El gran impacto de un número pequeño

Fannie Mae y MBA Previsiones de ventas de vivienda, préstamos residenciales y tasas hipotecarias diciembre 2022

La montaña rusa de los tipos de interés hipotecarios residenciales sigue encaminada, pero ahora con tipos en declive a pesar de las subidas de los tipos objetivo de los fondos federales. El impacto de un pequeño número se revela a medida que las expectativas de que los tipos de interés bajen de Fannie Mae. En la previsión noviembre 2022 de Fannie Mae para 2023, se proyectó que las tasas de interés de hipotecas convencionales a 30 años con tasa fija promediaran un 6.8 por ciento en 2023, frente al 5.4 por ciento en 2022. Se prevé que las ventas de 2023 vivienda existente disminuyan un 22.5 por ciento precipitado de 2022 a 3.897 millones de viviendas, que habrían sido las menos ventas desde 1995. La previsión de interés promedio anual revisado de diciembre 2022 para 2023 es ahora del 6.3 por ciento, 50 puntos básicos menos que el mes anterior.

Las tasas hipotecarias convencionales a 30 años con tasa fija se muestran en el siguiente gráfico según lo informado por Freddie Mac en su Encuesta semanal del mercado hipotecario primario (PMMS). El PMMS ahora se basa en solicitudes de préstamos semanales de miles de prestamistas en todo el país a partir de noviembre 2022. Antes de esto, se basaba en una encuesta semanal de prestamistas. La tasa más reciente del 15 de diciembre fue del 6.31 por ciento, menos que el 7.08 por ciento de la última semana de octubre, la más alta observada en 20 años.

Expectativas de tipos de interés

En la tabla se detallan los últimos promedios de tasas hipotecarias. Los datos anuales del MBA se reexpresan (en comparación con blogs anteriores) a un promedio de los cuatro trimestres. El MBA informa de las tasas anuales a partir del cuarto trimestre, mientras que Fannie Mae utilizó una media trimestral. Estos dos son ahora manzanas a manzanas. Ambos prevén que los tipos subirán en 2023 y Fannie Mae pronosticará la mayor ganancia.

Ventas de viviendas existentes y precios medios

Fannie Mae y MBA prevén un descenso de las ventas de viviendas existentes en 2023. Sin embargo, Fannie Mae prevé una caída interanual del 21.1% en las ventas hasta 4.0 millones de unidades. El MBA espera 4.5 millón de ventas de viviendas existentes, lo que supondría un descenso del 12.6 por ciento con respecto a los 2022. Mi propio pronóstico para los últimos seis meses ha requerido una caída del 10 al 12 por ciento en 2023.

Los dos son similares en sus previsiones de precios medios, bajando del 1.5 por ciento a 3.4 de cada 2023. Mi previsión personal exige que los precios medios caigan del 10 % al 14 % en 2023 frente a 2022 debido a la erosión de la economía, la inflación, los altos tipos y los problemas de asequibilidad.

Nuevas ventas de viviendas

Desde 2002, ha habido una venta promedio de una nueva casa por cada 8.9 cierres de casa existentes. Fannie Mae, dada la expectativa de tasas de interés mucho más altas, prevé que las ventas de viviendas nuevas caigan un 13.1 por ciento en 2023 en comparación con la caída del 4.3 por ciento de MBA. Ambos ven un repunte razonable en las ventas de viviendas nuevas en 2024. Es probable que las ventas disminuyan aún más de lo que los dos esperan en 2023, según el último comunicado de la Oficina del Censo de EE. UU. esta semana de permisos de construcción para nuevas unidades de viviendas privadas, un descenso del 22.4 por ciento en noviembre en comparación con el año anterior y el inicio de nuevas obras un 16.4 por ciento menos.

Pagos mensuales de capital e intereses 2020 frente a 2023

Si el MBA es correcto en su previsión actual 2023, el pago típico de P&I será un 57.3 por ciento mayor en comparación con 2020. Si Fannie Mae está en el objetivo, el pago mensual de P&I en 2023 aumentará un 69.4 por ciento frente a 2020. El aumento en P&I es una función de los cambios en la mediana de precios y tipos de interés, y es el principal impulsor del descenso de las ventas de viviendas.

Préstamos residenciales

El aumento de los tipos de interés aplastó la actividad de refinanciación en 2022 en comparación con 2021 (un descenso previsto del 74.2 %) con otra caída interanual del 32.7 al 46.6 % en 2023. Más de la mitad de todos los prestamistas hipotecarios residenciales en el negocio en 2021 están ahora sin trabajo en la industria hipotecaria con más recortes anunciados mensualmente. Cuando todo lo dicho y hecho en este ciclo de intereses, por cada 10 funcionario encargado de préstamos residenciales en 2021 habrá cuatro o menos al final de 2023.

El siguiente gráfico muestra los cambios trimestrales en los préstamos interanuales para la actividad de compra y refinanciación. Si es correcto, sigue habiendo dolores materiales durante los dos primeros trimestres de 2023 en el segmento de préstamos residenciales y corretajes residenciales.

La montaña rusa continúa impulsada por los tipos de interés, los empleos, la confianza de los consumidores y las expectativas de recesión. Concéntrese en estas métricas.

Ted