꿈꾸던 집을 찾기 전에 편안하게 지출할 수 있는 금액을 결정하십시오. 모기지 대출기관은 다음 사항을 모두 가장 자주 고려합니다.

• 다운페이먼트의 크기
• 직무 안정성
• 기존 부채
• 신용 조회
• 결제 내역

대출 기관과 상담할 때 자신의 현재 신용 상태와 신용 기관이 신용을 평가하는 방법을 아는 것이 매우 중요합니다. 파일로 최신 신용 보고서를 발송하는 주요 신용 평가 기관은 3곳이 있습니다.

• Experian^®
  (888) EXPERIAN (397-3742)
• Equifax^®
  (800) 997-2493
• Trans Union^®
  (216) 779-2378

대출기관은 일반적으로 다음의 두 가지 자격 가이드라인을 사용하여 귀하가 관리할 수 있는 대출 금액을 결정합니다.

• 매달 주택 비용: 모기지 대출 상환, 재산세, 보험 등 이런 비용은 매달 총 수입의 28%가 넘지 않도록 해야 합니다.
• 매달 생활비와 기타 장기 부채: 공과금, 자동차 및 학교 대출, 아동 지원, 건강 및 자동차 보험 등 이런 비용은 매달 총 수입의 36%가 넘지 않도록 해야 합니다.

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지출 자격을 평가한 후에는 완벽한 주택을 찾는 데 도움이 되는 부동산 중개인을 찾아야 합니다. 귀하의 요구를 잘 듣고 주택 구매 프로세스의 각 단계를 안내할 수 있는 중개사를 선택하는 것이 중요합니다.

따라서 적합한 중개사를 찾는 간단한 안내 지침을 다음과 같이 소개합니다.

• 살고 싶은 동네를 이미 정한 경우 해당 지역에서 활동하는 중개사를 찾는다.
• 평판이 좋고 경험이 풍부한 중개사를 찾고 이들의 자격 증명, 추적 기록이나 수상한 상이 있는지 살펴본다.
• National Association of REALTORS^®의 회원인 사람을 찾으십시오.
• 공인 주거 전문가, 공인 주거 브로커, REALTORS^® Institute 졸업생 또는 공인 구매자 대리인과 같이 교육을 계속 받고 있는 사람을 찾으십시오. 이런 요소들은 중개사가 어떻게 자신의 커리어와 업계에 어느 정도 공을 들였는지 잘 보여주기 때문입니다.
• 가족과 친구들로부터 소개를 받는다.
• 최종 결정을 내리기 전에 적어도 세 명의 중개사와 면담한다.

에이전트를 추천받는 경우, 에이전트에 대해 몇 가지 질문을 드리겠습니다.

• 중개사는 어떤 일을 다루었나요?
• 중개사가 얼마나 열심히 알아봐주나요?
• 중개사가 가격을 잘 해주었나요?
• 거래 과정에 복잡한 일이 있었나요?
• 중개사는 항상 진실을 말했나요?
• 중개사는 항상 고객의 의중을 잘 살피나요, 아니면 그저 돈 받는 것에만 관심이 있었나요?
• 이 중개사의 서비스를 다시 이용하겠나요?

우선 3명의 중개사로 선택 범위를 좁혔다면 최종 후보자를 고르기 위해 다음과 같은 질문을 합니다.

• 최근 6개월 동안 몇 명의 구매자를 성공적으로 중개했나요?
• 최근 구매자 3~6명의 이름과 전화번호를 알려줄 수 있을까요?
• 주로 거래하는 쪽이 주택 구매자인가요, 아니면 주택 매도자인가요?
• 전문가로서 어떻게 불리나요?
• 개인 컴퓨터, 팩스기, 복사기, 스마트폰, 음성 메일 등을 전자동으로 활용 가능한가요?
• 중개 수수료는 얼마인가요? 아니면 시간당 요율이나 정해진 요금이 있나요?
• 제가 참고해야 할 주택 검사원, 보험 대리점, 신용이 좋은 대출 기관의 명단을 보유하고 있나요?
• 구매자를 보호하기 위해 주택 구매 의향서에 어떤 조항들을 포함시키나요?
• 다른 부동산 회사들의 목록을 보여주기 전에 직접 리스팅한 부동산 중 하나를 본인에게 팔고자 할 것인가요?
• 소유자별 부동산 매매에 대한 정보가 있나요?
• 구매자가 돈을 아낄 수 있도록 어떻게 도울 것인가요?
• 어떻게 구매자의 이익을 보호할 것이며, 특별히 당신을 고용해야 하는 이유는 무엇인가요?

