Ventas de viviendas existentes con un descenso del 35 por ciento en noviembre 2022 y el inventario alcanza un máximo 29-Month
Publicado el: 28 de diciembre de 2022
POR TED C. JONES, PH.D.
Las ventas de viviendas existentes cayeron un 35 por ciento en noviembre 2022 año tras año tanto para el mes (sin ajustar) como para la tasa anualizada ajustada por temporada (SAAR) según la Asociación Nacional de Inmobiliarios® (NAR). Las ventas han disminuido por 10 meses consecutivos en un SAAR por primera vez en la historia. En lo que va de año, las ventas se han reducido en un 16.2 % en general, con una familia única que ha bajado un 15.5 % y un condominio-casa que ha caído un 21.2 %.
El número de meses de inventario aumentó hasta 3.5 mes según el ajuste estacional, el más observado en los últimos 29 meses, desde junio 2020.
La mediana del precio aumentó un 3.5 por ciento hasta los 370,700 USD en noviembre con respecto hace un año, pero fue inferior al máximo histórico de 413,800 USD de junio 2022. Aun así, la mediana de los precios ha aumentado 129 mes consecutivo respecto al año anterior, la mayor racha alcista de la historia.
Box Score -- Ventas de viviendas existentes noviembre 2022 Asociación Nacional de Inmobiliarios® (NAR)
Ventas mensuales: datos sin procesar no ajustados por temporada
326,000 para el mes de noviembre 2022
un 12.1 por ciento menos secuencialmente frente a las 371,000 ventas en octubre 2022
un 35.2 por ciento menos que en el mismo periodo del año pasado frente a las 503,000 ventas en noviembre 2021
Números de ventas anualizados ajustados por temporada (SAAR)
4.09 millón de SAAR al noviembre 2022, el menor desde mayo 2020 al inicio de la pandemia
un 7.7 % menos secuencialmente de las ventas de octubre 2022 de 4.43 millonesun 35.4 % menos que en el mismo periodo del año pasado de 6.33 millones en noviembre 2021
Ventas en los últimos 12-Months: datos sin procesar no ajustados por temporada
5.21 millón para los 12 meses que finalizan noviembre 2022: datos sin procesar no ajustados estacionalmente
un 15.2 por ciento menos frente a los 12 meses que terminaron con noviembre 2021 de 6.15 millones
un 3.3 por ciento menos secuencialmente que octubre 2022 de 5.39 millones
Ventas en lo que va de año: datos sin procesar no ajustados estacionalmente
Precio medio – noviembre 2022 | debido a la estacionalidad histórica mensual de los precios de las viviendas existentes, solo se realiza una comparación interanual
$370,700 – no ajustado por temporada
hasta un 3.5 por ciento frente a $358,200 noviembre 2021
Ventas unifamiliares por precio y mediana de días en el mercado antes de un contrato de compra aceptado
Desde julio 2022, las ventas han disminuido año tras año en todos y cada uno de los rangos de precios informados por NAR.
Inventario de meses: ajustado por temporada
Antes de la pandemia, 6 mes de inventario para los hogares existentes se consideraba normal. Sin embargo, creo que con la integración completa de las búsquedas de casas en línea y las tecnologías como las visitas a casas virtuales, las firmas digitales y las ayudas de cierre como las notarizaciones en línea remotas, la nueva normalidad es la mitad de los niveles previos a la pandemia. Por lo tanto, diría que EE. UU. en general ahora es normal en el número relativo de listados. Los meses actuales de inventario de casas disponibles para la venta son los más en 29 mes. El número de meses de inventario no es un factor en la reducción de las ventas de viviendas en noviembre, ya que enero 2022 registró 1.8 mes de inventario con ventas de 6.49 millones en un SAAR.
Gráficos
La tasa de ventas anualizada ajustada por temporada de 4.09 millón en noviembre 2022 fue la más baja observada desde mayo 2020 después de que EE. UU. registrara un récord de 22 millones de empleos de marzo a abril a medida que avanzaba la pandemia.
El siguiente gráfico muestra el número sin ajustar de ventas mensuales de viviendas anuales desde 2019 hasta noviembre 2022. La comparación real no es una cifra de ventas mensual de 2022 a 2020 o 2021, ya que estos datos son anomalías debido a la pandemia. La única vez que se analicen 2020 y 2021 datos en el futuro será en la próxima pandemia para servir como indicador de las previsiones de ventas y comportamientos de mercado en ese momento. Dado que el último mercado normal fue 2019, la comparación de 2022 datos debe realizarse en 2019. Las ventas en 2022 han caído durante cinco meses consecutivos. La erosión en las ventas mensuales de viviendas que comparan entre 2019 y 2022 ha sido del -15.9 por ciento en julio, del -10.9 por ciento en agosto, del -4.9 por ciento en septiembre, del -19.7 por ciento en octubre y del -19.3 por ciento en noviembre.
