Q2 미국 전역의 부동산 사이클 2023회 및 메트로 54회, 5개 부동산 유형 - Dr Glenn Mueller

미국 전체의 개인 및 포트폴리오 자산 매출 2.500만 달러 이상을 사용한 MSCI-Real Capital Analytics의 데이터에 따르면 미국 상업용 부동산 매출은 2021년 동안 912.50억 달러를 기록했으며, 2022년 동안 20730.7억 달러를 기록했습니다. 첫 번째 그래프는 최근 몇 년 동안 기록상 최고였던 2007년 이후 매년 상업용 매출의 변동성을 보여줍니다.

Q4 2022분기에 시작되어 계속되는 대출 및 자본 금리 상승은 전국의 상업용 부동산 판매 및 가치를 약화시키고 있습니다. MCSI - Real Capital Analytics 데이터에 따르면, 7월 2023 기준으로 현재까지의 총 미국 상업용 부동산 거래량은 7월 한 달 동안 74%의 엄청난 급락으로 59% 감소했습니다. 미국에서 2023년 동안 상업용 부동산 매출의 첫 2/4가 2013에서 2019까지(시장 충격이 최소화된 기간) 매출의 동일한 계절성을 따르는 경우, 매출은 20230319.3억 달러로 전망되고 있으며, 이는 2022%에서 56.3% 감소하고 2012년 이후 가장 낮은 수치입니다.

그러나 매출은 부동산 유형과 시장에 따라 다릅니다. 상업용 부동산에 대해 이야기할 때 1가지 크기가 모두 적합하지는 않습니다. 예를 들어, 한 대도시는 사무실 시장이 치열한 반면 다른 도시는 30% 이상 비어 있을 수 있습니다. 그리고 30% 이상의 사무실 공석을 가진 사람들의 경우, 산업 공간은 3% 이하일 수 있습니다. 수익률 최적화의 핵심은 개별 시장이 여러 부동산 유형에 걸쳐 어디로 향하고 있는지 파악하는 것입니다.

Glenn Mueller 박사의 분기별 상업 부동산 주기 보고서는 아파트, 산업, 사무실, 소매, 호텔을 포함한 54개의 메트로에 관한 구체적인 정보와 함께 전국 상업 부동산에 관한 개요를 제공합니다. Mueller 박사는 투자 및 출구 전략에 대한 결정 포인트를 제공하는 상업용 부동산 사이클의 4가지 단계를 정의합니다. 장기 점유 평균은 임대 성장률과 궁극적으로 재산 가치의 주요 결정 요인입니다. 이상적으로, 2단계 - 확장은 다음 그래프 및 논의에 표시된 바와 같이 부동산 투자자 성과에 가장 적합한 사분면입니다. 이 요약의 대부분의 그래프는 Mueller 박사의 Q2 2023 보고서에서 직접 발췌한 것이며 저작권으로 보호됩니다.

Mueller 박사는 주기 전반에 걸쳐 1~16 범위의 시장 수준을 사용하여 각 단계 내의 임대 행동에 대해 설명합니다. 평형은 수요 성장이 공급 성장과 동일한 시장 수준 11에서 발생하며, 말 그대로 스위트 스팟입니다. 평형 시장 수준 11도 최고 점유율 수준입니다.

1단계 - 공석 감소 회복, 새로운 구조 없음

1-3 마이너스 임대 성장
4-6 인플레이션 임대 성장 미만

2단계 - 공석 감소 확장, 신규 건설

6-8 임대료가 새로운 건설 레벨로 빠르게 상승
8-11 치열한 시장에서의 고임대료 성장

3단계 - 과다공급 증가 공석, 신규 건설

11-14 임대료 성장이 긍정적이지만 감소

4단계 - 휴업 증가 공석, 더 많은 완료

14-16, 그런 다음 인플레이션 아래 1로 돌아가기, 임대료 성장 음성

주기 전반에 걸친 임대 성장은 다음과 같이 특성화된다.

Mueller가 보고한 Q2 2023의 임대료 및 객실 점유율 변경은 미국에 대해 표에 전체적으로 자세히 설명되어 있습니다. 산업 부동산은 전년 대비 최대 연간 임대 수익이 8.9% 증가했으며 소매업은 3.8% 증가했습니다. 사무실의 연간 임대 수익 0.8%는 팬데믹이 시작된 이래로 막대한 하락을 기록했으며, 이는 리스가 더 고급의 고임대 부동산으로 갱신됨에 따라 임차인의 이동과 함께 시장이 최저치에 가까워질 수 있음을 나타냅니다.

