Incertidumbre en la tasa de interés deja en cuestión la trayectoria de la vivienda

Fannie Mae y MBA Últimas previsiones de vivienda y viviendas residenciales noviembre 2022

Desde el inicio de la pandemia impulsada por la COVID-19, los EE. UU. vieron los tipos de préstamo hipotecario residencial más bajos de la historia del 2.65 por ciento en enero 2021 por Freddie Mac. Desde entonces, los tipos se han más que duplicado debido a la inflación y a las acciones de la Reserva Federal para ralentizar la economía.

La inflación continúa siendo el principal contribuyente a la reducción de las perspectivas para las ventas de vivienda y los préstamos residenciales, ya que impulsa los tipos de interés y préstamo al alza. A pesar de una cuarta subida de 75 punto básico en el objetivo del tipo de los fondos federales (el tipo al que un banco puede pedir prestado las reservas necesarias de otros bancos durante la noche), la Fed sigue dando forma a las expectativas de más aumentos en los próximos meses. El objetivo es ralentizar la economía y reducir la inflación, que se mantiene en máximos cercanos a los 40 años, un 7.7 % según el índice de precios al consumo. La medida favorita de inflación de la Reserva Federal es el Índice de Precios de Consumo Personal (PCE), una medida más amplia de los costes de los bienes y servicios adquiridos por los consumidores. El PCE aumentó un 6.2 por ciento en los 12 meses que finalizaron septiembre 2022, sin cambios con respecto al mes anterior. El PCE básico (que excluye los costos volátiles de los alimentos y la energía) aumentó del 4.9 por ciento en agosto al 5.1 por ciento en septiembre. La tasa de PCE principal a 40 años fue del 5.4 por ciento en febrero de este año, un máximo de cuatro décadas.

Las tasas hipotecarias convencionales a 30 años con tasa fija se muestran en el siguiente gráfico según lo informado por Freddie Mac en su Encuesta semanal del mercado hipotecario primario (PMMS). El PMMS ahora se basa en solicitudes de préstamos semanales de miles de prestamistas en todo el país a partir de noviembre 2022. Antes de esto, Freddie Mac realizó una encuesta semanal a los prestamistas. La tasa más reciente (23 de noviembre de 2022) fue del 6.58 %, menos que el 7.08 % de hace dos semanas, que fue la más alta observada en 20 años.

Expectativas de tipos de interés

Las expectativas residenciales siguen siendo divergentes entre Fannie Mae y las expectativas del MBA, como se muestra en las tablas siguientes. La primera tabla muestra las tasas anuales y el siguiente trimestre. Si bien el MBA prevé que las tasas anuales disminuyan de 2022 a 2023 (pasando del 6.7 por ciento al 5.2 por ciento), Fannie Mae proyecta un aumento de 140 puntos básicos en las tasas anuales que aumentará del 5.4 por ciento en el 2022 al 6.8 por ciento en el 2023.

Ventas de viviendas existentes y precios medios

Tanto Fannie Mae como MBA prevén una disminución de las ventas de viviendas existentes en 2023. Sin embargo, Fannie Mae prevé que las ventas se hundirán hasta el nivel más bajo desde 1995, un descenso del 22.5 por ciento interanual hasta 3.9 millones de unidades. El MBA espera 4.7 millón de ventas de viviendas existentes, lo que supondría un descenso del 9.6 por ciento con respecto a los 2022.

Los dos son similares en sus previsiones de precios medios, bajando del 1.5 por ciento a 2.8 de cada 2023. Mi previsión personal exige que los precios medios caigan del 10 % al 12 % en 2023 frente a 2022 debido a la erosión de la economía, los altos tipos y los problemas de asequibilidad.

Nuevas ventas de viviendas

Desde 2002, ha habido una venta promedio de una nueva vivienda por cada 8.9 cierres de vivienda existentes. Fannie Mae, dada la expectativa de tasas de interés mucho más altas, pronostica que las ventas de viviendas nuevas caerán un 17.5 por ciento en 2023 en comparación con las perspectivas de ventas esencialmente planas de MBA (+0.3 por ciento). Ambos ven un aumento aproximado del 20 por ciento en las ventas de viviendas nuevas en 2024.

Pagos mensuales de capital e intereses 2020 frente a 2023

Conocido es el pago típico de capital e intereses (P&I) en 2020 para la mediana de la vivienda a la tasa de interés anual promedio. Si el MBA es correcto en su previsión actual 2023, el pago típico de P&I será un 53.7 por ciento mayor en comparación con 2020. Si Fannie Mae está en el objetivo, el pago mensual de P&I en 2023 aumentará un 79.3 % frente a 2020. El aumento en P&I es una función de los cambios en la mediana de precios y tipos de interés.

Préstamos residenciales

El aumento de los tipos de interés aplastó la actividad de refinanciación en 2022 en comparación con 2021 (disminución prevista del 74 %) con otra caída del 31.2 % al 43.5 % en 2023. Más de la mitad de todos los prestamistas hipotecarios residenciales en el negocio en 2021 están ahora sin trabajo en la industria hipotecaria con más recortes aún por venir.

El siguiente gráfico muestra los cambios trimestrales en los préstamos interanuales para la actividad de compra y refinanciación. Si es correcto, sigue habiendo dolores materiales durante los dos primeros trimestres de 2023 en el segmento de préstamos residenciales y corretajes residenciales.

Las perspectivas pueden cambiar y dependerán de los tipos de interés, de si se produce una recesión sustancial, de la confianza del consumidor y de la inflación. El Comité Económico Conjunto del Congreso de los EE. UU. estima que la inflación está costando al hogar típico del país 728 USD más por mes para mantener su estilo de vida en comparación con hace un año. Con la tasa hipotecaria actual del 6.58 por ciento de Freddie Mac, el hogar típico perdió una enorme capacidad de préstamo de $114,200 para comprar una casa suponiendo que no hubiera cambios en los ingresos.

Los tipos de interés, los empleos y la confianza del consumidor (expectativas de recesión) son claves para la trayectoria de la economía y la vivienda. Concéntrese en estas métricas.

Ted