1031 교환에 대한 소개: 정의 및 관련 규칙

단순하게 용어만을 보면 1031 교환은 하나의 투자 부동산을 다른 자산(부동산)과 바꾸어 자본 이득세를 연기할 수 있도록 하는 것입니다. 잠재적인 세제 개혁이 1031 교환에 영향을 줄 수 있으므로, 저희는 현재 여러분에게 적용되는 사항들을 살펴보고자 합니다. 이 강력한 세금 전략은 시작하기 전에 충족해야 하는 많은 유동적인 부분이 있고 일부 사항은 시간에 민감하므로 조심스럽게 활용되어야 합니다.

이제 1031 교환에 대해 몇 가지 기본 사항을 살펴보겠습니다.

자본 이득세란?

자본 이득세는 자산을 매매하여 발생한 이익에 적용됩니다. 그러므로 모든 사람의 부동산이 해당됩니다.

1031 교환 적격 중개인이란?

대부분의 경우 1031 교환은 투자에 적절한 대체 부동산을 찾는 데 시간이 걸리기 때문에 ‘지연 교환’으로 간주됩니다. 지연 교환을 사용하는 경우, 해당 거래를 취급하기 위해 적격한 중개인(Qualified Intermediary)과 작업을 해야 합니다.

이 전문가는 조절자(accommodator), 촉진자(facilitator), 중개인(intermediary), 또는 QI로 불리며 다음 작업을 용이하도록 해줍니다.

• 필요한 서류 작업(교환 계약서 및 기타 서류)을 작성하여 교환을 문서화.
• 교환자(Exchanger)를 대신하여 수익금을 보관.
• 포기한 부동산의 매각을 구조화하고 대체 부동산을 구매.

이 서비스는 Asset Preservation Inc.을 통해서 제공됩니다. 더 알아보려면, API Exchange를 방문하십시오.

45일 규칙, 180일 규칙이란?

1031 교환은 시간이 매우 촉박하게 진행됩니다. 이 교환을 진행하는 동안 반드시 지켜야 하는 시간대는 두 가지인데, 45일 기점과 180일 기점입니다.

• 45일 규칙은 대체 부동산을 지정하는 것과 관련이 있습니다. 매도한 처음 부동산을 거래 종료한 다음, 대체 부동산으로 어떤 것이 정해지는지에 대해 서면으로 공지해야 하는 기한이 45일 주어집니다.
• 180일 규칙은 대체 부동산을 거래 완료하는 것과 관련이 있습니다. IRS에서는 처음 부동산의 매도와 대체 부동산의 구매 사이의 시간을 최대 180일까지 허용하고 있습니다.
• 주의: 이 두 시간대는 동시에 진행됩니다. 따라서 45일 기점이 지나면, 135일 안으로 해당 절차를 완료해야 합니다.

‘동종' 규칙이란 무엇인가요?

‘처음' 부동산 및 ‘대체’ 부동산은 투자용으로 보유하거나 사업용으로 사용해야 합니다. IRS는 ’동종’이라는 용어를 성격 면에서 부동산의 유형을 설명하는 데 사용합니다. 간단하게 용어를 보자면 매매하는 두 개의 부동산은 투자 목적으로만 사용해야 합니다. 주거용 부동산 vs 상업용 부동산과 같이 기능으로 볼 때 동일하지 않아도 되지만 중요한 점은 ‘투자용으로 보유'해야 한다는 것입니다.

‘동종'이 아닌 부동산이란 ‘매매를 위해 보유한’ 투자자의 최초 거주지 또는 부동산일 경우입니다.

주의: 자본 이득세를 모두 연기하려면, 값이 같거나 더 높은(거래 완료 시 가격) 부동산(들)을 구입해서 처음 부동산을 매도하여 발생한 순수익을 전액 재투자해야 하는 것입니다. 재투자하지 않은 수익은 모두 과세 대상이 됩니다.

자본 이득세는 언제 납입하나요?

시기는 정해져 있지 않습니다. 많은 투자자는 이 세금을 언젠가 지불해야 하니까 그냥 팔아버리는 것이 낫다고 잘못 생각하고 있습니다. 많은 경우를 보건대 이는 별로 좋은 투자 결정이 아닙니다. 발생한 교환에 대한 세금은 미래로 미뤄지며 투자자가 교환을 진행하는 대신 해당 부동산을 매도하여 현금이 발생할 때만 인식이 되는 것입니다. 현행 세법에 따라 투자자는 부동산을 자신들이 원하는 만큼 지속적으로 자주 교환할 수 있으며, 따라서 더 나은 투자로 옮겨 가서 수년 동안 세금을 연기할 수 있는 것입니다.

이 정보는 오직 일반 정보 목적이므로 전적으로 신뢰해서는 안 되며, 고지 없이 변경될 수 있습니다.