Expectativas de tipos de interés divergentes en las últimas previsiones de ventas y préstamos residenciales de Fannie Mae-MBA
Las tasas de interés de los préstamos hipotecarios residenciales orientan las perspectivas para las ventas de viviendas y los préstamos residenciales. Las tasas hipotecarias tradicionales a 30 años se muestran en el siguiente gráfico según lo informado por Freddie Mac en su Encuesta semanal del mercado hipotecario primario (PMMS). La última tasa a partir de la semana que finalizó el 6 de abril de 2023 fue del 6.28 %, menos que el 7.08 % de la semana anterior de octubre 2022, que fue la más alta observada en los últimos 20 años.
Expectativas de tipos de interés
Las últimas previsiones de tasas hipotecarias de Fannie Mae y el MBA se detallan en la tabla. Fannie Mae prevé que los tipos aumentarán 120 punto básico desde un promedio del 5.3 por ciento en el 2022 al 6.5 por ciento en el 2023. Por otro lado, MBA espera que las tasas aumenten ligeramente del 5.4 % en el 2022 al 5.9 % en el 2023 por una ganancia de solo 50 puntos básicos. El MBA espera que las tasas caigan 100 punto base en 2024 del 5.9 por ciento en el 2023 al 4.9 por ciento, mientras que Fannie Mae prevé tasas promedio del 5.9 por ciento el próximo año.
Ventas de viviendas existentes y precios medios
Fannie Mae y MBA prevén que las ventas de viviendas existentes disminuirán en 2023. Fannie Mae prevé un descenso interanual del 20.1% en las ventas hasta 4.02 millones de unidades. El MBA espera 4.22 millón de ventas de viviendas existentes, lo que supondría un descenso del 17.1 por ciento con respecto a los 2022. En febrero 2023, la Asociación Nacional de Realtors® informó que los cierres reales del mes disminuyeron un 23.0 % interanual y un 28.7 % en los primeros dos meses de 2023 frente al año anterior. Dadas las expectativas de tipos de interés más bajos del MBA en 2024, siguen siendo mucho más optimistas para el próximo año, con las ventas de viviendas existentes regresando al nivel de cinco millones.
Son similares en sus pronósticos de precios medios, ya que se calcula que bajan del 4.2 por ciento al 5.9 de cada 2023 y esencialmente se mantienen estables en 2024.
Si Fannie Mae tiene razón, 2023 tendrá el menor número de ventas de casas existentes desde 1995.
Nuevas ventas de viviendas
Desde 2002, ha habido una venta promedio de una nueva casa por cada 8.9 cierres de casa existentes. Se espera que las ventas de viviendas nuevas bajen aproximadamente un 5 por ciento en 2023. Solo el MBA ve un repunte material en las ventas de nuevas viviendas en 2024, un aumento del 19.4 por ciento en comparación con una ganancia mínima del 1.2 por ciento de Fannie Mae. El descenso promedio previsto en la mediana de los precios para 2023 es del 3.5 por ciento y otro descenso del 1.3 por ciento en 2024.
Pagos mensuales de capital e intereses 2020 frente a 2023
Si el MBA es correcto en su previsión actual 2023, el pago típico de P&I será un 62.3 por ciento mayor en comparación con 2020. Si Fannie Mae está en el objetivo, el pago mensual de P&I en 2023 aumentará un 67.0 por ciento frente a 2020. El aumento en P&I es una función de los cambios en la mediana de precios y tipos de interés, y es un impulsor principal del descenso de las ventas y los precios de las viviendas. Para 2023, Fannie Mae espera que el pago mensual de la vivienda de precio medio aumente un 8.7 por ciento año tras año, pero esencialmente no ha cambiado por el MBA en función de su caída esperada en las tasas hipotecarias.
Préstamos residenciales
El aumento de los tipos de interés aplastó la actividad de refinanciación en 2022 en comparación con 2021 (disminución del 74.0 %) y otro 45.7 % (promedio) de caída interanual en 2023. Más de 6 de cada 10 funcionarios de préstamos hipotecarios residenciales en empresas en 2021 están ahora sin trabajo en la industria hipotecaria, y se anuncian más recortes mensualmente. Cuando todo lo dicho y hecho en este ciclo de intereses, por cada 10 funcionario encargado de préstamos residenciales en 2021 habrá cuatro o menos al final de 2023.
El siguiente gráfico muestra los cambios trimestrales en los préstamos interanuales para la actividad de compra y refinanciación. Si es correcto, sigue habiendo dolores materiales durante los tres primeros trimestres de 2023 en el segmento de préstamos residenciales y corretajes residenciales.
La montaña rusa continúa impulsada por los tipos de interés, los empleos, la confianza de los consumidores y las expectativas de recesión. Concéntrese en estas métricas. Lanzar otra crisis bancaria u otro evento mundial e incluso estas previsiones son silenciadas.
Ted