Ciclos de bienes raíces comerciales en EE. UU. y 54 metro, 5 tipos de propiedades - Q2 2022 Dr. Glenn Mueller

La inflación, los rendimientos de las inversiones alternativas, la economía y la recuperación continua de la pandemia siguen reforzando la demanda de bienes inmuebles comerciales en el segundo Q2020225 en todos los tipos de propiedades. La información detallada específica del mercado es fundamental para determinar dónde se encuentran actualmente los mercados inmobiliarios individuales y hacia dónde se dirigen.

El informe trimestral de Ciclos de Bienes Raíces Comerciales del Dr. Glenn Mueller proporciona esa perspectiva sobre lo que está sucediendo en los bienes raíces comerciales en todo el país con detalles específicos para 54 metro para apartamentos, industria, oficina y comercio minorista. Además, los datos que regresan este trimestre ahora nuevamente incluyen hoteles. El Dr. Mueller define cuatro fases distintas en el ciclo inmobiliario comercial que proporcionan puntos de decisión para las estrategias de inversión y salida. El promedio de ocupación a largo plazo es el determinante clave de las tasas de crecimiento de los alquileres y, en última instancia, de los valores de las propiedades. Idealmente, la Fase 2 - Expansión es el cuadrante ideal para la rentabilidad de los inversionistas inmobiliarios, como se muestra en los dos siguientes gráficos y discusión. Todos los gráficos de este resumen se toman directamente del 2022 informe del segundo Q2 del Dr. Mueller.

A lo largo del ciclo, el Dr. Mueller describe el comportamiento de alquiler dentro de cada una de las fases, utilizando niveles de mercado que van del 1 al 16. El equilibrio se produce en el nivel de mercado 11, en el que el crecimiento de la demanda es igual al crecimiento de la oferta, literalmente el punto óptimo. El nivel de mercado de equilibrio 11 también es el nivel de ocupación pico.

Fase 1 - Recuperación de declinación de la desocupación, sin construcción nueva

1-3 Crecimiento negativo del alquiler
4-6 Crecimiento de alquiler por debajo de la inflación

Fase 2 - Expansión de desocupación, nueva construcción

6-8 alquileres aumentan rápidamente hacia nuevos niveles de construcción
8-11 Alto crecimiento del alquiler en mercados ajustados

Fase 3 - Aumento de la vacante en hipersuministro, nueva construcción

11-14 Crecimiento de renta positivo pero en declive

Fase 4 - Aumento de la desocupación por recesión, más terminaciones

14-16, luego vuelva a 1 por debajo de la inflación, crecimiento negativo del alquiler

El crecimiento del alquiler a lo largo del ciclo se caracteriza de la siguiente manera:

Los alquileres y los cambios de ocupación para el segundo Q2 de 2020226, según Mueller, se detallan para EE. UU. en conjunto en la siguiente tabla. Los grandes ganadores continúan siendo apartamentos y propiedades industriales con ganancias anuales de alquiler del 12.3 por ciento y del 9.4 por ciento, respetuosamente. Los hoteles, mientras que los que más sufrieron al inicio de la pandemia, fueron los más afectados. Las propiedades minoristas muestran ganancias mínimas de alquiler del 4.4 por ciento anual, mientras que las oficinas eran esencialmente planas. Las ganancias en el sector minorista no son una sorpresa dada la mejora sustancial en las compras de los consumidores. Las ventas minoristas avanzadas aumentaron un promedio del 9.1 por ciento mensual en la primera mitad de 2022 en comparación con el mismo período en 2021 según los datos de los Datos Económicos de la Reserva Federal (Federal Reserve Economic Data, FRED) de la Fed de St Louis.

El 2022 informe del segundo Q2 del Dr. Mueller muestra la etapa del ciclo actual desde una perspectiva nacional en todos los tipos de propiedades. Todos los tipos de propiedades se encontraban en la Fase 2: Expansión en el Q2 para EE. UU., que creo que es una primera vez que indica mercados inmobiliarios comerciales favorables en general. Los tipos de propiedades en el nivel de mercado 11 de rendimiento máximo incluyeron: Apartamento, I+D industrial – Flex, Industrial – Almacén, Minorista – Vecindario/Comunidad (piense en tiendas de comestibles) y Minorista – Punto de venta de fábrica.

Lo mismo no es cierto cuando se trata de mercados individuales en todo el país. El apartamento se muestra en la siguiente tabla para 54 metro individual en todo el país. [Descargue el informe para todos los demás tipos de propiedades; el enlace se encuentra a continuación.] Catorce de las áreas metropolitanas del estudio de Mueller del Q2 2022 (26 %) estaban en fase 3: hipersuministro al Q2 2022. Todos los metros restantes estaban en la Fase 2: Expansión, pero solo ocho estaban en el Nivel de Mercado de Equilibrio 11. Los mercados que se muestran en negrita y cursiva representan el 50 por ciento del espacio total supervisado por el informe de Mueller. Los números con + o – que siguen al nombre del metro muestran el cambio del nivel de mercado de ese metro con respecto al trimestre anterior.

El informe trimestral de Mueller para 54 metro cubierto y EE. UU. se basa en casi 300 modelos econométricos individuales.

Preste atención a cada uno de los tipos de propiedades del informe, centrándose en las ciudades que tienen exceso de oferta, y también en aquellas con oferta que está rezagada a la demanda.

Para descargar los informes trimestrales actuales e históricos, haga clic en daniels.du.edu/burns-school y desplácese hacia abajo hasta la sección INFORME DE CICLO DE MERCADO DE BIENES INMUEBLES en el Sitio web.

Para el informe Q2 2022, haga clic en Legg Mason Wood Walker Real Estate Market Cycle Monitor (du.edu)

Para obtener más información sobre el Dr. Glenn Mueller, haga clic en .daniels.du.edu/directory/glenn-mueller

Para los profesionales de bienes raíces comerciales, la lectura trimestral del Dr. Mueller es esencial. Una vez más, gracias a Glenn por su excepcional investigación comercial de vanguardia.

Ted