부동산 파트너와의 마케팅: 비MSA 방식

이번 주에 저는 마케팅에 대한 RESPA의 규칙을 자세히 살펴보고 ALTA의 주택 구매자 지원 프로그램(HOP)을 활용하여 올바른 인상을 주는 방법을 제공하는 ALTA ONE의 대화형 세션을 이끌 것입니다. 무엇을 기대할 수 있는지 다시 읽어보고, 이벤트가 끝난 후 주요 학습 내용을 다시 확인해 보십시오. 부동산 중개인 및 브로커, 모기지 은행 및 브로커, 권원 회사 및 권원 대리인, 주택 보증 회사, 위험 보험 대리인, 감정사, 홍수 및 세무 서비스 전문가, 주택 및 해충 조사관은 모두 부동산 합의 절차법(“RESPA”)의 적용을 받는 사람입니다. RESPA 섹션 8(12 U.S.C. 2607)에 따라 보장 대상자는 다음을 수행할 수 없습니다.

기본적으로, 여러분이 조심하지 않으면 리베이트와 분할 수수료가 여러분을 곤란하게 할 수 있습니다. 그러나 권원 회사 및 권원 대리인은 8(c)항 예외에 따라 일반적인 마케팅 및 광고 활동을 통해 RESPA 위반, 즉 비마케팅 서비스 계약을 피합니다. RESPA 섹션 8(c)는 “사업의 의뢰를 조건으로 하지 않고 합의 서비스 또는 사업 사건을 의뢰할 수 있는 직위에 있는 사람이 발생시킬 수 있는 비용의 부담을 수반하지 않는 정상적인 판촉 및 교육 활동”을 허용합니다. 12 C.F.R. §1024.14(8)(2)(vi). 이 예외는 구체적이며 법원 및 소비자 금융 보호국(Consumer Financial Protection Bureau, CFPB)의 해석 방법에 대한 이해가 필요합니다.

...그렇다면 어떻게 할 수 있을까요? RESPA를 준수하는 한 \"일반적인 판촉 활동\"에 참여할 수 있습니다. 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다.

  1. 광고의 수와 빈도, 기간 및 인도 장소를 포함하여 관계 조건을 명확하고 적절하게 명시한 비독점적 서면 광고 계약을 고려하십시오. RESPA뿐만 아니라 공동 마케팅 활동에 적용되는 연방 및 주 법률 및 규정을 준수하기 위한 귀하의 노력을 입증하기 위해 이러한 계약을 반드시 체결하고 유지하십시오.
  2. 해야 할 일: 공동 브랜드 마케팅이 추천에 대한 대가로 또는 사업 추천을 조건으로 하지 않도록 합니다. 지급은 추천 또는 마감과 연계되어서는 안 됩니다. 예를 들어, 권원 회사가 제3자 부동산 목록 집계자 웹사이트에서 부동산 중개인의 마케팅 비용을 상쇄하고 중개인이 권원 회사에 사업을 언급하는 경우, 권원 회사가 섹션 8을 위반하여 사업 추천에 대한 대가로 비용을 지급하는 것으로 보일 수 있습니다.
  3. 부동산 전문가, 건축업자, 보험 대리인, 타이틀 회사 등과 함께 행한 마케팅, 광고 또는 판촉 상품 및 경비 등에 대한 모든 비용 및 지급금이 공정 시장 가치로 당사자들 간에 동등하거나 비례적으로 공유되도록 해야 합니다. 적절한 점유율은 (1) 광고와 관련된 제작/디자인, 인쇄, 우편물 발송 및 기타 서비스의 공정 시장 가치에 기반하고, (2) 광고에서 각 당사자의 명망과 공간에 직접적으로 비례해야 합니다. 한 당사자가 브로셔, 웹페이지 또는 광고에 대해 적절한 몫보다 적게 지불하는 경우, 이는 섹션 8의 리베이트 금지 조항을 위반할 수 있습니다.

    예: 타이틀 회사와 부동산 전문가가 광고를 50/50로 공유하는 경우, 각각에 대한 분할 비용은 총 비용의 50%가 됩니다. 부동산 전문가가 광고의 3/4을 가지고 있고 타이틀 회사가 나머지 1/4만을 가지고 있는 경우, 부동산 전문가는 총 비용의 3/4를 지불하고 타이틀 회사는 나머지 1/4을 지불합니다.
  4. 실제 마케팅 기회에 대한 지불 증거와 공정 시장 가치를 결정하는 방법을 규정 준수 증거로 문서화하고 유지합니다. 공동 마케팅 활동에 참여하는 각 당사자는 다음을 고려해야 합니다.
    • 공정 시장 가치를 어떻게 결정했습니까? 귀하의 방법론은 무엇입니까? 숫자를 어떻게 생각해냈습니까?
    • 공정 시장 가치(FMV)를 결정하기 위해 어떤 매개변수를 사용했습니까?
    • 유사한 제품이나 서비스가 시장에서 무료입니까? 제품 또는 서비스를 생산하는 데 비용이 듭니까? 이러한 증거에는 다른 독립적인 제3자 제공업체가 서비스 또는 시장에서 가치 있는 것에 대해 부과하는 비용이 포함될 수 있습니다. 시장에서 가치를 확립하기 위해 파트너 또는 경쟁업체의 서비스 가치평가에만 의존하지 마십시오.
    • 제3자 가치 평가를 받았습니까? 가장 좋은 방법은 직접 가치평가를 하는 것이 아니라 제3자가 광고 및 홍보 활동에 대한 구체적인 가치를 제공하도록 하는 것입니다.
  5. 광고 준비를 정기적으로 모니터링하고 감사하십시오. 귀하는 지불 금액이 수정되지 않고 그러한 서비스에 대한 공정 시장 가치와 관련하여 실제로 수행된 광고에 대해 지불하도록 주의해야 합니다. 이는 또한 이러한 활동이 실제로 비즈니스에 지불하고 있는 가치를 제공하는지 여부를 판단하는 데 도움이 됩니다.
  6. 부동산 전문가, 건축업자, 보험 대리인, 타이틀 회사 등에 서비스에 대한 비용을 직접 상환하는 대신 제3자 마케터에게 직접 지불합니다. RESPA 준수를 보장하기 위해 비용이 어떻게 비례적으로 분할되는지 입증하기 위해 전문 회사에 송장 또는 취소된 수표 등을 포함한 이러한 지급 문서를 보관합니다.
  7. 항상 계열사 및 마케팅 관계를 공개하고 쇼핑 옵션을 명확히 하십시오. 마케팅 자료에 “광고” 또는 “광고”라는 단어를 눈에 잘 띄는 곳에 포함시켜 소비자가 이를 판촉물로 쉽게 식별할 수 있도록 하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.
  8. 광고가 개인이나 특정 영업팀이 아닌 일반 소비자 그룹을 대상으로 하도록 하십시오. 일반 대중에 대한 광범위한 광고가 아닌 합의 서비스 제공업체 선정에 영향을 미칠 수 있는 특정 부동산 중개인에 대한 마케팅은 RESPA 위반으로 간주될 수 있습니다.

면책 조항: 이는 정보 제공/지시 목적으로만 제공되며, 법률 자문 제공 또는 변호사-의뢰인 관계를 구성하지 않습니다. RESPA 변호사와 상의하여 모든 관련 법률을 이해하고 적절히 준수하는지 확인하십시오. 참고로 일부 주 및 지역 법률은 RESPA에 따라 허용될 수 있는 활동을 금지하거나 달리 제한합니다.

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