Q2 2023 Ciclos inmobiliarios en EE. UU. y 54 Metros, 5 tipos de propiedades - Dr. Glenn Mueller
Las ventas inmobiliarias comerciales de EE. UU. alcanzaron un récord de 912.5000 millones de USD en 2021 y, a continuación, registraron un segundo mejor de 730.7000 millones de USD en 2022 según los datos de MSCI-Real Capital Analytics utilizando ventas de propiedades individuales y de cartera de 2.5 millones de USD y más en EE. UU. El primer gráfico muestra la volatilidad de las ventas comerciales anuales desde 2007, que antes había sido la mejor registrada.
El aumento de los tipos de préstamo y capitalización a partir del Q4 del 2022 y la continuación están erosionando las ventas y los valores de bienes raíces comerciales en todo el país. El volumen total de transacciones inmobiliarias comerciales de EE. UU. en lo que va de año en julio 2023 cayó un 59 % masivamente, con una asombrosa caída del 74 % durante el mes de julio, según los datos de MCSI - Real Capital Analytics. Si los dos primeros trimestres de las ventas de bienes raíces comerciales en EE. UU. para 2023 siguen la misma estacionalidad de las ventas contabilizadas de 2013 a 2019 (un período con mínimos impactos en el mercado), las ventas se dirigen a 319.3000 millones de USD en 2023, un 56.3 % menos que en 2022 y el más bajo desde 2012.
Sin embargo, la caída en las ventas varía según los tipos de propiedades y los mercados. La talla única no es adecuada para todo cuando se habla de bienes raíces comerciales. Un metro, por ejemplo, puede tener un mercado de oficinas ajustado mientras que otras ciudades están más del 30 por ciento vacantes. Y en aquellos con un 30 por ciento más vacante en la oficina, el espacio industrial puede estar vacío en un 3 por ciento o menos. La clave para optimizar las rentabilidades es saber hacia dónde se dirigen los mercados individuales a través de múltiples tipos de propiedades.
El informe trimestral de Ciclos de Bienes Raíces Comerciales del Dr. Glenn Mueller ofrece una descripción general de lo que sucede en los bienes raíces comerciales en todo el país con detalles específicos para 54 metros, incluidos apartamentos, propiedades industriales, oficinas, comercios minoristas y hoteles. El Dr. Mueller define cuatro fases distintas en el ciclo inmobiliario comercial que proporcionan puntos de decisión para las estrategias de inversión y salida. El promedio de ocupación a largo plazo es el determinante clave de las tasas de crecimiento del alquiler y, en última instancia, de los valores de la propiedad. Idealmente, la Fase 2: Expansión es el mejor cuadrante para la rentabilidad de los inversionistas inmobiliarios, como se muestra en los siguientes gráficos y análisis. La mayoría de los gráficos de este resumen se extraen directamente del 2023 informe del segundo Q2 del Dr. Mueller y están protegidos por derechos de autor.
A lo largo del ciclo, el Dr. Mueller describe el comportamiento de alquiler dentro de cada una de las fases, utilizando niveles de mercado que van del 1 al 16. El equilibrio se produce en el nivel de mercado 11, en el que el crecimiento de la demanda equivale al crecimiento de la oferta, literalmente el punto óptimo. El nivel de mercado de equilibrio 11 también es el nivel de ocupación pico.
Fase 1 - Recuperación de declinación de la desocupación, sin construcción nueva
1-3 Crecimiento negativo del alquiler
4-6 Crecimiento del alquiler por debajo de la inflación
Fase 2 - Expansión de desocupación, nueva construcción
6-8 alquileres aumentan rápidamente hacia nuevos niveles de construcción
8-11 Alto crecimiento del alquiler en mercados ajustados
Fase 3 - Aumento de la vacante en hipersuministro, nueva construcción
11-14 Crecimiento del alquiler positivo pero en declive
Fase 4 - Aumento de la desocupación por recesión, más terminaciones
14-16, luego volver a 1 por debajo de la inflación, crecimiento negativo del alquiler
El crecimiento del alquiler a lo largo del ciclo se caracteriza de la siguiente manera:
Los alquileres y los cambios de ocupación para el segundo Q2 202023, según Mueller, se detallan para EE. UU. en conjunto en la tabla. Las propiedades industriales registraron la mayor ganancia de alquiler anual, con un aumento interanual del 8.9 por ciento, seguido de la venta minorista con un 3.8 por ciento. La ganancia de alquiler anual del 0.8 por ciento para las oficinas siguió a caídas masivas desde el inicio de la pandemia, lo que indica que el mercado puede estar a punto de llegar a un mínimo junto con un movimiento de los inquilinos a medida que los arrendamientos se renuevan a propiedades más exclusivas y de alquiler más alto.
