Perspectiva del precio de la vivienda en EE. UU. - Listas Tendencias de precios en 50 metro más grande - NerdWallet
Una pregunta fundamental hoy es ¿qué van a hacer los precios y valores de las viviendas en 2023? La última previsión de la National Association of Realtors® (NAR) indica que las ventas caerán otro 6.8 por ciento en 2023, pero esperan que la mediana anual del precio de la vivienda aumente un mínimo del 0.3 por ciento. Fannie Mae prevé una caída del 21.1 por ciento en las ventas de viviendas y una caída del 1.5 por ciento en los precios, mientras que el MBA exige una caída del 12.6 por ciento en las ventas y una disminución del 3.4 por ciento en los precios. Redfin afirma que la mediana de los precios bajará un 4 por ciento. FitchRatings prevé que los precios caigan del 10 al 15 por ciento y Zonda lo hace en un 15 por ciento. NerdWallet dijo que John Burns Real Estate Consulting ve una caída del 20 al 22 por ciento desde los máximos publicados a principios del 2022, pero que Realtor.com espera una ganancia de precio del 5.4 por ciento. Sí, esa es una gran variedad de opiniones.
Entre los últimos estudios sobre el tema y las métricas subyacentes se encontraba una revisión de los precios de los anuncios de viviendas por parte de NerdWallet. Examinaron www.realtor.com los datos que comparaban los precios medios de cotización del Q3 2021 y Q2 del 2022 al Q3 del 2022 trimestre en los 50 metros más grandes de EE. UU. Para obtener una comparación de manzanas con manzanas, ajustaron todos los valores a dólares septiembre 2022 utilizando los datos del índice de precios al consumo de la Oficina del Censo de EE. UU. Sus hallazgos se detallan en la primera tabla. En promedio, en estos 50 mercados, los precios de cotización aumentaron un 2.2 % en los 12 meses que finalizaron el Q3, 2022 pero cayeron un 2.3 % secuencialmente desde el Q2 hasta el Q3, 2022, con ajuste de la inflación.
El axiom de TINSTAANREM es aplicable — No hay nada como un mercado inmobiliario nacional o una economía. Lo mismo ocurre con respecto a los cambios en los precios de cotización, los precios de venta y los volúmenes. Cada economía es diferente.
La siguiente tabla se clasifica de mayor a menor caída en los precios de catálogo del Q2 al Q32022. Lo que ha estado entre los mercados más populares en los últimos años muestra ahora algunas de las mayores caídas en el precio de venta. Tanto Austin como Utah experimentaron una caída superior al 8 por ciento en el precio de venta del Q2 al Q32022.
Antes de concluir que los valores de las viviendas han cambiado de Q2 a Q3 2022, es necesario considerar la estacionalidad de los precios de las viviendas. Como muestra el siguiente gráfico, los precios varían de un trimestre a otro. Normalmente, el Q1 es el más bajo tanto en número de ventas como en precios, el Q2 es el pico anual, el Q3 ha bajado ligeramente desde el Q2 y el Q4, ya que el número de ventas se reduce, al menos antes de la pandemia. Se trata de precios nominales, es decir, no ajustados por la inflación. Esto implica que los precios de catálogo reales (ajustados por inflación) bajaron un 1.9 por ciento en el Q3 del 2022 trimestre en comparación con el Q2 del segundo trimestre del 2022 trimestre (una caída del 2.3 por ciento es el precio de venta menos el ajuste de precios estacional del 0.4 por ciento). El descenso del precio de venta fue mayor que este al considerar la caída de las guerras de licitación en los anuncios de viviendas. En el segundo Q220225, Redfin informó de que el 56 por ciento de sus ofertas tenían ofertas competitivas en comparación con el 44 por ciento del Q3.
La siguiente tabla replantea los precios medios trimestrales (según NAR) de 2016 a 2019 y extrae los cambios estacionales de un trimestre al siguiente. En este periodo de cuatro años (después de ajustar por la inflación), los precios del Q1 fueron, de media, un 2.5 por ciento inferiores a los del Q4, Q2 (el pico anual) aumentaron un 9.0 por ciento en comparación con el Q1, Q3 bajó solo un 0.4 por ciento en comparación con el Q2 y el Q4 un 2.4 por ciento en comparación con el Q3.
