Câu hỏi thường gặp của FinCEN về Quy tắc Chống Rửa tiền Mới
https://main--stewart-title--stewartmarketing.aem.page/en/fincen-aml/faqs#frequently-asked-questions
Các câu hỏi thường gặp
Bạn có câu hỏi? Chúng ta có câu trả lời. Khám phá danh sách Câu hỏi thường gặp của FinCEN này để nhanh chóng tìm hiểu những điều bạn cần biết về quy tắc chống rửa tiền (AML) mới.
FinCEN là gì?
Mạng lưới Thực thi Tội phạm Tài chính (FinCEN) là một văn phòng của Bộ Ngân khố Hoa Kỳ chịu trách nhiệm thực thi các quy định tài chính, bao gồm Đạo luật Bảo mật Ngân hàng (BSA) và các chức năng quản lý khác. FinCEN hoạt động để chống rửa tiền, gian lận và các hoạt động tài chính bất hợp pháp khác bằng cách thu thập và phân tích dữ liệu tài chính.
Quy tắc Chống Rửa tiền mới của FinCEN là gì?
Bắt đầu từ Ngày 1 tháng mười hai năm 2025, FinCEN sẽ yêu cầu báo cáo cho tất cả các hoạt động chuyển giao bất động sản cho một pháp nhân hoặc quỹ tín thác không được tài trợ. Điều quan trọng cần lưu ý là 'bất động sản nhà ở' mở rộng ra ngoài các ngôi nhà truyền thống, một gia đình và 'phi tài chính' không chỉ bao gồm các giao dịch bằng tiền mặt.
Các báo cáo bắt buộc của FinCEN phải được nhập, tải lên và nộp cho FinCEN muộn nhất vào ngày cuối cùng của tháng sau tháng xảy ra ngày đóng cửa, hoặc 30 ngày theo lịch sau ngày đóng cửa.
Những điểm nổi bật chính của Quy tắc:
Mục tiêu của ít nhất là ngăn chặn rửa tiền, tội phạm tài chính và các hoạt động bất hợp pháp khác
ít hơn nữa, áp dụng trên toàn quốc, trên TẤT CẢ các quận ở Hoa Kỳ (không có quận nào được miễn trừ)
Mục tiêu của việc chuyển tiền không có tài chính (ngoài các giao dịch bằng tiền mặt)
ít hơn nữa, hãy giới thiệu các yêu cầu tuân thủ mới, bao gồm báo cáo và lưu giữ hồ sơ
Việc không tuân thủ có thể dẫn đến các hình phạt và hành động pháp lý
Vẫn bắt kịp? Kiểm tra:
FinCEN và Quy tắc Chống Rửa tiền Mới là gì?
Quy tắc AML khác với Lệnh nhắm mục tiêu địa lý (GTO) của FinCEN như thế nào?
Các Lệnh nhắm mục tiêu theo địa lý (GTO) của FinCEN đã được đưa ra kể từ 2016 biện pháp tạm thời, cụ thể theo vị trí yêu cầu các công ty quyền sở hữu báo cáo một số giao dịch bất động sản nhất định trong các khu vực có rủi ro cao. Theo thời gian, các đơn hàng này đã được mở rộng, bao gồm nhiều địa điểm hơn và tinh chỉnh các tiêu chí báo cáo.
Quy tắc Chống Rửa tiền (AML) mới, có hiệu lực từ Ngày 1 tháng mười hai năm 2025, không phải là một phần mở rộng của GTO, mà là một quy định lâu dài trên toàn quốc. Không giống như GTO, tập trung vào các khu vực địa lý cụ thể, quy tắc AML yêu cầu báo cáo tất cả các giao dịch chuyển nhượng bất động sản dân cư cho một pháp nhân hoặc quỹ ủy thác không được tài trợ, trên mọi quận ở Hoa Kỳ và đối với bất kỳ số tiền chuyển đô la nào, bao gồm chuyển nhượng quà tặng $0.