자, 이제 후보 중개사들을 마지막으로 면담한 후에 자신에게도 물어볼 질문들을 알려드립니다. 다음 질문에 답을 하면서 귀하는 자신과 가족에게 가장 적합한 부동산 중개사를 선택할 수 있는 확률이 높아질 것입니다.

• 어떤 사람이 회신을 했나요?
• 집에 원하는 것/필요한 것을 결정하도록 질문을 한 사람은 누구인가요?
• 주택 구입에 감당할 수 있는 금액을 결정할 수 있도록 재무 분석을 해준 사람은 누구인가요?
• 자금 조달 방법을 제안한 사람은 누구인가요?
• 지역 사회에 대해 가장 잘 알고 있는 사람은 누구인가요?
• 상황을 가장 명확하게 설명한 사람은 누구인가요?
• 누구와 있을 때 가장 마음이 편했나요?

주택 구매자는 주택 판매자와 동일한 방식으로 부동산 중개인을 검색해야 합니다.

아시다시피, 모든 판매에는 두 면이 있습니다. 판매자측은 리스트 에이전트로 되어 있어요. 구매자 측은 판매 대리인에 의해 대표됩니다. 판매 대리인은 구매자의 대리인이라고도 합니다. 일반적으로 부동산 수수료는 판매자가 지불합니다. 이러한 이유로 판매 대리인은 구매자를 대표하지만 판매자에 대한 특정 의무를 가집니다. 주택 구매자로서 부동산 중개인이 귀하의 이익만을 대변하기를 원하는 경우, 고용하고 자신의 부동산 중개인에게 수수료를 지불해야 합니다. 이러한 부동산 중개인은 일반적으로 구매자의 대리인이라고 합니다.

신문의 단일 분류 광고, 홈 셀링 잡지의 광고 또는 온라인 목록으로 전화하는 경우, 목록 에이전트에게 전화할 가능성이 높습니다.

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부동산 중개인이 귀하의 재정적 필요에 가장 적합한 모기지 대출기관을 확보하는 과정을 안내해 드릴 것입니다.

대출기관마다 다르므로 귀하와 귀하의 특정 요구 사항에 맞는 대출기관을 선택하십시오. 최고의 상품을 제공하는 대출기관을 쇼핑하세요. 여러 모기지 회사에 확인하고 하나 이상의 보고 서비스를 사용합니다. 귀하의 지역에 적용되는 보고 서비스가 없는 경우, 귀하의 은행에서 또는 다음 출처를 통해 검색을 시작하십시오.

독립 모기지 회사

독립 모기지 회사는 대부분의 VA 보증 대출과 연방주택청(FHA) 보험 대출을 포함한 모든 주택 모기지의 절반 이상을 차지합니다.

저축 기관

저축과 대출 협회 및 저축 은행은 주택담보대출의 거의 1/4을 발생시킵니다. 대부분은 재향군인청 또는 농부국이 보증하지 않거나 FHA가 보험에 가입하지 않은 일반 대출입니다.

상업 은행

상업 은행은 주택 대출에 적극 참여하고 있습니다. 은행은 또한 모바일 주택 구매자를 위한 주요 대출 공급업체입니다.

모기지 브로커

모기지 중개인은 중개인 역할을 합니다. 브로커는 지방, 지역 및 국가 대출기관과의 관계를 통해 모기지 시장에 대한 정보를 유지하고, 장래의 차입자를 모기지 은행, 저축 기관 또는 상업 은행에 추천할 수 있습니다. 중개인은 돈을 빌리지 않으며 대출을 승인할 수 없습니다.

