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Aseguramiento

Nuestros aseguradores de títulos de propiedad están listos para abordar cualquier inconveniente complejo que surja en sus transacciones, actuando como su socio en la resolución de problemas, a fin de mitigar el riesgo de las inversiones y los préstamos para usted y sus clientes. Nuestro equipo proporciona conocimientos detallados y una experiencia profunda que nos permite ofrecer soluciones constantemente, diseñadas para satisfacer sus necesidades específicas relacionadas con el seguro de título de propiedad.

Nuestros aseguradores responden rápidamente para satisfacer sus necesidades y se encuentran disponibles las 24 horas para asistirlo con todo tipo de bienes raíces en todo el país y el mundo. Ellos le proporcionarán una valiosa orientación y, a la vez, mantendrán los más altos estándares de precisión e integridad. Con los aseguradores de títulos para empresas y los aseguradores comerciales de su lado, no hay nada que no pueda manejar.

Virtual Underwriter

La base de datos de Virtual Underwriter de Stewart Title tiene todo lo que necesita para asegurar una transacción de bienes raíces. Este servicio gratuito se encuentra disponible las 24 horas del día, los 7 días de la semana.

Experiencia profunda

La amplitud de conocimientos sobre seguros de título de propiedad disponible a través de nuestros aseguradores permite a Stewart proporcionar constantemente soluciones desarrolladas específicamente para satisfacer sus necesidades y, a la vez, mantener los más altos estándares de precisión e integridad. Trabajar con este equipo verdaderamente exclusivo le brinda acceso a una magnífica variedad de conocimientos. 

El aseguramiento puede incluir la consideración de estas leyes que rigen la valoración y evaluación de los bienes raíces en un condado, distrito, región o país que se compilan con fines fiscales. En muchos países, un registro catastral puede incluir la ubicación, titularidad, área y límites, uso y valoración de la tierra, y puede estar asociado a los registros de títulos. 

Una planta de cogeneración es una instalación que genera tanto calor como electricidad. Algunos aspectos problemáticos relacionados pueden ser la contigüidad, la evaluación y la cobertura de gravamen de una constructora, la capacidad para operar dichas plantas en virtud de la ley del estado y los endosos de pérdidas aplicables. Nuestros aseguradores expertos pueden encargarse de todo esto para su protección. 

El coaseguro con otras empresas de seguros de título de propiedad involucra el acto en el que dos o más compañías de seguros de título de propiedad emiten pólizas de seguro de título de propiedad con responsabilidad monetaria ocasionalmente diferente y aseguran al mismo asegurado y el mismo interés en la tierra. El aseguramiento en cuestión suele requerir el trabajo con otras empresas de seguros de título de propiedad para llegar a un acuerdo sobre las excepciones y los requisitos y la forma final de la póliza, incluidos los endosos.

Reaseguro es el término con el que se designa al método que usan las compañías de seguros para dividir el riesgo de pérdida entre más de una empresa cuando una compañía emite una póliza de seguro sobre un solo riesgo que excede los límites de retención de la compañía. La compañía de seguros emisora, conocida como “cedente”, obtiene o compra a través de otras compañías de seguros, conocidas como “reaseguradoras”, un acuerdo escrito de compensación, conocido como “acuerdo de reaseguro”, que cubre una parte o todos los riesgos en los que pueda incurrir el asegurador.

Stewart Title tiene la capacidad de proporcionar desembolsos para construcciones y cobertura especializada en numerosas jurisdicciones. 

Las empresas que extraen petróleo y gas, energía eólica y geotérmica suelen operar en virtud de arrendamientos otorgados por un solo titular de la tierra o múltiples titulares de tierras. Generalmente, los arrendamientos permiten a las empresas de energía construir sitios de perforación o turbinas en la tierra y les dan el derecho a construir caminos y colocar tuberías o cables eléctricos, según sea necesario. 

Las granjas, haciendas y madererías tienen problemas particulares. Frecuentemente, el acceso a la tierra es un problema que debe asegurarse. En los estados occidentales donde el agua es tan valiosa, el acceso por parte del público también puede ser un aspecto a considerar. Por ejemplo, los litigios recientes han tenido que ver con el acceso público a las vías navegables. Las evaluaciones se vuelven sumamente importantes, dado que, con frecuencia, los límites no están claramente establecidos o hacen referencia a monumentos imprecisos. Los minerales también pueden ser una cuestión significativa, debido a la inquietud de que el desarrollo tenga como resultado un daño a la superficie. Los aseguradores tienen experiencia en el aseguramiento de cada una de estas cuestiones. 