Sự thay đổi này có nghĩa là các yêu cầu báo cáo rộng hơn, định nghĩa mở rộng về các giao dịch được bảo hiểm và tác động lớn hơn đến các doanh nghiệp.
Để biết thông tin chi tiết nhanh, hãy xem:
Quy tắc Chống Rửa tiền của FinCEN khác với các Lệnh Nhắm mục tiêu Địa lý như thế nào?
Ai sẽ bị ảnh hưởng bởi Quy tắc AML mới?
Quy tắc Chống Rửa tiền mới sẽ có tác động lớn nhất đến các công ty bảo hiểm quyền sở hữu và đại lý quyền sở hữu, bao gồm cả các đại lý thanh toán, vì họ sẽ chịu trách nhiệm chính về việc báo cáo các giao dịch hiện hành. Các chuyên gia bất động sản cũng sẽ cần phải hiểu quy tắc AML để giúp trả lời các câu hỏi của khách hàng và điều hướng các yêu cầu báo cáo tiềm năng. Ngoài ra, các pháp nhân và tổ chức ủy thác liên quan đến chuyển nhượng bất động sản cũng sẽ cần phải hiểu quy tắc AML vì họ có thể phải tuân theo các nghĩa vụ báo cáo và tuân thủ mới.
Với những thay đổi này, cần phải có các cập nhật về quy trình và đào tạo quan trọng để đảm bảo tuân thủ và tránh các hình phạt có thể xảy ra.
Điều gì đủ điều kiện được coi là chuyển nhượng bất động sản nhà ở?
Định nghĩa của FinCEN về “bất động sản nhà ở” vượt ra ngoài ngôi nhà một gia đình truyền thống. Theo quy tắc AML của FinCEN, quy tắc này bao gồm:
- Nhà ở một đến bốn gia đình
- Đất trống dành cho phát triển một đến bốn gia đình trong tương lai
- Các đơn vị trong các tòa nhà được thiết kế cho một đến bốn người trong gia đình (ví dụ: chung cư hoặc căn hộ)
- Cổ phần trong một tập đoàn nhà ở hợp tác (hợp tác xã)
Để biết thông tin chi tiết nhanh, hãy xem:
Điều gì Đủ điều kiện là Chuyển nhượng Bất động sản Cư trú?
Điều gì đủ điều kiện là một thực thể được chuyển nhượng hợp pháp? Có ngoại lệ nào không?
FinCEN định nghĩa một pháp nhân của bên nhận chuyển nhượng là bất kỳ người nào khác ngoài một quỹ tín thác của bên nhận chuyển nhượng hoặc một cá nhân. Điều đó bao gồm những điều sau đây, cho dù trong nước hay nước ngoài:
- Công ty
- Quan hệ đối tác
- Bất động sản
- Liên kết
- Các công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC)
Các ngoại lệ đối với các loại pháp nhân được chuyển nhượng thuộc yêu cầu báo cáo bao gồm:
- Các công ty đại chúng (chứng khoán báo cáo ngân hàng phát hành)
- Cơ quan chính phủ
- Ngân hàng và công đoàn tín dụng
- Kinh doanh dịch vụ tiền tệ
- Công ty môi giới & các tiện ích thị trường tài chính
- Các công ty bảo hiểm
- Các nhà sản xuất bảo hiểm được tiểu bang cấp phép
- Các thực thể đã đăng ký theo Đạo luật Trao đổi Hàng hóa
- Các tiện ích công cộng
- Các tiện ích thị trường tài chính
- Các công ty đầu tư đã đăng ký
- Công ty con của các tổ chức được miễn trừ
Để biết thông tin chi tiết nhanh, hãy xem:
Điều gì Đủ điều kiện là một Pháp nhân hoặc một Quỹ ủy thác?
Điều gì đủ điều kiện là một ủy thác người mua/người được chuyển nhượng? Có ngoại lệ nào cho điều này không?