신용 조합

신용협동조합은 모든 1차 모기지 대출의 1/3에 가까운 금액을 대출하지만, 가입자여야 합니다.

공공 기관

주 및 지방 금융 기관은 면세 채권의 매도를 통해 자격이 되는 저소득 및 중소득, 최초 구매자에게 시장 요율 이하의 금융을 제공합니다.

고용주 및 조합

고용주를 지원의 원천으로 간과하지 마십시오. 고용주는 이자를 지원하거나 대출 기관으로 활동할 수도 있습니다. 노조는 또 다른 가능성입니다. AFL-CIO는 '유니온 권한'이라는 것을 제공합니다. 가입하는 조합은 자격이 있는 가입자에게 최소 3%의 할인을 받고 최초 주택 대출을 제공할 수 있습니다.

부동산 중개인은 거래에 적합한 대출기관을 찾는 데 많은 지원을 제공할 수 있어야 한다는 점을 기억하십시오.

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여정의 다음 단계는 개인의 재정적 필요에 맞는 모기지를 선택하는 것입니다. 새로운 주택에 현금을 지불할 수 있고 지불하는 사람들이 일부 있지만, 대부분은 모기지를 요구합니다. 여기에서 대출기관의 기술과 지식이 적용됩니다.

간단히 말해서, 주택담보대출기관으로부터 대출을 받기 위해 쇼핑을 하고 있으며, 주택 사냥을 하기 전에 사전 자격을 갖추게 되면 앞서가게 됩니다. 귀하가 얼마나 많은 주택을 구입할 수 있는지에 대한 귀하의 연구는 귀하가 어떤 모기지를 받을 자격이 있는지 보여줄 것입니다.

먼저, 귀하가 직면할 수 있는 모기지의 주요 유형을 검토합니다. 다음 목록에는 귀하가 가장 많이 볼 수 있는 모기지가 포함되어 있습니다. 다시 한 번 질문하십시오. 대출 기관이 기꺼이 각 대출 약정 유형을 설명하고 모든 우려사항을 해결할 것입니다.

고정 금리 모기지(FRM)

이 모기지는 표준 모기지 모델입니다. 따라서 가장 역사가 깊으며 가장 이해하기 쉬운 모기지 유형입니다. 주요 특성은 모기지 이자율과 상환 금액이 15 또는 30년 등 대출 주기 동안 고정된다는 것입니다. 그러나 만약 금리가 떨어질 경우 새로운 저금리를 이용할 수 없게 됩니다. 단, 재융자의 경우는 예외입니다.

변동 금리 모기지(Adjustable Rate Mortgage, ARM)

이 모기지의 경우 지불하는 이자율이 국가 경제가 적용하는 다른 금리에 따라 오르거나 내리게 됩니다. 따라서 채무자는 모기지 이자율이 오를 위험을 감수해야 하며 금리가 떨어질 경우에는 혜택을 받기도 합니다. 

ARM라고 할 때 가장 먼저 해야 할 질문은 바로 검토할 때마다, 그리고 대출 전체 기간 동안 금리의 상한선이 존재하는지입니다. 한도라고 하는 제한이 없을 경우 금리와 매달 지불해야 하는 금액이 어떻게 변할 지 예측하는 것이 사실상 불가능합니다.

전환가능 옵션

FRM 및 ARM은 최근 주택 구매자들에게 제공되는 주요 옵션으로 통합니다. 전환가능 모기지란 이 두가지 모기지의 중간 개념으로 보시면 됩니다. 이 옵션은 ARM의 장점을 원하지만 금리 인상의 위험을 제한하고 싶은 구매자들을 위해서 개발되었습니다.

이 옵션을 이용하면 구매자는 처음에 ARM을 선택한 다음 대출 기간의 일정 시점에 FRM으로 갈아타는 옵션을 선택할 수 있습니다. 이때 대출 기관에 다음과 같은 질문을 하고 싶을 수 있습니다. 언제 전환할 수 있나요? 이 옵션을 몇 회 정도 이용할 수 있나요? 선취수수료가 있나요? ARM에 전환 기능을 추가하면 그렇지 않을 때보다 내야 할 돈이 더 많아지나요? 전환 시점에 추가 수수료가 있나요? 대출 기관의 전환 수수료를 알아보십시오.