Estos tipos de transacciones implican seguros para plantas que producen electricidad que se genera a partir del calor de la Tierra. El proceso consiste en convertir el calor en energía mecánica al hacer girar una turbina, y luego conectar un generador que convierte la energía mecánica en electricidad. Las plantas geotérmicas están diseñadas para funcionar las 24 horas del día, lo cual las diferencia de otras plantas de energía renovable, como solares y eólicas. Los campos geotérmicos requieren una gran cantidad de tierra, que puede ser de propiedad privada o no, lo cual requiere un estudio por separado de los registros de la Oficina de Administración de Tierras. Nuestros aseguradores, que tienen vasta experiencia en asegurar estas transacciones, pueden analizar los endosos específicos del sitio según las necesidades del proyecto. 

Consulte también “Transacciones comerciales importantes”. Estas transacciones implican desarrollos no residenciales y generalmente no minoristas, como plantas de energía, tuberías y terminales de tuberías, refinerías de gas y petróleo, fábricas automotrices, acerías e instalaciones portuarias. Por lo general, asegurar una transacción así implica una gran inversión de tiempo y recursos, y con frecuencia coaseguro o reaseguro; puede incluir cuestiones como leyes ambientales, de la construcción, servidumbres, licencias, permisos, evaluaciones, servidumbres recíprocas, sindicación de prestamistas, etc. Al asegurar sitios industriales donde se gastan grandes sumas para mejoras que pueden ser permanentes o no, suele surgir la pregunta acerca de la “cantidad de seguro” necesaria. Con frecuencia, las transacciones de fondos de bonos se usan para propiedades industriales en las que surgen cuestiones comunes a otras transacciones impositivas. 

Generalmente, esto incluye toda propiedad no residencial. Algunos ejemplos de proyectos comerciales importantes son centros comerciales, casinos, torres de oficinas, plantas de energía, rascacielos, desarrollos multipropósito y resorts de esquí y golf, tanto nacionales como internacionales. A menudo, el desarrollo de estos proyectos es costoso. Pueden redactarse pólizas por cientos de millones de dólares y requerir la cooperación de múltiples compañías de seguros de título a través de acuerdos de reaseguro. Stewart Title Guaranty Company o una de nuestras subsidiarias puede proporcionar aseguramiento experto en los 50 estados y en numerosos condados, y los prestamistas más importantes la aceptan sin inconvenientes como una de las principales aseguradoras de título. Nuestros aseguradores pueden ayudarlo en el aseguramiento de los derechos aplicables, incluidas servidumbres recíprocas, y en la emisión de los endosos que generalmente se solicitan para estos proyectos. 

El aseguramiento de una transacción multinacional incluye la consideración de las leyes de propiedad de tierras de cada nación, sistemas de registro de títulos de tierras y las leyes que rigen los seguros de título de propiedad, características culturales, y la manera de salvar las diferencias idiomáticas. Además, deben considerarse la forma de la póliza y la jurisdicción para la resolución de disputas. Ya sea que se trate de una transacción transfronteriza que implica una inversión comercial extranjera directa, un hotel y resort que ofrece desarrollo de condominios, propiedad fraccional o membresía de tiempo compartido, una segunda vivienda vacacional, un centro de distribución industrial o un complejo comercial, un centro comercial, una bolsa de valores, una instalación de energía eólica o de servicios públicos, o una propiedad de vivienda residencial local en otro país, los aseguradores multinacionales de Stewart tienen la experiencia necesaria para asegurar títulos en más de 80 países de todo el mundo. 

Cuando una empresa tiene múltiples propiedades, por ejemplo, una cadena de hoteles o restaurantes de comida rápida, puede vender las propiedades o refinanciarlas como parte de una sola transacción. A menudo, las transacciones de sitios múltiples incluyen propiedades en varios estados. 

El aseguramiento incluye los aspectos básicos de la determinación del estado de la tierra, la confirmación de las personas autorizadas a formalizar los documentos de cierre, la obtención de una búsqueda y análisis de los registros de tierras del condado o de la Oficina de Asuntos Indígenas correspondientes, y, de ser necesarias, la obtención de las aprobaciones federales para la transacción. Las consideraciones particulares incluyen los intereses en la tierra, que puede ser tierra en fideicomiso para una tribu, tierra en fideicomiso para nativos estadounidenses individuales, tierras de tarifa simple dentro de una reserva que puede ser propiedad de nativos estadounidenses o no nativos estadounidenses; la compra o venta de tierras de tarifa simple por parte de tribus o entidades tribales; la defensa de la inmunidad soberana que tienen las tribus o entidades tribales; la aplicabilidad de la Ley de Intercambio con Tribus Indias (Indian Nonintercourse Act) y la posibilidad de leyes y tratados federales específicos aplicables a una tribu. 

