Consejo de suscripción: Índices comerciales
Cuando un prestamista proporciona financiamiento para la adquisición de propiedades comerciales o en una transacción de refinanciamiento, a menudo solicita la eliminación de las partes generales en posesión y excepciones de inquilinos de la política de préstamos, a pesar del hecho de que hay inquilinos en posesión de la propiedad de conformidad con arrendamientos no registrados. ¿Qué debe hacer?
Adquirir un arrendamiento
Comience adquiriendo una copia de cada arrendamiento que afecte a la propiedad en cuestión. Verificar que cada arrendamiento contenga una disposición que indique que el arrendamiento está automáticamente subordinado a cualquier hipoteca existente o futura sin ninguna documentación o acción adicional de las partes. Esto se conoce como cláusula de subordinación automática. A menudo, especialmente en una transacción de refinanciación, si el arrendamiento no contiene una cláusula de subordinación automática, un prestamista anterior ha previsto la emisión y ha adquirido y/o registrado un acuerdo de SNDA (Acuerdo de Subordinación, Inconveniente y Apropiación).
Si el arrendamiento contiene una cláusula de subordinación, deberá determinar si la subordinación es automática o requiere una acción adicional. Tenga en cuenta que, con una excepción, la dependencia de un acuerdo de subordinación automática es un riesgo peligroso que requiere la aprobación del suscriptor.[1]Hay ocasiones en las que un arrendamiento contendrá la cláusula de subordinación, pero no será automática, lo que significa que el arrendamiento requiere una acción adicional, como el prestamista y el arrendatario que ejecuta y/o registra un acuerdo de subordinación.
¿Es el Subordinado de Arrendamiento?
Muchas veces, el arrendamiento será silencioso en cuanto a si está subordinado a futuras hipotecas. En otras palabras, el arrendamiento no contiene una cláusula de subordinación, automática o de otro tipo. En esa situación, puede resultar poco práctico o llevar demasiado tiempo para que el propietario obtenga un acuerdo de subordinación de cada inquilino, pero el prestamista no aceptará a las partes generales en posesión o excepción del inquilino.
En tal caso, existen dos excepciones alternativas que la mayoría de los prestamistas aceptarán. La política de préstamos puede contener una excepción para: (i) inquilinos como inquilinos solo en virtud de arrendamientos no registrados sin derechos de primera negativa u opciones de compra, o (ii) derechos de inquilinos como inquilinos solo en virtud de arrendamientos no registrados sin derechos de primera negativa u opciones de compra que se identifican en un anexo adjunto a la póliza. En ambas situaciones, el agente deberá revisar los arrendamientos para confirmar que ninguno de los inquilinos tiene derecho a comprar la propiedad o el derecho de preferencia. Si se utiliza este último idioma, el agente debe obtener del propietario inmediatamente antes de cerrar un contrato de alquiler que identifique a todos los arrendatarios junto con una declaración jurada que certifique la exactitud del contrato de alquiler y que declare que ninguna de las partes enumeradas tiene ningún derecho de preferencia u opciones para comprar el/los paquete(s) en cuestión.
Como siempre, si tiene preguntas sobre cómo abordar la excepción de inquilinos en una póliza de préstamo, comuníquese con su asegurador local, quien con gusto le proporcionará la orientación necesaria.
[1]No se requiere la aprobación del asegurador si se basa en un acuerdo de subordinación automática en un arrendamiento residencial que implique un complejo de apartamentos.
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