Ciclos inmobiliarios en todo EE. UU. y 54 Metros
5 Tipos de propiedades - Q1 2023 Dr. Glenn Mueller
El aumento de los tipos de préstamo y capitalización a partir del Q4 del 2022 y la continuación de los mismos están erosionando las ventas y los valores de los bienes inmuebles comerciales en todo el país, y el volumen total de transacciones de bienes inmuebles comerciales de EE. UU. en el Q1 del 2023 es el más bajo registrado en 11 años, según los datos de MCSI (RCA). Sin embargo, la caída en las ventas varía según los tipos de propiedades y los mercados. La talla única no es adecuada para todo cuando se habla de bienes raíces comerciales.
El informe trimestral de Ciclos de Bienes Raíces Comerciales del Dr. Glenn Mueller ofrece una ubicación adicional sobre lo que está sucediendo en los bienes raíces comerciales en todo el país con detalles específicos para 54 metros para propiedades de apartamentos, industriales, oficinas, comercios minoristas y hoteles. El Dr. Mueller define cuatro fases distintas en el ciclo inmobiliario comercial que proporcionan puntos de decisión para las estrategias de inversión y salida. El promedio de ocupación a largo plazo es el determinante clave de las tasas de crecimiento del alquiler y, en última instancia, de los valores de la propiedad. Idealmente, la Fase 2: Expansión es el cuadrante ideal para la rentabilidad de los inversionistas inmobiliarios, como se muestra en los dos siguientes gráficos y análisis. La mayoría de los gráficos de este resumen se extraen directamente del informe del Q1 2023 del Dr. Mueller.
A lo largo del ciclo, el Dr. Mueller describe el comportamiento de alquiler dentro de cada una de las fases, utilizando niveles de mercado que van del 1 al 16. El equilibrio se produce en el nivel de mercado 11, en el que el crecimiento de la demanda equivale al crecimiento de la oferta, literalmente el punto óptimo. El nivel de mercado de equilibrio 11 también es el nivel de ocupación pico.
Fase 1 - Recuperación de declinación de la desocupación, sin construcción nueva
1-3 Crecimiento negativo del alquiler
4-6 Crecimiento del alquiler por debajo de la inflación
Fase 2 - Expansión de desocupación, nueva construcción
6-8 alquileres aumentan rápidamente hacia nuevos niveles de construcción
8-11 Alto crecimiento del alquiler en mercados ajustados
Fase 3 - Aumento de la vacante en hipersuministro, nueva construcción
11-14 Crecimiento del alquiler positivo pero en declive
Fase 4 - Aumento de la desocupación por recesión, más terminaciones
14-16, luego volver a 1 por debajo de la inflación, crecimiento negativo del alquiler
El crecimiento del alquiler a lo largo del ciclo se caracteriza de la siguiente manera:
Los alquileres y los cambios de ocupación para el Q1 de 2023, según Mueller, se detallan para EE. UU. en conjunto en la siguiente tabla. Los hoteles registraron la mayor ganancia de alquiler anual, con un aumento del 19.1 por ciento interanual. Sin embargo, recuerde que la caída masiva en los hoteles al inicio de la pandemia.
El 2023 informe del Q1 del Dr. Mueller muestra la fase del ciclo actual desde una perspectiva nacional en todos los tipos de propiedades. Los tipos de propiedades industriales (R&D Flex e Industrial), minoristas (vecindarios/comunidades, outlets de fábrica, centros comerciales regionales y centros de energía) y hoteles se encontraban en Fase 2 – Expansión en el Q1 para los tipos de propiedades de EE. UU. en el nivel de rendimiento máximo del mercado 11, incluidos: I+D industrial – Flex, Industrial – Almacén, Minorista – Vecindario/Comunidad (piense en tiendas de comestibles) y Minorista – Punto de venta de fábrica. Oficinas – El centro de la ciudad se relegó a la Fase 1 – Recuperación . Los apartamentos estaban en la fase – 3 Hypersupply y Office Suburban se clasificó en la fase 4 – Recesión .
El resumen de propiedades de apartamentos para el Q1 de 2023 se muestra en la siguiente tabla para 54 Metros individuales en todo el país. [Descargue el informe para todos los demás tipos de propiedades; el enlace se encuentra a continuación.] Solo siete metros permanecieron en el nivel de mercado óptimo 11 en el Q1 2023:
Chicago
Honolulu
Los Ángeles
Milwaukee
New York
Norte de Nueva Jersey
Pittsburgh
Nueve mercados de apartamentos metros se encontraban en el nivel de mercado 14, fase 4, recesión, caracterizada por el aumento de las tasas de vacantes, pero con aún más entregas de construcción nuevas en proyecto:
Atlanta
Austin
Charlotte
Jacksonville
Las Vegas
Memphis
Nashville
Phoenix
Sacramento
Todos los metros restantes y el país se encuentran ahora en la fase 3: hipersuministro con tasas de desocupación crecientes, pero aún se está iniciando una nueva construcción.
Lo increíble es la rapidez con la que el mercado de apartamentos se erosionó de la mejor situación posible (nivel de mercado 11) en el Q4 2021, como se muestra a continuación, con solo dos metros en la fase 3: hipersuministro en ese momento: Las Vegas y Nashville.
Preste atención a cada uno de los tipos de propiedades del informe, centrándose en las ciudades que tienen exceso de oferta, y también en aquellas con una demanda rezagada.
Para el informe del Q1 2023, haga clic en https://daniels.du.edu/assets/Cycle-Monitor-23Q1.pdf
Para descargar los informes trimestrales actuales e históricos, haga clic en daniels.du.edu/burns-school y desplácese hacia abajo hasta la sección INFORME DE CICLOS DEL MERCADO DE INMUEBLES en el Sitio web.
Para obtener más información sobre el Dr. Glenn Mueller, haga clic en daniels.du.edu/directory/glenn-mueller
Para los profesionales de bienes raíces comerciales, el informe del Dr. Mueller es una lectura esencial trimestral. Una vez más, gracias a Glenn por su excepcional investigación comercial de vanguardia. Este es uno de los mejores análisis densos de datos sobre bienes raíces comerciales en los EE. UU.
Ted