El 2023 informe del segundo Q2 del Dr. Mueller muestra la etapa del ciclo actual desde una perspectiva nacional en todos los tipos de propiedades. La calificación ideal es Fase 2- Expansión y Nivel de mercado 11.
Industrial - I+D Flex, Industrial - Almacén, Minorista - Vecindario/Comunidad, Minorista - Punto de venta de fábrica, Minorista - Centros comerciales y de energía regionales y tipos de propiedades hoteleras estaban en Fase 2 – Expansión en Q2 2023 para EE. UU.
Los tipos de propiedades con rendimiento máximo de nivel de mercado 11 incluyeron: Industrial - R&D Flex, Industrial – Almacén, Minorista – Vecindario/Comunidad (piense en tiendas de comestibles) y Minorista – Punto de venta de fábrica.
Oficina – Centro y Oficina – Suburbano fueron relegados a la Fase 4 – Recesión . Los apartamentos estaban en la fase – 3 de hipersuministro.
En el gráfico, el número que sigue al nombre del metro indica cuántos niveles de marca cambió el metro con respecto al trimestre anterior. Los hoteles, por ejemplo, pasaron del nivel de mercado 7 en el Q1 2023 al nivel de mercado 8 en el Q2 2023, lo que indica una mejora.
El resumen de propiedades de Office para el Q2 se 2023 muestra en el siguiente gráfico para 54 metros individuales en todo el país. [Descargue el informe para todos los demás tipos de propiedades; el enlace se encuentra a continuación.] Solo seis metros permanecieron en la fase 2 óptima - Expansión a partir del Q2 2023 caracterizado por una disminución de las tasas de desocupación y nueva construcción. El número que sigue al nombre del metro es Nivel de mercado .
Nueva Orleans 10
Norfolk 10
Las Vegas 9
Richmond 9
Honolulu 8
Miami 8
Cuatro metros estaban en la línea entre la Fase 1 – Recuperación y la Fase 2 – Expansión:
Indianápolis 6
Orlando 6
Raleigh-Durham 6
Tampa 6
Fase 1 – Recuperación (Disminución de la desocupación y Sin construcción nueva)incluye los siguientes metros:
Cleveland 5
Hartford 5
Jacksonville 5
Kansas City 5
Atlanta 4
Cincinnati 4
Long Island 4
Denver 2
Minneapolis 2
San Antonio 2
Austin 1
San Francisco 1
Tres mercados de oficinas metropolitanas estaban en la fase 3: hipersuministro, caracterizado por un aumento de las tasas de desocupación y más construcciones nuevas:
Nashville 13
Ciudad de Oklahoma 13
Palm Beach 13
Tres metros estaban en la línea entre la Fase 3 – Hipersuministro y la Fase 4 – Recesión:
Baltimore 14
Memphis 14
Junto al río 14
Salt Lake City 14
Todos los metros restantes (26) y el país en su conjunto se encuentran ahora en la Fase 4: Recesión con el aumento de las tasas de desocupación y aún más cierres en el mercado.
Preste atención a cada uno de los tipos de propiedades del informe, centrándose en las ciudades que tienen exceso de oferta, y también en aquellas con una demanda rezagada.
Para ver el 2023 informe del Q2 que incluye apartamentos, industria, oficinas, comercio minorista y hoteles, haga clic en https://daniels.du.edu/assets/Cycle-Monitor-23Q2.pdf
Para descargar los informes trimestrales actuales e históricos, haga clic en daniels.du.edu/burns-school y desplácese hacia abajo hasta la sección INFORME DE CICLO DE MERCADO DE BIENES INMUEBLES en el sitio web.
Para obtener más información sobre el Dr. Glenn Mueller, haga clic en daniels.du.edu/directory/glenn-mueller
Para los profesionales de bienes raíces comerciales, el informe del Dr. Mueller es una lectura esencial trimestral. Una vez más, gracias a Glenn por su excepcional investigación comercial de vanguardia. Este es uno de los mejores análisis densos de datos sobre bienes raíces comerciales en los EE. UU.
Ted