Perspectivas sobre préstamos residenciales y viviendas para 2022 y 2023: salga a disfrutar de las sales aromáticas
Los últimos pronósticos de préstamos residenciales y ventas de viviendas de MBA y Fannie no son una buena imagen. Como diría mi abuela: “Saca las sales aromáticas para que podamos hablar de esto”. A continuación se resumen concisamente los resultados de las previsiones de septiembre 2022.
Pagos mensuales de capital e intereses 2020 frente a 2023
Ya se conoce el pago típico de capital e intereses (P&I) en 2020 para la mediana de la vivienda y la tasa de interés anual promedio. [Irónicamente, Fannie Mae y MBA difieren ligeramente en 2020.] Si el MBA es correcto en su previsión 2023, el pago típico de P&I será un 75.2 por ciento mayor frente a 2020. Si Fannie Mae está en el objetivo, el pago mensual de P&I en 2023 será casi el doble del pago de 2020, un 91.6 por ciento más. Las ganancias son una función tanto del aumento del precio medio como de los tipos de interés. Aunque se basan en una tasa hipotecaria anual promedio del 5.6 por ciento como máximo, la Encuesta semanal del mercado hipotecario principal de Freddie Mac la semana pasada descubrió que las hipotecas convencionales a tasa fija a 30 años ya eran del 6.29 por ciento.
Ventas de viviendas existentes
La previsión de noviembre 2021 de Fannie Mae y el MBA registró 2022 y 2023 ventas de viviendas existentes prácticamente sin cambios en 6.1 millones de viviendas. La última previsión de 2023 varía desde un máximo de 5.26 millones (MBA) hasta un mínimo de 4.43 millones (Fannie Mae). Ambos pronosticadores prevén que la mediana de los precios subirá en 2023 frente a 2022. Este es el reverso del descenso del 10 al 15 por ciento de 2022 a 2023 según la previsión de Fitch Ratings.
Nuevas ventas de viviendas
Desde 2002, ha habido una venta promedio de una nueva vivienda por cada nueve cierres de vivienda existentes. Ambos pronosticadores ven una disminución de las ventas de viviendas nuevas en 2022 (un promedio del 17.7 por ciento), pero sin cambios o un aumento del 10.5 por ciento en 2023.
Préstamos residenciales
El aumento de los tipos de interés ha aplastado la actividad de refinanciación en 2022 en comparación con 2021 (un descenso previsto del 72.6 %) y otro descenso del 23 % al 33 % en 2023. Se estima que más de la mitad de todos los prestamistas hipotecarios residenciales en 2021 están actualmente sin empleo en la industria hipotecaria.
El siguiente gráfico muestra los cambios trimestrales en los préstamos interanuales para la actividad de compra y refinanciación. Si estos pronósticos son correctos, todavía hay un dolor sustancial en los próximos nueve meses con respecto a los volúmenes de préstamos de refinanciación.
¿Puede cambiar la perspectiva? Sí, y depende en gran medida de los tipos de interés, si se produce una recesión sustancial, la confianza del consumidor y la inflación. El Comité Económico Conjunto del Congreso de los EE. UU. estima que la inflación está costando al hogar típico del país 715 USD más por mes para mantener su estilo de vida en comparación con hace un año. Suponiendo que la tasa hipotecaria del 6.29 por ciento de Freddie Mac es reflexiva, el hogar típico perdió una asombrosa capacidad de préstamo de $115,600 para comprar una casa suponiendo que no hubo cambios en los ingresos.
Preste atención a la inflación y a las tasas hipotecarias, y tenga a mano las sales aromáticas.
Ted