Los precios de venta son una función de la interacción de la oferta y la demanda. Si la demanda disminuye y la oferta aumenta lo suficiente, los precios bajarán. NAR informó que las ventas de noviembre 2022 se descontaban un 35 por ciento en comparación con el mes de noviembre de hace 1 año (utilizando datos de ventas brutos sin ajustar) y también ventas anualizadas ajustadas por temporada. Al mismo tiempo, el número de meses de inventario ha aumentado hasta el nivel más alto observado en 29 mes, como indica NAR, como se muestra en la tabla.
El estudio de NerdWallet también muestra un inventario creciente de listados en los 50 metros más poblados del último trimestre, un aumento promedio del 57.8 por ciento, como se detalla en la tabla. Varios metros; Austin, Nashville, Phoenix, Raleigh y Salt Lake City vieron más del doble de inventario disponible para la venta del Q2 tercer 2022 trimestre. Q3
Los precios de las viviendas siguen superando los ingresos, lo que afecta negativamente a la asequibilidad y reduce aún más las ventas. A principios de la década de 1980, se consideraba mejor si el precio de la vivienda era cuatro veces o menos que los ingresos del propietario. En la tabla se detallan los últimos múltiplos de ingresos al precio de la vivienda y el promedio de los 50 metros más grandes. El múltiplo del precio medio de la vivienda en este grupo es 5.7 vez el ingreso típico. Capitalización que ha estado aumentando los tipos de interés. El último préstamo hipotecario convencional de tasa fija a 30 años promediaba el 6.42 por ciento (según lo informado por Freddie Mac 29 de diciembre de 2022), más del doble del 3.11 por ciento informado hace un año. A un supuesto de reducción constante del 20 por ciento y un precio fijo de la vivienda ajustado por la inflación, el pago mensual de capital e intereses aumentó de $1,267.98 (para una mediana de $370,700 con precio de la vivienda en noviembre según lo informado por NAR) a $1,858.89, un aumento del 46.6 por ciento. En los últimos 12 meses, los salarios promedio por hora aumentaron solo un 5.1 por ciento, según la Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU. Los pagos hipotecarios mensuales han aumentado 9 vez más que los ingresos en los últimos 12 meses.
Último resumen de expectativas de recesión
Fannie Mae: la modesta recesión comenzará en el primer Q15 2022
Bloomberg: la probabilidad de una recesión es ahora del 100 por ciento en un año
PIMCO: la recesión es más probable que no, pero leve
JPMorgan: recesión leve en 2023
Forbes: la recesión comenzará a finales del 2022 o principios del 2023
S&P Global: recesión leve a principios del año que viene con recuperación en la 2 mitad de 2023
El expresidente de la Fed de Boston Eric Rosengren – EE. UU. probablemente se dirigió a una recesión leve en 2023
FitchRatings: la recesión comenzará en el Q2 del 2023
Economistas de la Universidad de Michigan: recesión leve en 2023
Banco Mundial: riesgo de recesión global en 2023
Ted C Jones Encuesta en Twitter en línea https://twitter.com/DrTCJ/status/1608060507914735616
Haga clic aquí para leer el artículo completo de NerdWallet.
Haga clic aquí para conocer la mediana de los precios de las viviendas existentes de NAR.
El resultado final
Con una caída del 35 por ciento en las ventas de viviendas existentes (demanda) este noviembre en comparación con hace 1 año, un aumento del 57.8 por ciento en los anuncios disponibles para la venta (oferta) del Q2 al Q3 del 2022, el aumento de los tipos de interés (que se duplicaron en los últimos 12 meses) y un alto potencial de recesión en 2023, esperan que los valores de las viviendas caigan en 2023, quizás hasta un 10 a 14 por ciento. Aunque cada mercado individual variará, creo que los precios generales bajarán. Dicho esto, la caída no será de 2008 a 2010, ya que existe tanto valor acumulado entre la mayoría de los propietarios de vivienda en la actualidad y la calidad del préstamo es la mejor de la historia. La buena noticia es que la mayoría de los propietarios de casa hoy en día tienen tasas de interés y de valor neto significativas del 5 por ciento o menos. Sin embargo, aquellos que compraron recientemente o aquellos que buscan comprar una casa hoy en día pueden estar en riesgo.
Ted