Ciclos de bienes raíces comerciales en 54 metro - Q4 2021, Dr. Glenn Mueller
La demanda de bienes raíces comerciales sigue evolucionando con una economía cambiante, la situación de la pandemia, y ahora con conflictos mundiales. Mientras que algunos tipos de propiedades y mercados luchan, otros están en auge. La información detallada específica del mercado es fundamental para determinar dónde se encuentran actualmente los mercados inmobiliarios individuales y hacia dónde se dirigen.
El informe trimestral de Ciclos de Bienes Raíces Comerciales del Dr. Glenn Mueller proporciona esa perspectiva sobre lo que está sucediendo en los bienes raíces comerciales en todo el país con detalles específicos para 54 metro para apartamentos, propiedades industriales, de oficina y minoristas. El Dr. Mueller define cuatro fases distintas en el ciclo inmobiliario comercial que proporcionan puntos de decisión para las estrategias de inversión y salida. El promedio de ocupación a largo plazo es el determinante clave de las tasas de crecimiento de los alquileres y, en última instancia, de los valores de las propiedades. Idealmente, la Fase 2: Expansión es el cuadrante ideal para la rentabilidad de los inversionistas inmobiliarios, como se muestra en los dos siguientes gráficos y análisis.
A lo largo del ciclo, el Dr. Mueller describe el comportamiento de alquiler dentro de cada una de las fases, utilizando niveles de mercado que van del 1 al 16. El equilibrio se produce en el nivel de mercado 11, en el que el crecimiento de la demanda equivale al crecimiento de la oferta, literalmente el punto óptimo. El nivel de mercado de equilibrio 11 también es el nivel de ocupación pico.
Fase 1 - Recuperación de declinación de la desocupación, sin construcción nueva
1-3 Crecimiento negativo del alquiler
4-6 Crecimiento del alquiler por debajo de la inflación
Fase 2 - Expansión de desocupación, nueva construcción
6-8 alquileres aumentan rápidamente hacia nuevos niveles de construcción
8-11 Alto crecimiento del alquiler en mercados ajustados
Fase 3 - Aumento del hipersuministro en la vacante, nueva construcción
11-14 Crecimiento del alquiler positivo pero en declive
Fase 4 - Aumento de la desocupación por recesión, más terminaciones
14-16, luego vuelva a 1 por debajo de la inflación, crecimiento negativo del alquiler
Los alquileres y los cambios de ocupación para el Q4 de 2020216, según Mueller, se detallan para EE. UU. en conjunto en la siguiente tabla. Los grandes ganadores continúan siendo apartamentos y propiedades industriales. Mientras que las propiedades de Office y Retail muestran ganancias de alquiler año tras año en el Q42021, escanee los últimos tres trimestres de 2020 que abarcan desde el inicio de la pandemia (segundo trimestre y 2020) hasta el Q42020. Las ganancias del Q4 están 2021 simplemente recapturando parte de las pérdidas sufridas en la segunda mitad de 2020 para estos tipos de propiedades.
El 2021 informe del cuarto Q4 del Dr. Mueller muestra la etapa del ciclo actual desde una perspectiva nacional en todos los tipos de propiedades. Apartamentos, Industrial (Almacén, Investigación y Desarrollo y Flex Space) y Minorista (Vecindario/Comunidad: piense en las tiendas de comestibles), con comercio electrónico creciente y demanda general creciente, se encuentran en Fase 2 - Equilibrio de Expansión Nivel de Mercado 11 con alquileres y niveles de ocupación en picos de ciclo. Aunque las propiedades industriales están en su punto máximo, JJL informó de que actualmente se están construyendo más de ½ mil millones de pies cuadrados.
Oficinas del centro y suburbanas, aunque todavía están en la Fase 2: la expansión está experimentando un crecimiento de los alquileres, pero se mantienen alejados de los principales niveles de ocupación y alquileres. Otros tipos de tiendas minoristas (centros comerciales regionales y centros de energía) permanecen fuera de la Fase 2 deseada: expansión que tiene un crecimiento negativo del alquiler o un crecimiento del alquiler inferior a la tasa de inflación. El comercio minorista (punto de venta de fábrica) reside en la fase 3: hipersuministro, que todavía tiene crecimiento de alquileres, pero a una tasa decreciente.
La oficina se muestra en la siguiente tabla para 54 metro individual en todo el país. [Descargue el informe para todos los demás tipos de propiedades.] Veinte de las áreas metropolitanas del estudio de Mueller (37 %) estaban en la fase 3: hipersuministro en el Q4. 2021 Siete de los metros (13 por ciento) de los mercados de oficinas se encontraban en Fase 4 – Recesión), con un crecimiento del alquiler por debajo de la inflación o negativo. Los mercados que se muestran en negrita y cursiva (11 de los 54 mercados de oficinas) representan el 50 por ciento del espacio total supervisado por el informe de Mueller.
En las propiedades industriales, todos menos uno de los metros son el nivel de mercado ideal 11, el valor atípico es Stamford Connecticut.
El informe trimestral de Mueller se basa en casi 300 modelo econométrico individual. Lamentablemente, los datos de los hoteles ya no están disponibles.
Preste atención a cada uno de los tipos de propiedades del informe, centrándose en las ciudades que tienen exceso de oferta, y también en aquellas con oferta y demanda rezagadas.
Para descargar informes trimestrales actuales e históricos, haga clic en daniels.du.edu/burns-school y desplácese hacia abajo hasta la sección INFORME DE CICLOS DEL MERCADO DE BIENES INMUEBLES en el Sitio web. Para el informe Q4 2021, haga clic en Microsoft Word - Cycle Monitor 21Q4-2.docx (du.edu)
Para obtener más información sobre el Dr. Glenn Mueller, haga clic en .daniels.du.edu/directory/glenn-mueller
Para los profesionales de bienes raíces comerciales, la lectura trimestral del Dr. Mueller es esencial.
Ted