Dificultades, al menos durante los próximos tres trimestres

Perspectiva de préstamos residenciales y viviendas enero 2023

No importa lo duro que desee que la Fed se despierte mañana y reduzca los tipos de interés, es probable que eso no suceda. Las ventas de viviendas y los volúmenes de préstamos residenciales se enfrentan a fuertes obstáculos de acuerdo con las últimas previsiones mensuales de enero 2023 de Fannie Mae y el MBA.

Los tipos de interés son uno de los diversos factores que afectan la asequibilidad de la vivienda y la demanda final. Si bien las tasas hipotecarias residenciales a 30 años son ligeramente más de un tercio de los niveles observados a principios de la década de 1980, son el doble de la del 2.65 por ciento publicada en enero 2021. El primer gráfico muestra las tasas hipotecarias convencionales a 30 años de tasa fija semanalmente desde 2018, según informó Freddie Mac en su Encuesta del mercado hipotecario principal, que ha estado en curso desde abril 1971. La tasa más reciente fue del 6.15 por ciento según se informó en 19 de enero de 2023 y fue inferior al 6.33 por ciento de la semana anterior.

Expectativas de tipos de interés

Las expectativas de tipos de interés residenciales siguen siendo divergentes entre Fannie Mae y las expectativas del MBA, como se muestra en las tablas siguientes. La primera tabla muestra las tasas anuales y los próximos dos trimestres. Si bien el MBA apenas ve que las tasas anuales aumenten de 2022 a 2023 (pasando del 5.4 por ciento al 5.6 por ciento), Fannie Mae proyecta una ganancia de 100 puntos básicos que pasará del 5.3 por ciento en el 2022 al 6.3 por ciento.

Ventas de viviendas existentes y precios medios

Fannie Mae y MBA prevén una disminución de las ventas de viviendas existentes en 2023. Sin embargo, Fannie Mae prevé que las ventas se hundirán hasta el nivel más bajo desde 1995, un descenso del 22.4 por ciento interanual hasta 3.95 millones de unidades. El MBA espera 4.43 millón de ventas de viviendas existentes, lo que supondría un descenso del 12.8 por ciento con respecto a los 2022.

Ambos esperan ahora una reducción media del precio de la vivienda en 2023, con una reducción de Fannie Mae del 4.2 por ciento y un descenso del MBA del 3.3 por ciento. Mi previsión personal exige que los precios medios caigan del 10 % al 14 % en 2023 frente a 2022 debido a la erosión de la economía, los altos tipos y los problemas de asequibilidad.

Nuevas ventas de viviendas

Dada la expectativa de tasas de interés mucho más altas, Fannie Mae pronostica que las ventas de viviendas nuevas caerán un 12.7 por ciento en 2023 en comparación con la caída del 4.2 por ciento de MBA. Ambos perciben ganancias en las ventas de viviendas nuevas en 2024 que oscilan entre +7.9 por ciento (Fannie Mae) y 18.8 por ciento (MBA). Desde 2002, ha habido una venta promedio de una nueva vivienda por cada 8.9 cierres de vivienda existentes. Se estima que hubo 470,000 casa nueva no vendida en construcción en diciembre 2022, la más vista desde marzo 2008 cuando se imploró la burbuja de la vivienda.

Préstamos residenciales

El aumento de los tipos de interés aplastó la actividad de refinanciación en 2022 en comparación con 2021, un descenso preliminar del 74 %, con otra caída del 32.7 % al 47.9 % prevista en 2023. Más de la mitad de todos los prestamistas hipotecarios residenciales en el negocio en 2021 están ahora sin trabajo en la industria hipotecaria, con más recortes que aún se encuentran en el sistema. Se prevé que los préstamos para compras disminuyan un 16.1 por ciento en 2023 (promedio de Fannie Mae y el MBA), pero que aumenten un 12.8 por ciento en 2024 debido a tasas de interés más bajas.

Ni Fannie Mae ni el MBA esperan un cambio en la trayectoria de los préstamos al menos hasta el tercer trimestre de 2023. Como se muestra a continuación, el MBA y Fannie Mae anticipan cada uno una disminución del total de préstamos trimestrales año tras año en el Q1, Q2 y Q3 2023 antes de dar la vuelta.

Las perspectivas podrían reducirse en función de los tipos de interés, si se produce una recesión sustancial, la confianza del consumidor y la inflación. El Comité Económico Conjunto del Congreso de los EE. UU. estima que la inflación está costando al hogar típico del país 747 USD más por mes para mantener su estilo de vida en comparación con hace un año. Con las tasas hipotecarias actuales, el hogar típico perdió aproximadamente $120,000 de capacidad de préstamo para comprar una casa, suponiendo que no hubiera cambios en los ingresos.

A día de hoy, parece que los tres primeros trimestres de 2023 seguirán desafiando a los sectores de viviendas residenciales y préstamos, al menos durante los tres primeros trimestres de 2023. Si bien la Fed está señalando un aumento comparativamente pequeño del 0.25 por ciento en el tipo de los fondos federales en la próxima reunión de la Fed, también reiteró su intención de mantener tipos más altos hasta finales de año.

Ted