2차 모기지 또는 대출 수정을 통한 주택 구매 및 판매: 알아야 할 사항

아직 깨닫지 못할 수도 있지만, 주택이 판매될 때 정확한 보상 서한을 얻는 것이 점점 더 어려워지고 있습니다. 혼돈은 대퇴 후 구조조정된 대출로 인해 발생합니다. 대부분의 사람들은 서브프라임 대출이 2000년대 초 중반에 어떻게 부동산 버블을 창출했는지에 대해 상당히 잘 이해하고 있습니다. 이 기간 동안 대출을 받기 쉬웠고 다운페이먼트가 거의 또는 전혀 없는 주택을 구입하기 쉬웠습니다. 거품이 터진 후, 많은 주택 소유자들이 거꾸로 뒤집혀서 이용 가능한 옵션이 거의 없었습니다. 2008년에 조정 가능한 금리가 시작되면서 대출기관은 많은 은행과 모기지 대출기관이 붕괴한 많은 수의 연체금과 채무불이행을 보기 시작했습니다.

하지만 계속 돈을 지불하고 집을 지키기 위해 싸우는 주택소유자는 어떨까요? 그들은 형평성이 없었고 주택보다 모기지에 더 많은 부채를 빚졌습니다. 당시에는 재융자할 의향이 있는 대출기관을 찾을 방법이 없었습니다. 주택 가격이 하락함에 따라, 기존 모기지(들)를 상환하기에 충분한 금액을 주택에 매각할 방법이 없었습니다. 2009년에는 서브프라임 모기지 융해에 대응하여 주택가격개량 프로그램(HAMP)이 만들어졌습니다. HAMP는 장기적으로 저렴하고 지속 가능한 수준으로 대출을 수정하여 주택 소유자가 압류를 피할 수 있도록 설계되었습니다. 2008개의 버블이 터지면서 많은 주택 소유자들이 옵션 없이 집을 구하기 위해 절망했습니다.

안타깝게도 일부 주택 소유자는 대출이 수정되었을 때 동의한 내용을 기억하지 못합니다. HAMP를 통해 구조조정을 할 때, 그들은 대출 수정 계약과 새로운 2차 담보대출에 서명했으며, 부하 유치권에 대한 월 상환금은 필요하지 않았습니다. 수정되는 첫 모기지의 만기일은 수정 시점으로부터 30년 연장되었습니다. 원금 잔액과 연간 이자율은 현재 부채 대 소득 비율을 기준으로 저렴한 금액으로 감소하여 더 낮은(적당한) 월 상환금을 초래했습니다. 부동산을 상환, 매각 또는 재융자할 때 풍선 지급을 요구하는 후순위 유치권이 생성되었습니다. 간단히 말해서, 종속 선취특권에 대한 월 상환금은 필요하지 않았지만, 자금은 여전히 상환, 매각 또는 재융자 시점에 지급되어야 합니다. 많은 경우, 대출 수정 계약은 실제로 풍선 지급으로 인해 부동산의 향후 매각 또는 재융자를 더 어렵게 할 것이라고 명시했습니다.

이제 우리가 보기 시작한 상황은 다음과 같습니다. 주택 소유자는 지난 몇 년 동안 주택 가격 인상이 컸기 때문에 주택을 판매 대상으로 명부하기로 결정합니다. 그들은 매월 지불하고 있는 대출의 미지불 잔액을 알고 있지만, 첫 모기지가 더 저렴하도록 수정되었을 때 생성된 후순위 선취특권에 대해 잊고 있습니다. 등재 에이전트가 정보를 수집하고 있지만 풍선을 지급해야 한다는 말을 듣지 못했습니다. 인수가 가까워짐에 따라 모든 당사자들은 기존 부채를 상환하기에 충분한 수익이 없거나 매도인이 매입할 계획인 다음 주택을 매입하기에 충분한 수익이 없다는 것을 알게 되어 좌절하고 있습니다.

권원 회사 및 합의 대리인의 경우, 지급 서한 주문에도 혼란이 있습니다. 우리는 첫 번째와 두 번째 모기지의 경우 대형 은행으로부터 상환 서한을 주문하는 상황이 있었습니다. 두 번째 모기지의 상환 서한은 제로 잔액을 보여줍니다. 마감 몇 주 후, 두 번째 모기지에 대한 상환 서한은 은행의 대출 수정 부서로부터 실제로 주문했어야 하고 상당한 잔액이 남아 있음을 알려드립니다.

이 혼란을 피하는 방법에 대한 제 조언은 간단합니다. 2009회 이상 기록된 대출 수정 계약 또는 2차 모기지에 주의를 기울입니다. 좋은 소식은 제가 본 수정 계약과 2차 모기지가 잘 작성되어 있으며 필요한 모든 세부 정보가 포함되어 있다는 것입니다. 제안하는 모범 사례는 마감을 진행하기 전에 잔액이 없는 모든 두 번째 모기지 상환 서한에 의문을 제기하는 것입니다.