Otros detalles incluidos en la versión NAR noviembre 2022
El inventario de 1.14 millón de unidades en noviembre 2022 disminuyó un 6.6 por ciento secuencialmente con respecto a octubre, pero aumentó un 2.7 por ciento en comparación con hace un año
El inventario de meses al final de noviembre 2022 fue de 3.3 mes (no se ajustó estacionalmente) en comparación con 2.1 meses en noviembre 2021
La propiedad típica estaba en el mercado 24 día antes de un contrato de compra aceptado en comparación con los 18 días de hace un año
El 61 por ciento de las casas cerradas en noviembre 2022 estaban en el mercado menos de un mes antes de entrar en el contrato
Los compradores de casa por primera vez representaron el 28 por ciento de los cierres de noviembre, ligeramente por encima del 26 por ciento de hace un año. Sin duda, la erosión continua de la asequibilidad afectará negativamente a la capacidad de los compradores de casa por primera vez para acceder al gran sueño estadounidense dado el aumento de los precios y las tasas de interés. CNN informó que, según el 2022 Perfil de Compradores y Vendedores de Viviendas de NAR, el porcentaje de compradores de casa por primera vez cayó hasta un mínimo histórico del 26 por ciento, menos que el 36 por ciento de hace un año
Los inversores compraron el 14 por ciento de las casas vendidas en noviembre 2022 frente al 15 por ciento en el mismo mes del año pasado
Los compradores pagaron todo en efectivo en una de cada cuatro ventas (26 por ciento), similar al 24 por ciento de hace un año
Las ventas en dificultades – ejecuciones hipotecarias y ventas en descubierto – aumentaron hasta el 2 por ciento
Haga clic aquí para leer el comunicado de prensa completo de NAR.
Las condiciones económicas (inflación) y la difícil asequibilidad ahora controlan el destino del mercado inmobiliario estadounidense.
Inflación: en los últimos meses se ha observado la tasa de inflación más alta en 40 año, que alcanzó su máximo del 9.1 % en junio y se ha enfriado ligeramente hasta el 7.1 % en noviembre. El Comité Económico Conjunto del Congreso de EE. UU. estimó que la inflación actual está costando a los hogares 747 USD más por mes desde la enero 2021 (o 8,963 USD en los próximos 12 meses) cuando la inflación fue la última en un rango normal. Con la tasa hipotecaria convencional a 30 años del 6.27 por ciento (por Freddie Mac), un pago mensual de $747 administraría un préstamo de $121,066. Las tasas hipotecarias convencionales de tasa fija a 30 años se han más del doble desde el mínimo histórico del 2.65 por ciento en enero 2021.
Perspectivas de recesión: las buenas noticias son la estimación final del PIB anualizado del Q3 del 2022, el crecimiento de la inflación se situó en un sólido 3.2 por ciento. La mala noticia es que muchos analistas (pero no todos) esperan una recesión en 2023:
Fannie Mae: la modesta recesión comenzará en el primer Q120225
Bloomberg: la probabilidad de una recesión es ahora del 100 por ciento en un año
PIMCO: la recesión es más probable que no, pero leve
JPMorgan: recesión leve en 2023
Forbes: la recesión comenzará a finales del 2022 o principios del 2023
S&P Global: recesión leve a principios del año que viene con recuperación en la 2 mitad de 2023
El expresidente de la Fed de Boston Eric Rosengren – EE. UU. probablemente se dirigió a una recesión leve en 2023
FitchRatings: la recesión comenzará en el Q2 2023
Economistas de la Universidad de Michigan: recesión leve en 2023
Banco Mundial: riesgo de recesión global en 2023
A medida que los consumidores prevén una recesión, compran menos, lo que provoca la recesión.
Asequibilidad: la noviembre 2022 pronostica que el MBA y Fannie Mae prevén que la mediana de los precios y las tasas de interés de las viviendas en 2023 requiere el pago mensual del capital e intereses para un hogar que compra la vivienda típica aumente de 2020 a 2023 en un 57.3 por ciento a 69.4 por ciento, respetuosamente. Los salarios promedio de 2020 a 2022 aumentaron solo un 9.4 por ciento en comparación.
Home Sales Pipeline – NAR Pending Home Sales noviembre 2022 | El recientemente publicado National Association of Realtors’ Pending Home Sales Index (contratos de compra de vivienda recién firmados) para noviembre 2022 cayó un 37.8 por ciento en comparación con hace 1 año y se desconectó un 4.0 por ciento secuencialmente desde octubre. Las ventas pendientes de vivienda generalmente compensan los cierres durante los próximos 90 días y han estado bajas ahora durante seis meses consecutivos. La lectura de noviembre fue la segunda más baja en los últimos 20 años, con la más baja publicada en abril 2020 en el punto mínimo de la pandemia.
Aunque NAR pronostica 4.78 millón de ventas de viviendas existentes con precios estables en 2023, no sigue habiendo nada en el radar económico que indique que la tendencia de reducción de las ventas de viviendas cambiará significativamente en los próximos seis a 12 meses. Un recorte del 35 por ciento en la demanda, junto con un aumento de la oferta, preparan el terreno para la caída de valores y precios.
Sígame en Twitter en https://twitter.com/DrTCJ
Ted