54 메트로 전역의 상업용 부동산 주기 - 2022년 1분기, Glenn Mueller 박사

경제 변화, 팬데믹 상황, 이제는 글로벌 갈등으로 인해 상업용 부동산 수요는 계속해서 변화하고 있습니다. 일부 부동산 유형과 시장은 어려움을 겪고 있지만, 다른 부동산 유형과 시장은 계속해서 호황을 누리고 있습니다. 상세한 시장별 통찰력은 개별 부동산 시장이 현재 어디에 있고 어디로 향하고 있는지 확인하는 데 중요합니다.

Dr. Glenn Mueller의 분기별 상업용 부동산 사이클 보고서는 아파트, 산업, 사무실 및 소매 부동산에 대한 54개의 메트로에 대한 세부 사항을 통해 전국의 상업용 부동산에 대한 관점을 제공합니다. Mueller 박사는 투자 및 출구 전략에 대한 결정 포인트를 제공하는 상업용 부동산 사이클의 4가지 단계를 정의합니다. 장기 점유 평균은 임대 성장률과 궁극적으로 재산 가치의 주요 결정 요인입니다. 이상적으로는, 2단계 - 확장은 다음 두 그래프 및 논의에 나타난 바와 같이 부동산 투자자 성과에 이상적인 사분면입니다. 이 요약의 모든 그래프는 Mueller 박사의 Q1 2022 보고서에서 직접 발췌한 것입니다.

Mueller 박사는 주기 전반에 걸쳐 1~16 범위의 시장 수준을 사용하여 각 단계 내의 임대 행동에 대해 설명합니다. 평형은 수요 성장이 공급 성장과 동일한 시장 수준 11에서 발생하며, 말 그대로 스위트 스팟입니다. 평형 시장 수준 11도 최고 점유율 수준입니다.

1단계 - 공석 감소 회복, 신규 건설 1-3 마이너스 임대 성장 없음
4-6 인플레이션 임대 성장 미만

2단계 - 공석 감소 확대, 신축 6~8대 임대로 신축 수준 빠르게 상승
8-11 치열한 시장에서의 고임대료 성장

3단계 - 고공급 공석 증가, 신축 11-14 임대료 성장은 긍정적이지만 감소

4단계 - 휴업 증가 공석, 추가 완료 14-16, 이후 1로 돌아가기: 인플레이션 미만, 음성 임대 성장

주기 전반에 걸친 임대료 성장은 다음과 같이 특징지어진다.

Mueller가 보고한 QQ1 2022의 임대료 및 객실 점유율 변경은 미국에 대해 다음 표에 전체적으로 자세히 설명되어 있습니다. 계속되는 대형 수상자는 아파트 및 산업 부동산입니다. 소매 부동산은 Q1 기준으로 전년 대비 임대 소득이 높지만 사무실 임대료는 2022년 전 대비 0.7% 할인되었습니다. Q1의 사무실 수익2022은 2021년 상반기에 입은 손실의 일부일 뿐이라고 생각합니다. 소매 매출의 2021단계로부터의 중대한 개선을 고려할 때, 소매 매출에서의 이익은 놀라운 일이 아닙니다.

Mueller 박사의 Q1 2022 보고서는 부동산 유형 전반에 걸친 국가적 관점에서 현재 사이클 단계를 보여줍니다. 아파트, 산업(창고, 연구 개발 및 Flex Space) 및 소매 공장 아울렛 및 이웃/지역사회(식료품점 고려)는 2단계 - 확장 평형 시장 레벨 11에 있으며, 사이클 피크에 임대료 및 점유율 레벨이 있습니다. JLL에 따르면 현재 파이프라인에 ½0억 평방피트 이상이 있다고 보고되었지만, 산업 부동산은 여전히 임대료와 점유율이 높고 공석률이 낮습니다.

다운타운 사무소는 시장 수준 3에서 단계 1 – 회복과 단계 2 – 확장 사이의 경계에 있습니다. 6 그러나 교외 사무소는 사무실 복귀가 정체됨에 따라 1단계 - 복구 단계로 넘어갔습니다.

사무실은 전국에서 54개의 개별 메트로에 대해 다음 표에 나와 있습니다. Mueller의 연구에서 11개 대도시(20%)가 Q1 2022일 현재 제3상 - 하이퍼공급에 속했다. 사무실 시장의 메트로 중 여덟 곳(15%)이 4단계 – 경기 침체)에 있었으며 임대료는 인플레이션 미만 또는 마이너스로 성장했습니다. 굵은 이탤릭체로 표시된 시장(54개 사무실 시장 중 11개)은 Mueller의 보고서에서 모니터링되는 총 공간의 50%를 차지합니다.

Mueller의 분기별 보고서는 거의 300개의 개별 계량경제 모델을 기반으로 합니다. 죄송하지만 호텔 데이터는 더 이상 제공되지 않습니다.

초과 공급 도시와 공급 수요가 증가하는 도시에 초점을 맞춘 보고서의 각 부동산 유형에 주의를 기울이십시오.

현재 및 과거 분기별 보고서를 다운로드하려면 daniels.du.edu/burns-school 클릭한 다음 웹사이트의 부동산 시장 주기 보고서 섹션으로 스크롤 다운하십시오.

Q1 2022 보고서의 경우 Microsoft Word - Cycle Monitor 22Q1.docx(du.edu)를 클릭합니다.

Glenn Mueller 박사에 관한 자세한 정보는 클릭하십시오daniels.du.edu/directory/glenn-mueller

상업 부동산 실무자에게 Mueller 박사는 분기별로 읽어야 할 중요한 자료입니다. 탁월한 최첨단 상업 연구를 위한 Glenn 덕분에 다시 한번 고맙습니다.

Ted