimiento, nuevas entregas en curso y una línea de construcción, se encuentran en Fase 3 - Hipersuministro con alquileres aún en aumento, pero a una tasa decreciente. Fase 4: Recesión contiene centros de energía minoristas y centros comerciales regionales donde los alquileres disminuyen.
Los almacenes industriales siguen siendo los grandes ganadores en el sector inmobiliario impulsados por las necesidades del comercio electrónico, y descansan en el nivel de mercado Equilibrium 11. También en la Fase 2: Expansión deseada se encuentran las oficinas del centro de la ciudad (sentadas cerca del flequillo en la Etapa 7) y las oficinas suburbanas en la Etapa 8.
El comercio minorista se muestra en la siguiente tabla para 54 metro individual en todo el país. Dos de cada cinco Áreas Metropolitanas en el estudio de Mueller (43 por ciento) se encuentran en Fase 3 – Hipersuministro o Fase 4 – Recesión para el comercio minorista. Como se describe en el informe completo de Mueller, el número que sigue al Metro muestra cómo ese mercado específico cambió desde el trimestre anterior en todas las etapas. Los mercados que se muestran en negrita y cursiva representan el 50 por ciento del espacio total supervisado por el informe de Mueller.
El informe trimestral de Mueller, que se basa en más de 300 modelo econométrico individual, también incluye estas métricas para apartamentos, oficinas y propiedades minoristas en los 54 metros. Preste atención a cada uno de los tipos de propiedades del informe, centrándose en las ciudades que tienen exceso de oferta, y también en aquellas con una demanda rezagada.
Para descargar los informes trimestrales actuales e históricos, haga clic https://daniels.du.edu/burns-school/ y desplácese hacia abajo hasta la sección INFORME DE CICLOS DEL MERCADO DE INMUEBLES en el Sitio web. Para el 2020 informe del Q4, haga clic en https://daniels.du.edu/assets/Cycle-Monitor-20Q4.pdf
Para obtener más información sobre el Dr. Glenn Mueller, haga clic en para https://daniels.du.edu/directory/glenn-mueller/ profesionales de bienes raíces comerciales, esto es esencial para leer cada trimestre.
Ted