점증식 상환 모기지(GPM)

고정금리 점증식 상환 모기지(GPM)는 처음에는 보통 고정금리 수준보다 낮은 ARM 수준으로 상환금이 적지만 점차적(보통 5년~10년 간)으로 올라간 다음 대출 말기에는 변동없이 평준화됩니다.

지분증가 대출(GEM)

이 옵션은 모기지를 가능한 빨리 상환하고 싶은 채무자에게 적합하도록 개발된 것입니다. 따라서 금리는 고정이지만 매월 상환금액은 사전에 정한 일정에 따라 높아지므로 상환금액이 높을수록 원금 잔액이 줄어들게 됩니다. 이 모기지는 정기 수입이 늘어날 것으로 예상하고 주택 지분(재산)을 빨리 만들고 싶은 사람에게 매력적일 수 있습니다.

15년 모기지

GEM과 마찬가지로, 15년 모기지는 차입자가 대출금을 보다 신속하게 상환할 수 있게 해주며, 이는 출자금이 더 빨리 형성되고 모기지의 수명 기간 동안 이자를 덜 지급함을 의미합니다.

격주 모기지

대출금을 더 빨리 상환하고자 하는 사람들을 위한 또 다른 옵션은 격주 모기지입니다. 이 옵션을 선택한 차입자는 매월 단일 모기지 상환을 하는 대신 매월 2회의 균등한 상환을 합니다.

연방주택청(미국)(FHA) 보험 대출

FHA는 주택도시개발부의 관리하에 운영되며 정부 주택 대출 보험 프로그램을 관리하는 것이 주 업무입니다. 이 프로그램을 이용하면 FHA 주도하에 대출 기관의 위험을 없애주므로 주택 대출에 적합하지 않은 구매자들이 대출을 받을 수 있습니다.

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1937년에는 의회에 따라 미국 가족들에게 주택 소유자가 될 수 있는 특별한 기회를 제공하기 위해 연방 주택 관리국이 설립되었습니다. 그 전에는 주택 구매자의 옵션이 단기 대출로만 제한되었으며, 그 기간은 1~5년이었습니다. 차용자들은 부동산에 40% ~ 50%까지 차용하고 기말까지 전체 대출 잔액을 상환해야 했습니다. FHA는 당시 모기지 산업에 30년 간의 모기지를 제공함으로써 혁명을 일으켰고 전국적으로 미국인들에게 주택 소유 가능성을 제공했습니다. 수년 동안, 다양한 프로그램이 계속해서 미국인들의 주택 소유를 보다 쉽고 저렴하게 만들어 왔습니다.

몇 가지 주목할 만한 FHA 주택 대출 프로그램을 이용할 수 있습니다.

• 표준 고정 속도(FHA 203b)
• FHA 조정 가능 금리 모기지(FHA 251)
• FHA 2-1 매입(FHA 203b, FHA 251)
• 에너지 효율적인 모기지 프로그램

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지불하지 않을 경우, FHA는 승인된 대출 기관이 대출한 모기지 대출을 보장합니다. FHA는 FRM, ARM, GPM 및 GEM을 포함한 다양한 모기지를 보장합니다. 계약금이 낮습니다. 5% 이하. FHA는 보증 대출에 대한 금리를 설정하지 않으므로, 최적가를 위해 쇼핑해야 합니다.

FHA는 보장되는 금액을 다음 중 더 적은 금액으로 제한합니다. 주택담보대출의 대규모 매수자이자 재판매자인 Federal Home Loan Mortgage Corporation이 정한 현지 평균 주택 가격의 95% 또는 대출 한도의 75%.

