La emoción de las ventas de viviendas y las previsiones de préstamos - mayo 2023

Las tasas de interés de préstamos hipotecarios residenciales son el timón para las ventas de viviendas y los préstamos residenciales. Las tasas hipotecarias tradicionales a 30 años se muestran en el siguiente gráfico según lo informado por Freddie Mac en su Encuesta semanal del mercado hipotecario primario (PMMS). La última tasa a partir de la semana que finalizó con 25 de mayo de 2023 fue del 6.57 por ciento, menos que el 7.08 por ciento de la última semana de octubre 2022, que fue la más alta observada en los últimos 20 años. Sin embargo, las tarifas diarias de otras fuentes se indican en el rango bajo del 7 por ciento.

Expectativas de tipos de interés

Las últimas previsiones de tasas hipotecarias de Fannie Mae y el MBA se detallan en la tabla. Fannie Mae prevé que los tipos aumentarán 100 punto base desde un promedio del 5.3 por ciento en el 2022 al 6.3 por ciento en el 2023. Por otro lado, MBA espera que las tasas aumenten del 5.4 por ciento en 2022 al 6.1 por ciento en 2023 para una ganancia de 70 puntos básicos. El MBA espera que las tasas caigan 90 punto base en 2024 del 6.1 por ciento en el 2023 al 5.2 por ciento, mientras que Fannie Mae prevé tasas promedio del 5.6 por ciento el próximo año.

Ventas de viviendas existentes y precios medios

Tanto Fannie Mae como MBA ven cómo las ventas de viviendas existentes se reducen en 2023 debido a la reducción de la asequibilidad basada en tasas más altas. Las ventas de viviendas existentes disminuyeron un 27.4 por ciento año tras año en el mes de mayo 2023 según la Asociación Nacional de Realtors® (NAR) y se descontaban un 26.4 por ciento en lo que va de año en los primeros cuatro meses de 2023 frente al período del año anterior. El MBA sigue siendo más optimista dada la expectativa de una tasa de interés más baja en 2024, pero sigue sin volver al nivel de ventas de cinco millones de viviendas hasta 2025.

Ambos ven una disminución de los precios medios de las viviendas en 2023, que pasa del 1.2 por ciento al 4.2 por ciento.

Las ventas históricas de viviendas existentes de 1990 a 2022 se detallan en el siguiente gráfico. Las estimaciones actuales para 2023 serían las menos ventas de casas en los últimos 13 años.

Nuevas ventas de viviendas

Desde 2002, ha habido una venta promedio de una nueva casa por cada 8.9 cierres de casa existentes. Las previsiones actuales exigen que las nuevas ventas de viviendas se mantengan estables en 2023. Se espera que la mediana de los precios cambie poco en 2023 y 2024.

Pagos mensuales de capital e intereses 2020 frente a 2023

El MBA espera que los pagos hipotecarios mensuales típicos aumenten un 3.4 por ciento en 2023, mientras que Fannie Mae exige duplicar esa cantidad al 7.5 por ciento. Si el MBA es correcto en su previsión actual 2024, el pago típico de P&I será un 68.9 por ciento mayor en comparación con 2020. Si Fannie Mae está en el objetivo, el pago mensual de P&I en 2024 aumentará un 66.8 por ciento frente a 2020. No hay duda sobre la causa de la reducción de la asequibilidad, dado el impacto del aumento de los tipos y los precios de las viviendas.

Préstamos residenciales

El aumento de los tipos de interés aplastó la actividad de refinanciación en 2022 en comparación con 2021 (disminución del 73 %) y se espera que se produzca otra caída libre de casi el 50 % (promedio) en 2023. Más de 6 de cada 10 funcionarios de préstamos hipotecarios residenciales en empresas en 2021 están ahora sin trabajo en la industria hipotecaria, y se anuncian más recortes mensualmente. Cuando se elimine el humo de esta implosión, por cada 10 funcionario encargado de préstamos residenciales en el negocio 2021 habrá cuatro o menos al final de 2023.

La emoción de las ventas de viviendas y los préstamos residenciales continúa, impulsada por los tipos de interés, los empleos, la confianza de los consumidores y las expectativas de recesión. Sin embargo, lo que más se desconoce en este momento es lo que el liderazgo electo va a hacer en el techo de deuda y el posible incumplimiento de la deuda de EE. UU. Lanzar otra crisis bancaria y toda la orientación sobre hacia dónde se dirigen los mercados hipotecarios y inmobiliarios se vuelve sin sentido.

Mantén el cinturón de seguridad apretado mientras continúa este viaje salvaje.

Ted