Mueller 박사의 Q2 2023년 보고서는 부동산 유형 전반에 걸친 국가적 관점에서 현재 사이클 단계를 보여줍니다. 이상적인 등급은 2단계 - 확장 및 시장 수준 11입니다.

산업 - R&D Flex, 산업 - 창고, 소매 - 이웃/지역, 소매 - 공장 아울렛, 소매 - 지역 몰 및 전력 센터 및 호텔 시설 유형은 2023 미국의 경우 2 3분기에 단계 2 - 확장 단계에 있었습니다. Q2

최고 성과 시장 수준 11의 자산 유형에는 다음이 포함됩니다. 산업 - R&D Flex, 산업 – 창고, 소매 – 이웃/지역사회(식료품점 고려), 소매 – 직영 창고 매장.

사무실 – 시내 및 사무실 – 교외는 단계 4 – 폐지 로 위임되었습니다. 아파트는 2단계 3 과공급 단계에 있었습니다.

그래프에서 대도시 이름 뒤에 오는 숫자는 대도시가 이전 분기에서 변경된 Mark Level 수를 나타냅니다. 예를 들어, 호텔은 Q1 2023의 시장 수준 7에서 Q2 2023의 시장 수준 8로 이전하여 개선을 나타냈습니다.

Q2 2023에 대한 사무실 속성 요약은 전국에 걸쳐 54개의 개별 메트로에 대한 다음 그래프에 나와 있습니다. [기타 모든 속성 유형에 대한 보고서를 다운로드하십시오. 링크는 아래와 같습니다.] 2분기 3분기에는 공석률 감소 및 신규 건설을 특징으로 하는 최적의 2상 - 확장에는 6개의 메트로만 남아 있었습니다. Q2 2023 대도시 이름 뒤에 오는 번호는 시장 수준 입니다.

뉴올리언스 10
노퍽 10
라스베이거스 9
리치몬드 9
호놀룰루 8
마이애미 8

4개의 메트로가 제1상 – 회복과 제2상 – 확장 사이에 배치되었다.

인디애나폴리스 6
올랜도 6
롤리-더럼 6
탬파 6

1단계 - 회복(공석 감소 및 새로운 구조 없음)에는 다음 메트로가 포함되었습니다.

클리블랜드 5
하트포드 5
잭슨빌 5
캔자스시티 5
애틀랜타 4
신시내티 4
롱아일랜드 4
덴버 2
미니애폴리스 2
샌안토니오 2
오스틴 1
샌프란시스코 1

3개의 대도시 사무실 시장이 3단계 - 하이퍼공급 단계에 있었으며, 이는 공석률 증가와 더 많은 신규 건설을 특징으로 했습니다.

내슈빌 13
오클라호마시티 13
팜 비치 13

3단계 - 과공급과 4단계 - 휴면 사이에 3개의 메트로가 있었습니다.

볼티모어 14
멤피스 14
리버사이드 14
솔트레이크시티 14

나머지 모든 메트로(26)와 국가 전체는 현재 단계 4 - 공석률 증가와 함께 경기 침체에 있으며, 여전히 더 많은 완료가 시장에 나왔습니다.

초과 공급 도시와 공급 수요가 증가하는 도시에 초점을 맞춘 보고서의 각 부동산 유형에 주의를 기울이십시오.

아파트, 산업, 사무실, 소매 및 호텔이 포함된 2023Q2 보고서의 경우 https://daniels.du.edu/assets/Cycle-Monitor-23Q2.pdf

현재 및 과거 분기별 보고서를 다운로드하려면 daniels.du.edu/burns-school 클릭한 후 웹사이트의 부동산 시장 주기 보고서 섹션으로 스크롤합니다.

Glenn Mueller 박사에 관한 자세한 정보는 daniels.du.edu/directory/glenn-mueller 클릭하십시오.

Mueller 박사의 보고서는 상업용 부동산 실무자에게 있어 분기별로 반드시 읽어야 할 사항입니다. 다시 한번, 탁월한 최첨단 상업 연구를 위한 Glenn에 감사드립니다. 이는 미국 전역의 상업용 부동산에 대한 최고의 데이터 집약적 분석 중 하나입니다.

Ted