2차 모기지 또는 대출 수정으로 주택 구매 및 판매: 알아야 할 사항

아직 깨닫지 못했을 수도 있지만 주택을 매각할 때 정확한 보상 편지를 얻는 것이 점점 더 어려워지고 있습니다. 혼란은 위대한 경기 침체 이후 구조조정된 대출로 인해 발생합니다. 대부분의 사람들은 서브프라임 대출이 2000년대 초반부터 중반까지 어떻게 부동산 거품을 만들었는지 잘 알고 있습니다. 이 기간 동안 대출을 받기가 쉬웠고 계약금이 거의 또는 전혀 없는 주택을 구입하기가 쉬웠습니다. 버블이 폭발한 후 많은 주택 소유자가 거꾸로 뒤집혀 사용 가능한 옵션이 거의 없었습니다. 2008년 만에 조정 가능한 금리가 발동함에 따라 대출 기관은 많은 은행과 모기지 대출 기관이 무너진 높은 수치로 연체금과 채무 불이행을 보기 시작했습니다.

하지만 계속 돈을 지불하고 집을 유지하기 위해 싸우는 주택 소유자는 어떻습니까? 그들은 형평성을 가지고 있지 않았으며 주택 가치보다 모기지에 더 많은 빚을 졌습니다. 당시에는 재융자할 의향이 있는 대출기관을 찾을 방법이 없었습니다. 주택 가격이 하락함에 따라 기존 모기지(들)를 상환하기에 충분한 돈으로 주택을 팔 수 있는 방법이 없었습니다. 2009년에는 하위 프라임 모기지 융자에 대한 대응으로 주택 저렴한 개조 프로그램(HAMP)이 만들어졌습니다. HAMP는 장기적으로 저렴하고 지속 가능한 수준으로 대출을 수정하여 주택 소유자가 압류를 피할 수 있도록 설계되었습니다. 2008명의 버블이 폭발하여 많은 주택 소유자가 선택지가 없고 집을 구하고 싶어했습니다.

불행히도 일부 주택 소유자는 대출이 수정되었을 때 동의한 내용을 기억하지 못합니다. HAMP를 통해 구조조정을 할 때, 그들은 후순위 유치권에 대한 월 상환금 없이 대출 변경 계약 및 새로운 2차 담보대출에 서명했습니다. 수정되는 첫 번째 모기지의 만기일이 수정 시점으로부터 30년 연장되었습니다. 원금 잔액과 연간 이자율은 현재 부채 대 소득 비율을 기준으로 저렴한 금액으로 감소하여 월 지불액(가격)이 낮아졌습니다. 귀하가 부동산을 갚거나, 매각하거나, 재융자할 때 풍선 지급을 요구하는 하위 유치권이 생성되었습니다. 간단히 말해, 후순위 유치권에 대한 월별 지급은 필요하지 않았지만, 자금은 여전히 만기가 되어 있고 페이오프, 매각 또는 재융자 시점에 지급해야 합니다. 많은 경우, 대출 변경 계약은 실제로 풍선 지불이 향후 부동산을 매각하거나 재융자를 더 어렵게 만들 것이라고 명시했습니다.

이제 막 보게 된 상황은 다음과 같습니다. 주택 소유자는 지난 몇 년 동안 주택 가격 상승이 컸기 때문에 주택을 판매용으로 나열하기로 결정합니다. 그들은 매달 지불하고 있는 대출의 미지급 잔액을 알고 있지만 첫 번째 모기지가 더 저렴하게 수정되었을 때 생성된 하위 유치권에 대해 잊고 있습니다. 리스팅 에이전트는 정보를 수집하고 있지만, 풍선 결제가 예정되어 있다는 말을 듣지 못하고 있습니다. 결산이 다가옴에 따라 모든 당사자가 기존 부채를 상환하기에 충분한 수익금이 없거나 판매자가 구매할 계획이었던 다음 주택을 구매할 수 있는 판매 수익금이 충분하지 않다는 사실을 알게 되어 좌절감을 느끼고 있습니다.

부동산 권원 회사 및 결제 대리인의 경우, 페이오프 레터 주문에도 혼란이 있습니다. 우리는 대규모 은행에서 첫 번째 및 두 번째 모기지에 대한 상환 편지를 주문하는 상황이 있었습니다. 두 번째 모기지에 대한 상환 서한은 미지급금이 0임을 보여줍니다. 클로징 몇 주 후, 두 번째 모기지에 대한 상환 서한은 실제로 은행의 대출 수정 부서에서 주문했어야 하며 상당한 잔액이 남아 있어야 함을 알려드립니다.

이 혼란을 피하는 방법에 대한 조언은 간단합니다. 2009년 또는 그 이후에 기록된 대출 변경 계약 또는 2차 모기지에 주의를 기울이십시오. 좋은 소식은 제가 본 수정 계약과 두 번째 모기지가 잘 쓰여 있고 필요한 모든 세부 정보가 포함되어 있다는 것입니다. 제안된 모범 사례는 클로징을 진행하기 전에 모든 두 번째 모기지 상환 편지에 잔액이 없는 질문을 하는 것입니다.