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VA 대출은 FHA 대출의 대부분의 이점을 가지고 있으며, 그 중 일부는 자격 제한이 있습니다. 군인, 현역 군인 및 배우자만 이용할 수 있습니다. VA 대출은 일반적으로 시장 금리의 0.5% 이상이며 돈이 없어도 받을 수 있습니다.

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이제 부동산 중개인의 도움을 받아 꿈의 집을 찾을 수 있는 사전 자격 또는 사전 승인을 받을 준비가 되었습니다.

찾고 있는 집의 유형을 결정하는 것이 중요합니다. 거주하고 싶은 동네를 알고 계십니까? 귀하의 자녀는 어떤 종류의 학교에 다니게 됩니까? 현지 쇼핑이 귀하에게 중요합니까? 콘도, 타운하우스 또는 심지어 조립식 주택에서도 편하게 지내실 수 있습니까? 부동산 중개인과 이러한 고려사항에 대해 논의하여 귀하에게 가장 적합한 주택을 찾을 수 있도록 하십시오.

이 과정에서 부동산 중개인을 돕기 위해 세 가지 목록을 작성하십시오. 필요 목록, 원하지 않는 목록 및 꿈의 목록. 더 많은 자녀, 더 적은 자녀, 입주 또는 외출하는 부모 및 기타 주요 사건과 같이 현재 주거 요구, 좋아요, 싫어함 및 향후 가능한 생활 변화에서 요인.

귀하의 필요 목록에는 다음이 포함될 수 있습니다.

• 침실 수
• 욕실 수
• 마스터 침실의 욕실
• 별도의 다이닝 룸
• 차고
• 지하실

원치 않는 목록에는 다음이 포함될 수 있습니다.

• 소형 욕실
• 카운터 공간 없음
• 주방/욕실에 창문 없음
• 작은 야드
• 불충분한 옷장 공간
• 차고 없음

꿈꾸는 목록을 위해 집에 가지고 싶은 모든 기능을 기록하십시오. 여기에는 다음이 포함될 수 있습니다.

• 벽난로
• 온수 욕조가 있는 수영장
• 온실
• 아침 식사 장소
• 두 가지 스토리
• 채광창

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• 이웃의 주변 집들을 보십시오. 집과 정원이 잘 보관되어 있습니까? 이러한 주택의 상태는 귀하가 구매하는 주택의 가치에 영향을 미칠 것입니다.
  
  
• 시각적으로 매력적입니까? 로트를 철저히 살펴보십시오. 적절한 프라이버시를 제공합니까? 지상을 유지하거나 누군가를 고용할 것입니까? 조경이 마음에 드십니까, 아니면 직접 설계하시겠습니까? 뒷마당을 들여다볼 때 야간 경기가 열리는 변압기, 라디오 방송탑, 주유소, 버스 정류장 또는 볼장을 보십니까?
  
  
• 어떤 지역에 있습니까? 쇼핑 시설, 은행, 교회, 병원, 학교, 공원 및 영화관은 얼마나 가까이 있습니까? 물론 이웃 범죄율도 알고 싶을 것입니다. 지역 경찰서에 가서 이웃의 강도, 침입, 파괴, 폭행 및 약물 관련 문제에 대한 기록을 요청하십시오. 범죄가 증가 또는 감소하고 있습니까?
  
  
• 교통 상황은 어떠하며 출퇴근에 어떤 영향을 미칩니까? 또한 교통량이 많으면 소음과 대기 오염이 발생합니다.
  
  
• 비가 올 때 홍수 발생 지역에 집이 있습니까? 거리와 마당에서 물이 얼마나 빨리 배출됩니까? 경사면과 토양의 물 흡수 능력은 물이 집 밖으로 배출되는 위치와 속도를 결정합니다.

무엇을 하든, 질문하는 것을 두려워하지 마십시오. 부동산 중개인은 가능한 한 많은 정보를 기꺼이 제공할 것입니다. 이것은 지금까지 가장 큰 구매가 될 수 있다는 점을 기억하십시오. 답변에 만족할 때까지 질문하십시오.

다음은 꿈꾸던 집을 선택할 때 고려해야 할 몇 가지 사항입니다.

