Pronóstico de ventas de viviendas y préstamos residenciales de Fannie Mae y la MBA - julio 2022
“La vida de un piloto de avión cuenta con horas de aburrimiento salpicadas de unos segundos de puro terror”, dijo Pappy Boyington, el piloto de combate de ases de la Segunda Guerra Mundial altamente decorado. Aunque no hay comparación con lo que hacen cada día, los pilotos de aviones y los economistas son algo similares. Para los economistas, las tendencias actuales son probablemente el mejor indicador de lo que sucede a continuación hasta que surge un evento que cambia esas tendencias. Es un evento nuevo, y a menudo impredecible, que crea incertidumbre masiva y desconocidos. Aunque es fácil pronosticar una tendencia en curso, la dificultad es identificar los eventos que cambian las tendencias. En las últimas décadas, los acontecimientos importantes incluyeron 911, la explosión de la burbuja de la vivienda y la pandemia impulsada por la COVID-19. Aunque algunos economistas tenían una visión prevista de esos acontecimientos, la mayoría no lo hizo. Hoy en día, el evento es una inflación descontrolada que aún no se ha comprendido y tenido en cuenta en las perspectivas de la economía y el sector inmobiliario.
Cada mes, Fannie Mae y la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA, por sus siglas en inglés) publican pronósticos para la economía y la vivienda. Para mostrar lo rápido que pueden cambiar las expectativas, se muestran comparaciones utilizando sus previsiones a partir de enero y julio 2022, un cambio de solo seis meses.
Tasas de interés hipotecario convencionales con tasa fija 30-Year
El primer contraste es la previsión para las tasas de interés de préstamos hipotecarios convencionales a 30 años. El impacto inesperado de la inflación (al menos de Fannie Mae) vio cómo su pronóstico se disparaba desde una tasa hipotecaria convencional promedio del 3.3 por ciento del 2022 al 5.0 por ciento, un cambio de ganancia de 170 puntos básicos en los seis meses desde enero hasta julio del 2022. En el mismo periodo, la previsión del MBA aumentó del 4.0 % al 5.2 %, 120 puntos básicos más.
Al enero 2022
Al julio 2022
Ventas de viviendas existentes
Las ventas de viviendas existentes son el núcleo de la actividad inmobiliaria residencial, con una media de 7.8 venta de viviendas existentes por venta de viviendas nuevas desde 2002. La siguiente tabla muestra las previsiones de ventas de viviendas existentes y los precios medios de Fannie Mae y el MBA. A principios de 2022, la previsión media de las ventas de viviendas existentes requería un mercado esencialmente plano, un aumento del 0.8 por ciento. A fecha de julio, la previsión se redujo a un promedio del 12.1 por ciento en 2022 y otro descenso del 6.5 por ciento en 2023. Ambos prevén un aumento de la mediana de los precios para 2022 y 2023, aunque Fannie Mae es más optimista. A principios de año, la previsión de Fannie Mae incluía estimaciones reales de la mediana del dólar para las cifras trimestrales y anuales. Ahora informan de un cambio en el índice de precios de la vivienda (HPI) de Fannie Mae en comparación con el cuarto Q4 del año pasado. Por lo tanto, la mediana de precios previstos de julio 2022 de Fannie Mae es la mediana del año anterior indexada por la HPI.
Nuevas ventas de viviendas
A continuación se muestran las previsiones respectivas para las nuevas ventas de viviendas y los precios medios. El MBA y Fannie Mae se mostraron optimistas sobre el aumento de las ventas de viviendas nuevas en enero, un aumento promedio del 16.3 por ciento. A fecha de julio, esa ganancia se revirtió a una disminución en las ventas de 2022 vivienda nueva del 8.4 por ciento y otra caída del 3 por ciento en 2023.
Previsiones de compra, refinanciamiento y préstamo residencial total
La inflación ha afectado las expectativas de préstamos tanto para las actividades de compra como para las de refinanciación. A principios de año, se esperaba que los préstamos para compras aumentaran 8.0 este año y un 3.5 por ciento más en 2023. Ahora, se prevé que los préstamos para compras disminuyan un 1.4 por ciento en 2022 y otro 1.0 por ciento en 2023. El mayor cambio en las expectativas entre las previsiones de enero y julio fue el volumen de refinanciación, que originalmente se esperaba que bajara un 29.5 por ciento en 2022 y otro 4.6 por ciento en 2023. El último pronóstico exige una caída del 70.0 por ciento en el 2022 y otro 28.4 por ciento en el 2023, todo impulsado por el aumento de los tipos de interés y una economía debilitada.
Al enero 2022
Al julio 2022
Pagos mensuales típicos de capital e intereses
Ya se conoce el pago de capital e intereses (P&I) realizado por el comprador sobre una vivienda existente de precio medio a la tasa anual promedio en 2020, suponiendo una reducción del 20 por ciento. Dado que Fannie Mae y el MBA pronostican la mediana de precios y tipos de interés, se realiza una comparación entre el P&I real en 2020 y sus respectivas previsiones en 2023. A partir de enero 2022, se preveía que el pago promedio de P&I aumentaría en un 44.7 por ciento en 2023 frente a 2020 por parte de Fannie Mae y en un 54.8 por ciento por parte del MBA. La previsión de julio ahora prevé que esos pagos de P&I aumentarán un 81.2 por ciento y un 72.4 por ciento de 2020 a 2023 por parte de Fannie Mae y el MBA, respectivamente.
Resumen
La inflación y el consiguiente aumento de los tipos de interés están afectando al sector inmobiliario estadounidense, con descensos significativos en los volúmenes de ventas previstos, los niveles de préstamos y las tenues ganancias en los precios de las viviendas. Y eso supone que no hay eventos añadidos que puedan crear obstáculos aún más fuertes. Después de años observando tendencias que continúan del 2010 al 2019, no hubo muchos cambios para los economistas. Hoy en día, los economistas se despiertan, se atan y aprietan los cinturones de seguridad para dar un paseo desconocido por este cambiante panorama económico.
Ted