La previsión de viviendas y préstamos continúa desapareciendo — Fannie Mae y MBA Previsiones octubre 2022

El mes pasado dije: “Las últimas previsiones de préstamos residenciales y ventas de viviendas de MBA y Fannie no son una imagen bonita”. Esa situación se erosionó aún más en las previsiones de octubre 2022.

Tasas de interés que impulsan la inflación

La inflación es el factor clave que contribuye a esta reducción de las perspectivas para las ventas de viviendas y los préstamos residenciales, ya que impulsa los tipos de interés y préstamo hacia el cielo. Se espera que la Reserva Federal continúe subiendo el tipo de los fondos federales (el tipo al que un banco puede pedir al prestatario reservas necesarias de otros bancos). Su objetivo es ralentizar la economía y reducir la inflación que persiste en máximos de 40 años, ahora al 8.2 % según el índice de precios al consumo. La medida favorita de inflación de la Reserva Federal es el Índice de Precios de Consumo Personal (PCE), una medida más amplia de los costes de los bienes y servicios adquiridos por los consumidores. El PCE aumentó un 6.2 por ciento en los 12 meses que finalizaron septiembre 2022, sin cambios con respecto al mes anterior. El PCE básico (que excluye los costos volátiles de los alimentos y la energía) aumentó del 4.9 por ciento en agosto al 5.1 por ciento en septiembre. La tasa de PCE principal a 40 años fue del 5.4 por ciento en febrero de este año, un máximo de cuatro décadas.

Las tasas hipotecarias convencionales a 30 años con tasa fija se muestran en el siguiente gráfico según lo informado por Freddie Mac en su Encuesta semanal del mercado hipotecario primario (PMMS). El PMMS ahora se basa en solicitudes de préstamos semanales de miles de prestamistas en todo el país a partir de noviembre 2022. Antes de esto, Freddie Mac realizó una encuesta semanal a los prestamistas. La tasa más reciente (27 de octubre de 2022) fue del 7.08 %, la más alta observada en 20 años.

Expectativas de tipos de interés

Las expectativas residenciales son divergentes cuando se ven las expectativas de Fannie Mae y del MBA, como se muestra en las tablas a continuación. La primera tabla muestra las tasas anuales y el siguiente trimestre. Mientras que el MBA ve que las tasas anuales cambian poco en 2023 (pasando del 5.3 por ciento al 5.4 por ciento), Fannie Mae proyecta un aumento de 110 puntos básicos en las tasas anuales que aumentan del 5.3 por ciento en el 2022 al 6.4 por ciento en el 2023.

Pagos mensuales de capital e intereses 2020 frente a 2023

Sabemos cuál fue el pago típico de capital e intereses (P&I) en 2020 para la mediana de la vivienda a la tasa de interés anual promedio. Si el MBA es correcto en su previsión actual 2023, el pago típico de P&I será un 73.1 por ciento mayor frente a 2020. Si Fannie Mae está en el objetivo, el pago mensual de P&I en 2023 aumentará un 85.0 por ciento. Las ganancias son una función de los cambios en el precio medio y los tipos de interés.

Ventas de viviendas existentes

Fannie Mae y MBA prevén un descenso de las ventas de viviendas existentes en 2023, pero Fannie Mae pronostica algo menos de 4 millones. Si se realiza, 2023 tendría el menor número de ventas de viviendas existentes desde 1995. Tanto Fannie Mae como el MBA prevén una caída de los precios medios, aunque la caída es mínima en un promedio del 1.9 por ciento.

Pronósticos de cambio de precio de la mediana del hogar existente 2022 a 2023

-1.5 % Fannie Mae

-2.2 % MBA

0% Goldman Sachs

-10 % a -15 % en las clasificaciones de Fitch

+1.3% Zillow – 12 meses hasta septiembre

-5.5% de Wells Fargo

+3.2 % CoreLogic - -12 meses hasta el final de agosto 2023

Nuevas ventas de viviendas

Desde 2002, ha habido una venta promedio de una nueva vivienda por cada 8.9 cierres de vivienda existentes. Ambos esperan que los precios de las nuevas viviendas bajen ligeramente en 2023 (desde -0.3 por ciento hasta -1.5). Sin embargo, difieren en el número de ventas de casas nuevas, y el MBA indica una ganancia del 1.9 por ciento y Fannie Mae una disminución del 12.6 por ciento.

Préstamos residenciales

El aumento de los tipos de interés aplastó la actividad de refinanciación en 2022 en comparación con 2021 (un 73.8 por ciento menos previsto) y otro 23.5 por ciento a 44.1 por ciento menos en 2023. Más de la mitad de todos los prestamistas hipotecarios residenciales en el negocio en 2021 están ahora sin trabajo en la industria hipotecaria con recortes aún por venir.

El siguiente gráfico muestra los cambios trimestrales en los préstamos interanuales para la actividad de compra y refinanciación. Si es correcto, sigue habiendo dolores materiales durante los dos primeros trimestres de 2023 en el segmento de préstamos residenciales.

¿Puede cambiar la perspectiva? Sí, y dependerá principalmente de los tipos de interés, si se produce una recesión sustancial, la confianza del consumidor y la inflación. El Comité Económico Conjunto del Congreso de los EE. UU. estima que la inflación está costando al hogar típico del país 715 USD más por mes para mantener su estilo de vida en comparación con hace un año. Suponiendo que la tasa hipotecaria actual del 7.08 por ciento de Freddie Mac es reflexiva, el hogar típico perdió una asombrosa capacidad de préstamo de $106,500 para comprar una casa suponiendo que no hubo cambios en los ingresos.

Preste atención a la inflación y las tasas hipotecarias. Obviamente, aún está por llegar lo peor.

Ted

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