인수 팁: 상업용 Conundrum

대출기관이 상업용 부동산의 취득 또는 재융자 거래를 위해 자금조달을 제공하는 경우, 기록되지 않은 임대에 따라 부동산을 소유하고 있는 임차인이 있음에도 불구하고, 종종 소유한 일반 당사자들의 제거와 대출 정책에서 임차인 예외를 요청합니다. 어떻게 해야 합니까?

임대 취득

먼저 해당 부동산에 영향을 미치는 각 임대 계약서의 사본을 확보하십시오. 각 리스에 리스가 당사자들의 추가 문서 또는 조치 없이 일체의 기존 또는 미래 모기지로 자동 종속된다는 조항을 포함하는지 확인합니다. 이를 자동 종속 조항이라고 합니다. 특히 재융자 거래에서, 리스에 자동 종속 조항이 포함되어 있지 않은 경우, 이전 대출기관은 문제를 예측하고 SNDA 계약( 종속 계약, 무방해 계약 및 증언 계약)을 인수 및/또는 기록했습니다.

임대차 계약에 종속 조항이 포함되어 있는 경우, 종속 조항이 자동인지 또는 추가 조치가 필요한지 결정해야 합니다. 한 가지 예외를 제외하고, 자동 후순위 계약에 의존하는 것은 인수자의 승인이 필요한 위험한 위험이라는 점에 유의하십시오.^[1]임대료에 종속 조항이 포함되어 있는 경우가 있지만 자동이 아닌 경우도 있습니다. 즉, 임대료에는 종속 계약을 체결 및/또는 기록하는 대출자 및 임차인과 같은 추가 조치가 필요합니다.

임대가 종속입니까?

많은 경우, 리스는 미래 모기지의 후순위인지 여부에 관해 침묵할 것입니다. 다시 말해, 임대차 계약에는 자동 또는 기타 종속 조항이 포함되어 있지 않습니다. 이러한 상황에서는 소유자가 각 임차인으로부터 후순위 계약을 얻는 것이 비현실적이거나 너무 많은 시간이 소요될 수 있지만, 대출 기관은 소유 또는 임차인 예외에 해당하는 일반 당사자를 수락하지 않습니다.

이 경우, 대부분의 대출기관이 수락할 두 가지 다른 예외가 있습니다. 대출 정책에는 다음 중 하나에 대한 예외가 포함될 수 있습니다. (i) 임차인은 1차 거부권이나 구매 옵션이 없는 미기록 임대에 따라서만, 또는 (ii) 임차인은 1차 거부권이나 보험증권에 첨부된 증거서류에 명시된 구매 옵션이 없는 미기록 임대에 따라서만 권리를 갖는다. 두 경우 모두, 대리인은 임대차 계약을 검토하여 임차인 중 어느 누구도 부동산을 구매할 권리 또는 우선 거부 권리가 없음을 확인해야 합니다. 후자의 언어를 사용하는 경우, 대리인은 임대 롤의 정확성을 증명하고 나열된 당사자 중 어느 누구도 대상 소포(들)를 구매할 수 있는 우선 거부 또는 선택권이 없음을 진술하는 진술서와 함께 모든 임차인을 식별하는 임대 롤을 마감하기 직전에 소유자로부터 받아야 합니다.

항상 그렇듯이 대출 정책에서 임차인 예외를 처리하는 방법에 대해 질문이 있는 경우 현지 인수자에게 문의하십시오. 필요한 지침을 기꺼이 제공해 드릴 것입니다.

^[1]아파트먼트 단지와 관련된 주거용 임대에서 자동 후순위 계약에 의존하는 경우, 저작자의 승인은 필요하지 않습니다.

자세한 내용은 현지 Stewart 담당자에게 문의하고, 최신 인수에 대한 최신 정보는 virtualunderwriter.com 참조하십시오.