Ciclos de bienes raíces comerciales en todo EE. UU. y 55 metro, 5 tipos de propiedades - Q3 2022 Dr. Glenn Mueller

Si bien la inflación y la recuperación continua de la pandemia estimularon la demanda de ciertos tipos de reales comerciales en la primera mitad de 2022, la expectativa de muchos de una recesión en 2023 provocó una reducción de las ventas y la demanda de bienes raíces comerciales en el Q3 de 2012022 en todos los tipos de propiedades. La información detallada específica del mercado es fundamental para determinar dónde se encuentran actualmente los mercados inmobiliarios individuales y hacia dónde se dirigen.

El informe trimestral de Ciclos de Bienes Raíces Comerciales del Dr. Glenn Mueller brinda esa perspectiva sobre lo que sucede en los bienes raíces comerciales en todo el país con detalles específicos para 55 metro para apartamentos, propiedades industriales, oficinas, comercios minoristas y hoteles. El Dr. Mueller define cuatro fases distintas en el ciclo inmobiliario comercial que proporcionan puntos de decisión para las estrategias de inversión y salida. El promedio de ocupación a largo plazo es el determinante clave de las tasas de crecimiento de los alquileres y, en última instancia, de los valores de las propiedades. Idealmente, la Fase 2: Expansión es el cuadrante ideal para la rentabilidad de los inversionistas inmobiliarios, como se muestra en los dos siguientes gráficos y análisis. Todos los gráficos de este resumen se toman directamente del 2022 informe del Q3 del Dr. Mueller.

A lo largo del ciclo, el Dr. Mueller describe el comportamiento de alquiler dentro de cada una de las fases, utilizando niveles de mercado que van del 1 al 16. El equilibrio se produce en el nivel de mercado 11, en el que el crecimiento de la demanda es igual al crecimiento de la oferta, literalmente el punto óptimo. El nivel de mercado de equilibrio 11 también es el nivel de ocupación pico.

Fase 1 - Recuperación de declinación de la desocupación, sin construcción nueva

1-3 Crecimiento negativo del alquiler
4-6 Crecimiento del alquiler por debajo de la inflación

Fase 2 - Expansión de desocupación, nueva construcción

6-8 alquileres aumentan rápidamente hacia nuevos niveles de construcción
8-11 Alto crecimiento del alquiler en mercados ajustados

Fase 3 - Aumento de la vacante en hipersuministro, nueva construcción

11-14 Crecimiento del alquiler positivo pero en declive

Fase 4 - Aumento de la desocupación por recesión, más terminaciones

14-16, luego volver a 1 por debajo de la inflación, crecimiento negativo del alquiler

El crecimiento del alquiler a lo largo del ciclo se caracteriza de la siguiente manera:

Los alquileres y los cambios de ocupación para el Q3, 2022según Mueller, se detallan para EE. UU. en conjunto en la siguiente tabla. Básicamente, solo los apartamentos experimentaron un cambio en la ocupación en el Q32022, un descenso del 0.5 por ciento. El segmento de apartamentos también fue el único tipo de propiedad en ver un descenso en los alquileres trimestrales, pero solo un mínimo del 0.4 por ciento. Todos los tipos de propiedades registraron aumentos de alquiler anuales, pero los hoteles encabezaron la lista en un 20.3 por ciento. Sin embargo, recuerde que la caída masiva en los hoteles al inicio de la pandemia.

El 2022 informe del tercer Q3 del Dr. Mueller muestra la etapa del ciclo actual desde una perspectiva nacional en todos los tipos de propiedades. Los tipos de propiedades industriales (R&D Flex e Industrial), minoristas (vecindarios/comunidades, outlets de fábrica, centros comerciales regionales y centros de energía) y hoteles se encontraban en Fase 2 – Expansión en el Q3 para los tipos de propiedades de EE. UU. en el nivel de rendimiento máximo del mercado 11 incluyeron: I+D industrial – Flex, Industrial – Almacén, Minorista – Vecindario/Comunidad (piense en tiendas de comestibles) y Minorista – Punto de venta de fábrica. Las oficinas – Centro se relegaron a la Fase 1 – Recuperación . Los apartamentos se encontraban en la fase – 3 Hypersupply y Office Suburban se clasificó en la fase 4 – Recesión .

Lo mismo no es cierto cuando se trata de mercados individuales en todo el país. El resumen de los hoteles se muestra en la siguiente tabla para 55 metro individual en todo el país. [Descargue el informe para todos los demás tipos de propiedades; el enlace se encuentra a continuación.] El mercado hotelero se desplomó y se quemó (económicamente, así que hablar) al inicio de la pandemia. Sin embargo, hoy en día, el crecimiento de los viajes está impulsando grandes ganancias en las tasas de ocupación, las tasas medias diarias (ADR) y los ingresos por habitación disponible (RevPAR). STR y Tourism Economics acaban de actualizar su previsión para 2023 a 2025 mostrando que las expectativas de RevPAR serán superiores a 2019, el año anterior a la pandemia.

Cuarenta y siete de los metros estaban en la Fase 2: Expansión, pero solo dos, Honolulu y Salt Lake City estaban en el Nivel 11 del Mercado de Equilibrio. Ninguna de las áreas metropolitanas del estudio de Mueller del Q3 de 2022 se encontraba en la fase 3: hipersuministro o en la fase 4: recesión. Los 11 mercados que se muestran en negrita y cursiva representan el 50 por ciento del espacio total supervisado por el informe de Mueller. Los números con + o – que siguen al nombre del metro muestran el cambio del nivel de mercado de ese metro con respecto al trimestre anterior.

El informe trimestral de Mueller para 55 metro cubierto y EE. UU. se basa en casi 300 modelos econométricos individuales.

Preste atención a cada uno de los tipos de propiedades del informe, centrándose en las ciudades que tienen exceso de oferta, y también en aquellas con una demanda rezagada.

Para descargar los informes trimestrales actuales e históricos, haga clic en daniels.du.edu/burns-school y desplácese hacia abajo hasta la sección INFORME DE CICLOS DEL MERCADO DE INMUEBLES en el Sitio web.

Para el informe del Q3 2022, haga clic en Microsoft Word - Cycle Monitor 22Q3.docx (du.edu)

Para obtener más información sobre el Dr. Glenn Mueller, haga clic en daniels.du.edu/directory/glenn-mueller

Para los profesionales de bienes raíces comerciales, la lectura trimestral del Dr. Mueller es esencial. Una vez más, gracias a Glenn por su excepcional investigación comercial de vanguardia.

Ted