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모기지 대출 유형

게시일: 2월 24 2022

작성: STEWART 콘텐츠 팀

STEWART 콘텐츠 팀

새 집을 구하기로 마음 먹고 예산을 확정하셨군요. 모기지 대출을 얻기로 계획하셨다면 이제부터는 본인에게 가장 적합한 대출 유형을 선택해야 할 단계입니다. 선택 가능한 대출은 매우 다양하며, 대출 기간이나 모기지 이자율 등 각 대출 상품은 저마다 고유의 조건이 있습니다.

자, 그럼 어떤 것을 고려해야 할지 꼼꼼히 알아보도록 합시다.

모기지 유형:


일반 대출

일반 대출은 일반 기업이나 은행에서 대출을 받는 것으로 보통 두 가지 패키지 즉, 적격 대출(conforming loans) 및 비적격 대출(non-conforming loans)로 나뉩니다. 적격 대출은 연방주택금융청(FHFA)에서 정한 표준을 따르고 대출의 규모에 따라 귀하의 신용도와 부채를 감시합니다. 비적격 대출은 이런 표준을 준수하지 않고 보통 저신용이나 특정 고가 주택용 대출에 사용됩니다.

연방주택청(미국)(FHA) 보험 대출

FHA는 주택도시개발부의 관리하에 운영되며 정부 주택 대출 보험 프로그램을 관리하는 것이 주 업무입니다. 이 프로그램을 이용하면 FHA 주도하에 대출 기관의 위험을 없애주므로 주택 대출에 적합하지 않은 구매자들이 대출을 받을 수 있습니다.

VA 대출

VA 대출은 미국 현역 군인 또는 재향 군인에게 제공되는 상품으로, 대출 금리가 낮고 유동적입니다. 계약금이나 모기지 보험을 별도로 요구하지 않으며, 대출 기관은 보통 VA 대출에 최저 금리를 제공합니다.

대출 기간:


15년 모기지
15년 주택 담보 대출(모기지)을 이용하면 대출금을 더 빨리 상환할 수 있게 됩니다. 따라서 주택 지분이 더 빨리 쌓여서 모기지 기간에 이자를 덜 지불하게 됩니다. 15년 주택 담보 대출은 보통 30년 주택 담보 대출보다 이자율이 낮습니다.

30년 모기지
30년 주택 담보 대출(모기지)을 이용하면 대출금을 더 긴 기간 동안 갚을 수 있어 매달 모기지 상환 금액이 더 낮아집니다. 그렇지만 대출금 상환을 더 오랫동안 하기 때문에 지급 이자 수준은 15년 모기지에 비해서 당연히 증가합니다.

모기지 이자율:


고정 금리 모기지(FRM)
이 모기지는 표준 모기지 모델입니다. 따라서 가장 역사가 깊으며 가장 이해하기 쉬운 모기지 유형입니다. 주요 특성은 모기지 이자율과 상환 금액이 15 또는 30년 등 대출 주기 동안 고정된다는 것입니다. 그러나 만약 금리가 떨어질 경우 새로운 저금리를 이용할 수 없게 됩니다. 단, 재융자의 경우는 예외입니다.

변동 금리 모기지(Adjustable Rate Mortgage, ARM)
이 모기지의 경우 지불하는 이자율이 국가 경제가 적용하는 다른 금리에 따라 오르거나 내리게 됩니다. 따라서 채무자는 모기지 이자율이 오를 위험을 감수해야 하며 금리가 떨어질 경우에는 혜택을 받기도 합니다.

ARM라고 할 때 가장 먼저 해야 할 질문은 바로 검토할 때마다, 그리고 대출 전체 기간 동안 금리의 상한선이 존재하는지입니다. 한도라고 하는 제한이 없을 경우 금리와 매달 지불해야 하는 금액이 어떻게 변할 지 예측하는 것이 사실상 불가능합니다.

전환가능 옵션
FRM 및 ARM은 최근 주택 구매자들에게 제공되는 주요 옵션으로 통합니다. 전환가능 모기지란 이 두가지 모기지의 중간 개념으로 보시면 됩니다. 이 옵션은 ARM의 장점을 원하지만 금리 인상의 위험을 제한하고 싶은 구매자들을 위해서 개발되었습니다.

이 옵션을 이용하면 구매자는 처음에 ARM을 선택한 다음 대출 기간의 일정 시점에 FRM으로 갈아타는 옵션을 선택할 수 있습니다. 이때 대출 기관에 다음과 같은 질문을 하고 싶을 수 있습니다. 언제 전환할 수 있나요? 이 옵션을 몇 회 정도 이용할 수 있나요? 선취수수료가 있나요? ARM에 전환 기능을 추가하면 그렇지 않을 때보다 내야 할 돈이 더 많아지나요? 전환 시점에 추가 수수료가 있나요? 대출 기관의 전환 수수료를 알아보십시오.

점증식 상환 모기지(GPM)
고정금리 점증식 상환 모기지(GPM)는 처음에는 보통 고정금리 수준보다 낮은 ARM 수준으로 상환금이 적지만 점차적(보통 5년~10년 간)으로 올라간 다음 대출 말기에는 변동없이 평준화됩니다.

지분증가 대출(GEM)
이 옵션은 모기지를 가능한 빨리 상환하고 싶은 채무자에게 적합하도록 개발된 것입니다. 따라서 금리는 고정이지만 매월 상환금액은 사전에 정한 일정에 따라 높아지므로 상환금액이 높을수록 원금 잔액이 줄어들게 됩니다. 이 모기지는 정기 수입이 늘어날 것으로 예상하고 주택 지분(재산)을 빨리 만들고 싶은 사람에게 매력적일 수 있습니다.

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