• 처음 본 집과 사랑에 빠지지 마세요. 새로운 목록은 항상 시장에 공개됩니다. 가장 좋은 거래는 여전히 가까울 수 있습니다. 주택이 많을수록 원하는 것과 각 주택이 제공해야 하는 것에 대해 더 많이 배울 수 있습니다.
  
  
• 실내 장식을 좋아하기 때문에 집을 선택하지 마십시오. 가구가 잘 갖춰진 집이 항상 구조적으로 가장 좋은 것은 아닙니다. 주택의 실제 구조를 확인하십시오. 가구는 현재 소유주에게 맡겨질 것입니다.
  
  
• 미세 톱니 빗으로 집을 통과합니다. 캐비닛을 열고, 모든 스위치를 켜고, 가구를 벽에서 멀리 옮기고, 외관을 살펴보고, 수도꼭지를 켜고, 변기를 세척합니다. 벽과 천장에 물기가 있는지 찾아보십시오. 주택을 구입한 후 지붕이 새고 있다는 사실을 알고 싶지 않습니다.
  
  
• 선택을 강요하지 마십시오. 가장 좋은 것을 선택할 수 있을 정도로 충분히 보았을 때만 결정을 내리십시오.

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마침내 꿈의 집을 찾으셨군요. 그렇다면 이제 그 집에 자금을 넣어줄 차례입니다. 하지만 잠시 기다려 주세요. 서명란에 서명하기 전에, 대출 기관이 제공한 돈을 쓰기 전에, 그리고 실내 및 외부 디자인에 대해 생각하기 전에 먼저 알아볼 사항이 몇 가지 있습니다. 이러한 사항을 알아두면 주택 소유자가 부르는 가격보다 낮은 가격을 협상하는 데 유용합니다.

구매 가격을 정하기 위한 지침으로 먼저 유사한 부동산의 매도 가격을 알아보세요. 비교할 주택의 조건:

• 판매한 지 6개월이 넘지 않을 것
• 주택 연수와 상태가 비슷할 것
• 욕실과 침실의 수 및 면적이 비슷할 것
• 위치 및 부지가 유사할 것

여전히 가격 책정이 불편하다면 전문적인 평가를 받는 것을 고려해 보십시오. 평가자는 현재 주택의 가치와 이웃이 미래의 재산 가치에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 살펴봅니다. 부동산의 실제 시장 가치에 대한 현실적인 수치를 제공합니다.

일단 귀하, 부동산 중개사, 그리고 집주인이 해당 주택의 매매가에 합의하면, 그 가격을 서면으로 제출합니다.

전략을 공개하지 말고 구두 제안을 하지 마십시오. 귀하는 물론 이 집을 원합니다. 하지만 매도자가 합법적인 부동산 권원을 전달하고 다른 조건을 충족시킬 수 있다고 확신할 때까지 돈을 건네지 마세요. 부동산 비용을 지불할 때까지 판매자가 증서를 포기하고 싶지 않다는 점을 명심하십시오.

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부동산 중개인의 도움을 받아, 귀하와 판매자가 판매를 하기 위해 동의하고 이행해야 할 약속과 약속을 명시한 서면 계약을 판매자에게 제공합니다. 잘 작성된 계약은 모든 당사자를 보호해야 합니다.

제출하는 첫 번째 계약은 포괄적이어야 하며 모든 중요 사항을 포함해야 합니다. 판매자가 계약을 수락하면 추가하거나 변경하기에 너무 늦을 수 있다는 점을 명심하십시오. 일부 주에서는 표준 부동산 계약이 있을 수 있습니다. 그러나 계약에 최소한 다음 사항이 포함되어 있는지 확인해야 합니다.

• 제공 가격
• 계약금
• 자산에 대한 법적 설명
• 제목 전달 방법
• 지급해야 할 수수료 및 지급 대상자
• 입금액
• 매도인과 매수인이 계약을 무효화할 수 있는 조건
• 정산일
• 자금조달 약정
• 가정과 함께 판매되는 가전제품, 가구 및 개인 자산 목록

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