금리 불확실성으로 인해 주택 궤적이 문제됨

Fannie Mae & MBA 최신 주택 및 주택 예측 11월 2022

코로나19로 인한 팬데믹이 시작된 이후, 미국은 Freddie Mac에 따르면 2.651월 2021 역사상 가장 낮은 주택담보대출률을 기록했습니다. 인플레이션과 연준의 경제 둔화 조치로 인해 금리가 두 배 이상 증가했습니다.

인플레이션은 이자율과 차입율을 높일 수 있기 때문에 주택 판매 및 주택 대출에 대한 축소 전망의 주요 기여 요인으로 계속되고 있습니다. 연준은 연준 펀드 금리(은행이 다른 은행으로부터 필요한 야간 준비금을 차용할 수 있는 금리) 목표치의 네 번째 75베이시스 포인트 상승에도 불구하고 향후 몇 달 동안 더 많은 증가에 대한 기대치를 지속적으로 형성하고 있습니다. 목표는 경제를 늦추고 소비자 가격 지수를 기준으로 7.7%인 거의 40년 상반기까지 지속되는 인플레이션을 줄이는 것입니다. 연방준비제도이사회가 가장 선호하는 인플레이션 척도는 소비자가 구매한 상품 및 서비스 비용의 보다 광범위한 척도인 개인 소비 가격 지수(PCE)입니다. PCE는 9월 20226.2로 끝나는 12개월 동안 전월 대비 1% 증가했습니다. 핵심 PCE(식료품 및 에너지의 휘발성 비용 제외)는 8월 4.9%에서 9월 5.1%로 증가했습니다. 40년 핵심 PCE 비율은 올해 2월에 5.4%로 40년 만에 높았습니다.

Freddie Mac이 주간 일차 모기지 시장 조사(PMMS)에서 보고한 바와 같이, 기존 30년 고정 금리 모기지 금리가 다음 그래프에 나와 있습니다. PMMS는 현재 11월 2022 현재 전국 수천 개 대출기관의 주간 대출 신청을 기반으로 합니다. 그 전에는 Freddie Mac이 대출기관을 대상으로 매주 설문조사를 실시했습니다. 최신 비율(11월 23 2022)은 6.58%로, 2주 전의 7.08%에서 감소했으며, 이는 20년 동안 가장 높은 수치였다.

이자율 기대치

거주지 기대치는 아래 표에 나와 있는 바와 같이 Fannie Mae와 MBA의 기대치 간에 여전히 차이가 있습니다. 첫 번째 표는 연간 요율과 다음 분기를 보여줍니다. MBA는 연간 금리가 2022에서 2023로 감소(6.7%에서 5.2%로 감소)하는 것을 보고 있지만, Fannie Mae는 연간 금리가 2022%의 5.4%에서 2023%의 6.8%로 140베이시스 포인트 증가할 것으로 예상하고 있습니다.

기존 주택 판매 및 중간 가격

Fannie Mae와 MBA는 모두 2023년에 기존 주택 매출이 감소할 것으로 예측합니다. 그러나 Fannie Mae는 매출이 1995년 이후 가장 낮은 수준으로 감소하여 전년 대비 22.5% 감소한 것을 3.9백만 유닛으로 보고 있습니다. MBA는 4.7백만 개의 기존 주택 매출이 2022%에서 9.6% 감소할 것으로 예상합니다.

이 두 가지는 가격 중간값 예측에서 유사하며, 1.5%에서 2023분의 2.8로 감소했습니다. 저의 개인적인 예측에 따르면 경제 침식, 높은 비율 및 경제성 문제로 인해 2023대2022에서 10%에서 12%로 가격 중간값이 하락해야 합니다.

신규 주택 판매

2002년 이후, 기존 주택 폐쇄 8.9건당 평균 1건의 신규 주택 매각이 있었습니다. Fannie Mae는 훨씬 높은 금리를 기대하면서 MBA의 본질적으로 평탄한 매출 전망(+0.3%)에 비해 2023년에 새로운 주택 매출이 17.5% 감소할 것으로 예상합니다. 두 회사 모두 2024년에 약 20%의 신규 주택 매출 증가를 보입니다.

월 원금 및 이자 지급 2020 대 2023

알려진 것은 평균 연간 이자율로 가정 가격 중간값에 대한 2020의 일반적인 원금 및 이자 지급(P&I)입니다. 현재 2023건의 예측에서 MBA가 정확하다면 일반적인 P&I 지급액은 2020건에 비해 53.7% 더 큽니다. Fannie Mae가 목표인 경우, 2023의 월별 P&I 지급액은 2020 대비 79.3% 상승합니다. P&I의 증가는 가격 중간값과 금리의 변화 함수입니다.

주거용 대출

금리 상승은 2022에서 재융자 활동을 압도한 반면, 2021(74% 감소 예상)에서는 2023에서 31.2~43.5% 감소했습니다. 2021년에 사업 중인 모든 주거용 모기지 대출기관의 절반 이상이 현재 모기지 산업에서 일자리를 잃고 있으며 아직 더 많은 삭감이 있을 것입니다.

아래 차트는 구매 및 재융자 활동에 대한 분기별 대출 변경 사항을 보여줍니다. 맞다면, 주거용 대출 부문과 주거용 중개업에서 2023분의 1의 첫 2/4를 통해 여전히 상당한 고통이 있습니다.

전망은 변경될 수 있으며, 이자율, 중대한 경기 침체 발생 여부, 소비자의 신뢰 및 인플레이션의 함수가 될 것입니다. 미국 의회 합동경제위원회는 인플레이션으로 인해 1년 전과 비교하여 생활방식을 유지하기 위해 한 달에 728달러를 더 지출하고 있다고 추정합니다. Freddie Mac의 현재 6.58% 모기지 금리에서 일반적인 가구는 소득 변동이 없다고 가정하고 주택을 구입할 수 있는 대규모 대출 능력 114,200달러를 잃었습니다.

금리, 일자리, 소비자 신뢰(감소 기대치)는 경제와 주택의 궤도에 핵심입니다. 이러한 지표에 집중하십시오.

Ted