Actualización de previsión: Ventas de viviendas, préstamos residenciales y tasas de interés de Fannie Mae y MBA -- julio 2021
Los axiomas son verdades. Si alguna vez hay una verdad completa, es que no todo el mundo ve el futuro por igual, ni perciben el presente de manera consistente. La prueba de la declaración solo da un vistazo a la última previsión para los tipos de interés residenciales de Fannie Mae y el MBA (F&M). Como se muestra en la tabla, los dos expertos de la industria no solo difieren en dónde estaban las tasas hipotecarias residenciales a 30 años con tasa fija en 2020, sino que están en desacuerdo para 2021 y 2022. Aunque Fannie Mae espera que las tasas bajen un 0.1 por ciento en 2021 y aumenten solo un 0.2 por ciento en 2022 a 3.2 por ciento, el MBA exige que las tasas aumenten 60 puntos básicos este año y otros 90 puntos básicos (0.9 por ciento) en 2022 a 4.3 por ciento.
Aunque F&M espera que las ventas de viviendas existentes aumenten en 2021 frente al año anterior, la ganancia prevista de Fannie Mae (3.4 por ciento) es inferior a la mitad de la de los MBA (+7.9 por ciento). La divergencia es mayor en 2022, con el MBA pronóstico de una ganancia del 4.2 por ciento en las ventas de viviendas existentes frente a la caída de casi el 3 por ciento (-2.8 por ciento) de Fannie Mae.
Las diferentes perspectivas continúan en los precios medios de las viviendas, con Fannie con un aumento del 25.4 por ciento de 2020 a 2022 y el MBA con solo el 8.7 por ciento. Lógicamente, esto tiene sentido en función de la expectativa de Fannie Mae de tipos de interés esencialmente estables en el plazo y de que el MBA experimente un salto de 150 punto básico. Las tasas más altas reducirían las ganancias en los precios de las viviendas.
En consecuencia, la asequibilidad se ve afectada tanto por las previsiones de F&M, con la tabla que muestra los respectivos pagos mensuales implícitos de capital e intereses basados en la mediana de los precios de las viviendas y las tasas de interés correspondientes suponiendo un pago inicial constante del 20 por ciento. Se prevé que los pagos mensuales de P&I aumenten un 27.0 por ciento y un 31.0 por ciento de 2020 a 2022 por parte de Fannie Mae y el MBA, respectivamente.
Las dos tablas siguientes muestran las expectativas de nuevas ventas de viviendas y precios medios. Si bien las ventas de casas nuevas son significativas, se ven eclipsadas por las 8.9 ventas de casas existentes en promedio por cada nuevo cierre de propiedades desde 2002. Los constructores siguen luchando contra los obstáculos de la escasez de lotes, los enormes aumentos en los costes de materiales y electrodomésticos y la disponibilidad limitada, así como la escasez de trabajadores cualificados de la construcción.
La última serie de tablas se centra en los préstamos residenciales, tanto las transacciones de compra como las de refinanciación. Se prevé que los préstamos para compras aumenten un 12.6 por ciento en 2021 y otro 6.9 por ciento en 2022, promediados entre F&M. Sin embargo, se prevé que el refinanciamiento caiga entre un 18.0 y un 19.1 por ciento en 2021 y luego caiga entre un 46.6 y un 68.0 por ciento en 2022. Se estima que el volumen total de préstamos (compra + refinanciación) se reducirá en un 7.0 por ciento en 2021 y otro 28.1 por ciento en 2022, promediado en F&M. Esa es una caída proyectada del 33.1 por ciento de 2020 a 2022.
Nuevamente reformulado del resumen del mes pasado:
"Como se muestra, incluso los expertos difieren en el rumbo de los mercados inmobiliarios, pero acuerdan un segmento de préstamos de refinanciación en declive este año y el próximo. Seguir los tipos de interés es la clave hacia dónde se dirigen los mercados de la vivienda y los préstamos”.
Ditto. Si se realiza, los servicios basados en transacciones inmobiliarias y de préstamos verán una disminución sustancial de los ingresos totales este año y el próximo.
Ted