Las cuestiones clave en estas transacciones incluyen el aseguramiento para evaluación, contigüidad y cobertura de gravámenes de una constructora. Estas transacciones son muy complejas y requieren nuestra vasta experiencia en aseguramiento al proporcionar cobertura extendida. 

El aseguramiento de un título que involucra una línea de ferrocarril presenta problemas para los profesionales de títulos más experimentados, ya que no solo los ferrocarriles obtuvieron sus tierras por medios diferentes y a menudo imprecisos, sino que, además, con frecuencia fracasaron y fueron absorbidos por otros ferrocarriles. Las consideraciones respecto de los umbrales requieren una determinación de la fuente del título del ferrocarril, la ubicación de la propiedad del ferrocarril mediante un sistema que puede no tener correlación con el Sistema de Evaluación de Tierras Públicas, y la amplitud del corredor ferroviario, que puede variar respecto de las leyes congresales autorizantes que probablemente no se encuentren en los registros de tierras del condado. 

Este derecho, también conocido como “derecho a la luz”, incluye el derecho del propietario de una tierra al goce de luz y aire que requiere análisis específico del estado. El aseguramiento de las cuestiones referidas al derecho a la luz puede surgir en situaciones que involucran a granjas solares y el “derecho al acceso solar y a la luz”, el derecho al desarrollo de tierras frente al derecho a la luz de la propiedad vecina, denegación de la aprobación de mejoras de una propiedad que incluye platos colectores de energía solar por parte de asociaciones vecinales/de propietarios de viviendas o comités de arquitectura, e incumplimiento de convenios restrictivos que prohíben estructuras en las azoteas. Debido al reconocimiento de un derecho a la luz basado en el uso prescriptivo en el Reino Unido, con frecuencia, nuestros aseguradores proporcionan un seguro especializado contra estos reclamos. 

Por lo general, el aseguramiento involucra el estado de la tierra para la granja solar, así como servidumbres, para las líneas de transmisión que se conectan a la red, y el financiamiento de las celdas o los paneles solares. Esto también puede implicar inconvenientes con tierras de nativos estadounidenses, tierras federales (Oficina de Administración de Tierras), la ley de gravamen de construcción y empresas constructoras, créditos impositivos, sindicalización de inversores y prestamistas, y endosos particulares. Las granjas se construyen con muchos grupos de paneles solares. A diferencia de los acuerdos de los parques eólicos, generalmente, los paneles solares se colocan cerca del suelo, por lo tanto, deben abordarse los derechos minerales y otros derechos de superficie a fin de otorgar cobertura de seguro de título de propiedad sobre estas cuestiones. Stewart Title cuenta con una serie de endosos para proporcionar una cobertura especializada que satisfaga las necesidades del proyecto solar. 

A menudo, las entidades gubernamentales tienen restricciones respecto de la forma en que pueden recaudar dinero para proyectos municipales. Una manera de obtener fondos es a través de la oferta de bonos al público. Generalmente, estas transacciones tienen una estructura mucho más compleja que la hipoteca directa de una propiedad. 

El aseguramiento involucra la determinación de la titularidad de los derechos hídricos, generalmente derechos de aguas subterráneas o derechos de aguas de superficie. Esto incluye la búsqueda usual de registros de tierras del condado a través de registros de patentes y otros registros de derechos hídricos del estado, así como la consideración de las normativas de derechos hídricos del estado. 

El aseguramiento involucra la emisión del seguro de título de tierras que limitan con una masa de agua, o están parcial o totalmente cubiertas por esta, y presentan problemas particulares y un riesgo adicional. Los factores que pueden ser aplicables pueden incluir la navegabilidad de la masa de agua, y leyes pertinentes al agua de superficie, subterránea y de inundaciones, así como zanjas, diques, irrigación, tierras rellenadas, consideración de la aplicación de doctrinas de tierras ribereñas o de apropiación, y reglas de crecimiento, decrecimiento, avulsión y erosión. 

La energía eólica es una de las formas de energía renovable de más rápido crecimiento. Generalmente, las transacciones de seguros de título de propiedad relacionadas con parques eólicos son muy complejas, principalmente debido a las grandes cantidades de tierra que se necesitan para los campos de turbinas y las servidumbres laterales. Stewart Title creó una serie de endosos para abordar las necesidades del prestamista y del propietario del proyecto eólico, y los aseguradores pueden asistirlo en la modificación de la cobertura para satisfacer las necesidades específicas de su proyecto eólico. 

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