미국 전역의 상업용 부동산 사이클 및 55개의 지하철, 5개의 부동산 유형 - Q3 2022 Dr Glenn Mueller
인플레이션과 팬데믹으로 인한 지속적인 회복이 2022년 상반기에 특정 유형의 상업용 부동산에 대한 수요를 급증시켰지만, 2023년 침체에 대한 많은 기대가 모든 부동산 유형에 걸쳐 Q3 2022분기에 매출과 상업용 부동산 수요를 감소시켰습니다. 상세한 시장별 통찰력은 개별 부동산 시장이 현재 어디에 있고 어디로 향하고 있는지 확인하는 데 중요합니다.
Glenn Mueller 박사의 분기별 상업용 부동산 주기 보고서는 아파트, 산업, 사무실, 소매 및 호텔용 메트로 55개에 대한 세부 사항을 통해 전국의 상업용 부동산에 대한 관점을 제공합니다. Mueller 박사는 투자 및 출구 전략에 대한 결정 포인트를 제공하는 상업용 부동산 사이클의 4가지 단계를 정의합니다. 장기 점유 평균은 임대 성장률과 궁극적으로 재산 가치의 주요 결정 요인입니다. 이상적으로는, 2단계 - 확장은 다음 두 그래프 및 논의에 나타난 바와 같이 부동산 투자자 성과에 이상적인 사분면입니다. 이 요약의 모든 그래프는 Mueller 박사의 Q3 2022분기 보고서에서 직접 발췌한 것입니다.
Mueller 박사는 주기 전반에 걸쳐 1~16 범위의 시장 수준을 사용하여 각 단계 내의 임대 행동에 대해 설명합니다. 평형은 수요 성장이 공급 성장과 동일한 시장 수준 11에서 발생하며, 말 그대로 스위트 스팟입니다. 평형 시장 수준 11도 최고 점유율 수준입니다.
1단계 - 공석 감소 회복, 신규 공사 없음
1-3 마이너스 임대 성장
4-6 인플레이션 임대 성장 미만
2단계 - 확장으로 공석 감소, 신규 건설
6-8 임대료가 새로운 건설 수준으로 빠르게 상승
8-11 치열한 시장에서의 고임대료 성장
3단계 - 결원 증가 초공급, 신규 건설
11-14 임대료 성장이 긍정적이지만 감소
4단계 - 휴업 증가 공석, 추가 완료
14-16, 그런 다음 인플레이션 아래 1로 돌아가기, 임대료 성장 음성
주기 전반에 걸친 임대료 성장은 다음과 같이 특징지어진다.
Mueller가 보고한 Q3 2022의 임대료 및 점유 변경 사항은 다음 표에 집계되어 미국에 대해 자세히 설명되어 있습니다. Q3에는 기본적으로 아파트에서만 점유율이 0.5% 2022감소했습니다. 아파트 부문은 또한 분기 임대료가 감소한 유일한 부동산 유형이었지만, 최소 0.4%에 불과했습니다. 모든 호텔 유형은 연간 임대료를 인상했지만 호텔은 20.3%를 상회했습니다. 그러나 팬데믹이 시작될 때 호텔이 크게 하락했다는 사실을 기억해 두십시오.
Mueller 박사의 Q3 2022년 보고서는 부동산 유형 전반에 걸친 국가적 관점에서 현재 사이클 단계를 보여줍니다. 산업(R&D Flex & Industrial), 소매(주변/지역, 직영 창고 매장, 지역 몰 및 전력 센터) 및 호텔 부동산 유형은 3Q3에 최고 성과 시장 수준 3에서 미국 부동산 유형에 대해 2단계 - 확장 단계에 있었습니다. 11 산업 R&D – Flex, 산업 – Warehouse, 소매 – Neighborhood/Community(식료품점 생각), 소매 – Factory Outlet. 사무실 – 다운타운은 단계 1 – 복구 로 위임되었습니다. 아파트는 3단계 과공급으로, 사무실 교외는 4단계 휴면으로 분류되었습니다.
국가 전체의 개별 시장에 대해서도 마찬가지입니다. 호텔 지점에 대한 요약은 전국에 걸쳐 55개의 개별 지하철에 대한 다음 표에 나와 있습니다. [기타 모든 속성 유형에 대한 보고서를 다운로드하십시오. 링크는 아래와 같습니다.] 팬데믹이 시작되면서 호텔 시장이 붕괴되고 타오르게 되었습니다(경제적으로 말이 너무 많음). 그러나 오늘날 여행이 늘어나면서 객실 점유율, 평균 일일 요금(ADR) 및 이용 가능한 객실당 수익(RevPAR)이 크게 증가하고 있습니다. STR과 Tourism Economics는 대유행 전년도에 RevPAR 기대치가 2019보다 클 것으로 보이는 2023~2025에 대한 예측을 업데이트했습니다.
메트로 중 47개는 2단계 - 확장 단계에 있었지만, 호놀룰루와 솔트레이크시티는 2개만 Equilibrium Market Level 11에 있었습니다. Mueller의 Q3 2022차 연구에서는 3상 - 과공급 또는 4상 - 휴면에 있는 Metros가 없었습니다. 굵은 이탤릭체로 표시된 11개 시장은 Mueller의 보고서에서 모니터링되는 총 공간의 50%를 차지합니다. 대도시 이름 다음에 + 또는 –가 표시된 숫자는 전 분기 대비 해당 대도시의 시장 수준의 변화를 보여줍니다.
Mueller의 55개 대상 메트로 및 미국에 대한 분기별 보고서는 거의 300개의 개별 계량경제 모델을 기반으로 합니다.
초과 공급 도시와 공급 수요가 증가하는 도시에 초점을 맞춘 보고서의 각 부동산 유형에 주의를 기울이십시오.
현재 및 과거 분기별 보고서를 다운로드하려면 daniels.du.edu/burns-school 클릭한 다음 웹사이트의 부동산 시장 주기 보고서 섹션으로 스크롤 다운하십시오.
Q3 2022 보고서의 경우 Microsoft Word - Cycle Monitor 22Q3.docx(du.edu)를 클릭합니다.
Glenn Mueller 박사에 관한 자세한 정보는 daniels.du.edu/directory/glenn-mueller 클릭하십시오.
상업 부동산 실무자에게 Mueller 박사는 분기별로 읽어야 할 중요한 자료입니다. 탁월한 첨단 상업 연구를 위한 Glenn 덕분에 다시 한번 고맙습니다.
Ted