Ciclos de bienes raíces comerciales para el Q1 2021 -- Informe trimestral imprescindible del Dr. Glenn Mueller
Aunque los mercados inmobiliarios se calentaron después de los primeros cuatro meses de la pandemia del año pasado, los bienes raíces comerciales siguen teniendo dificultades. Incluso antes de la pandemia, había tendencias crecientes de migraciones de comercio electrónico desde los mercados de mayor densidad y mayores impuestos y trabajos en crecimiento desde cualquier lugar que afectaban negativamente a la propiedad comercial. La pandemia amplió y aceleró estas tendencias. Se necesita información detallada para ayudar a determinar dónde se encuentran y hacia dónde se dirigen los mercados inmobiliarios individuales.
El informe trimestral de Ciclos de Bienes Raíces Comerciales del Dr. Glenn Mueller proporciona esa perspectiva sobre lo que está sucediendo en los bienes raíces comerciales en todo el país. El Dr. Mueller define cuatro fases distintas en el ciclo inmobiliario comercial que proporcionan puntos de decisión para las estrategias de inversión y salida. El promedio de ocupación a largo plazo es el determinante clave de las tasas de crecimiento de los alquileres y, en última instancia, de los valores de las propiedades. Idealmente, la Fase 2 - Expansión es el punto óptimo para la rentabilidad de los inversionistas inmobiliarios, como se muestra en los dos siguientes gráficos y discusión.
A lo largo del ciclo, el Dr. Mueller ha descrito el comportamiento de alquiler dentro de cada una de las fases, utilizando niveles de mercado que oscilan entre 1 y 16. El equilibrio se produce en el nivel de mercado 11, en el que el crecimiento de la demanda equivale al crecimiento de la oferta, literalmente el punto óptimo. El nivel de mercado de equilibrio 11 también es el nivel de ocupación pico.
Fase 1 - Recuperación de declinación de la desocupación, sin construcción nueva
1-3 Crecimiento negativo del alquiler
3-6 Crecimiento del alquiler por debajo de la inflación
Fase 2 - Expansión de desocupación, nueva construcción
6-8 alquileres aumentan rápidamente hacia nuevos niveles de construcción
8-11 Alto crecimiento del alquiler en mercados ajustados
Fase 3 - Aumento del hipersuministro en la vacante, nueva construcción
11-14 Crecimiento del alquiler positivo pero en declive
Fase 4 - Aumento de la desocupación por recesión, más terminaciones
14-16, luego vuelva a 1 por debajo de la inflación, crecimiento negativo del alquiler
El 2021 informe del primer Q1 del Dr. Mueller muestra la etapa del ciclo actual desde una perspectiva nacional en todos los tipos de propiedades. Apartamentos, industria (investigación y desarrollo y espacio flexible), oficinas del centro de la ciudad y comercio minorista (vecindario/comunidad), con comercio electrónico en crecimiento, nuevas entregas en curso y una línea de construcción, se encuentran en Fase 3 - Hipersuministro con alquileres aún en aumento, pero a un ritmo decreciente. Fase 4: Recesión contiene centros de energía minoristas, tiendas minoristas y centros comerciales regionales donde los alquileres están disminuyendo.
Los almacenes industriales siguen siendo los grandes ganadores en el sector inmobiliario impulsados por las necesidades de comercio electrónico y los crecientes requisitos de espacio refrigerado, y están descansando en el nivel de mercado de equilibrio 11. También en la Fase 2 - Expansión deseada hay oficinas suburbanas cerca del rango medio de la Fase 2 en el Nivel de Mercado 8.
La oficina se muestra en la siguiente tabla para 54 metro individual en todo el país. Más de la mitad de las Áreas Metropolitanas del estudio de Mueller (53.7 por ciento) se encuentran en Fase 3 – Hipersuministro o Fase 4 – Recesión para el comercio minorista. Un poco más de un tercio de los mercados de oficinas (37.0 por ciento) se encuentran en la Fase 2 – Expansión, el punto óptimo para el aumento de los alquileres. Como se describe en el informe completo de Mueller, el número que sigue al Metro muestra cómo ese mercado específico cambió desde el trimestre anterior en todas las etapas. Los mercados que se muestran en negrita y cursiva (11 de los 54 mercados de oficinas) representan el 50 por ciento del espacio total supervisado por el informe de Mueller.
El informe trimestral de Mueller, que se basa en casi 300 modelo econométrico individual, también incluye estas métricas para apartamentos, propiedades industriales y minoristas en los 54 metros. Lamentablemente, los datos de los hoteles ya no están disponibles.
Preste atención a cada uno de los tipos de propiedades del informe, centrándose en las ciudades que tienen exceso de oferta, y también en aquellas con oferta y demanda rezagadas.
Para descargar los informes trimestrales actuales e históricos, haga clic https://daniels.du.edu/burns-school/ y desplácese hacia abajo hasta la sección INFORME DE CICLOS DEL MERCADO DE INMUEBLES en el Sitio web. Para el informe Q1 2021, haga clic en Microsoft Word - Cycle Monitor 21Q1.docx (du.edu)
Para obtener más información sobre el Dr. Glenn Mueller, haga clic en https://daniels.du.edu/directory/glenn-mueller/
Para los profesionales de bienes raíces comerciales, la lectura del Dr. Mueller es esencial cada trimestre.
Ted