Theo FinCEN, ủy thác của người mua/người được chuyển nhượng là một thỏa thuận pháp lý trong đó người cấp đặt tài sản dưới sự kiểm soát của người được ủy thác vì lợi ích của người khác hoặc cho một mục đích cụ thể. Theo quy tắc này, một quỹ tín thác được coi là một quỹ tín thác của người được chuyển nhượng ngay cả khi tài sản có tên của người được ủy thác thay vì chính quỹ tín thác.
Các trường hợp ngoại lệ đối với yêu cầu báo cáo đối với quỹ tín thác bao gồm:
- Ủy thác lập kế hoạch bất động sản trong đó việc chuyển nhượng được thực hiện bởi một cá nhân, một mình hoặc với vợ/chồng của cá nhân đó, ủy thác mà cá nhân đó, vợ/chồng của cá nhân đó, hoặc cả hai người trong số họ là (những) người chuyển nhượng hoặc (những) người cấp và trong trường hợp việc chuyển nhượng không liên quan đến bất kỳ sự cân nhắc nào
- Tổ chức phát hành báo cáo chứng khoán đóng vai trò là người được ủy thác
- Quỹ tín thác theo luật định (thay vào đó được xử lý như các thực thể chuyển nhượng)
- Công ty con của các quỹ tín thác được miễn trừ
Để biết thông tin chi tiết nhanh, hãy xem:
Điều gì Đủ điều kiện là một Pháp nhân hoặc một Quỹ ủy thác?
Điều gì đủ điều kiện là chuyển khoản không có tài chính?
Theo FinCEN, chuyển khoản không có tài chính là bất kỳ chuyển khoản nào:
- Không liên quan đến khoản vay hoặc hạn mức tín dụng được bảo đảm bởi tài sản, hoặc
- Liên quan đến việc tài trợ không được tổ chức tài chính cung cấp theo các quy tắc của Đạo luật Bảo mật Ngân hàng (BSA), AML và Báo cáo Giao dịch Đáng ngờ (SAR).
Điều này bao gồm:
- Mua toàn bộ bằng tiền mặt
- Số tiền hoàn lại của người bán hoặc tài trợ của người cho vay tư nhân
- Các giao dịch mà bên cho vay không được quản lý bởi BSA/AML/SAR
Tóm lại: Nếu không có khoản vay hoặc bên cho vay không được quy định theo các quy tắc AML, thì đó là khoản không được tài trợ.
Để biết thông tin chi tiết nhanh, hãy xem:
Điều gì Đủ điều kiện là Chuyển tiền Không được Tài trợ?
Các yêu cầu báo cáo quy tắc FinCEN AML là gì?
Theo quy tắc AML, một số giao dịch nhất định phải được báo cáo cho FinCEN. Đối với các giao dịch đủ điều kiện, báo cáo phải bao gồm:
- Người báo cáo (thường là đại lý giải quyết quyền sở hữu, công ty bảo hiểm hoặc đại lý quyền sở hữu)
- Pháp nhân hoặc quỹ ủy thác nhận quyền sở hữu tài sản và tất cả chủ sở hữu hưởng lợi của pháp nhân có quyền sở hữu từ 25% trở lên
- Bên nhận ủy thác nhận quyền sở hữu tài sản và thông tin liên quan đến người thụ hưởng của quỹ ủy thác đó
- Bất kỳ cá nhân nào ký tên thay mặt cho người được chuyển nhượng trong quá trình chuyển nhượng
- Người chuyển nhượng (thường là người bán)
- Bất động sản nhà ở đang được chuyển nhượng
- Chi tiết về chính giao dịch bao gồm tổng số tiền được thanh toán và một số nguồn ngân hàng và chi tiết thanh toán
Để biết thông tin chi tiết nhanh, hãy xem:
Yêu cầu Báo cáo Quy tắc Chống Rửa tiền của FinCEN là gì?
Khi nào cần báo cáo giao dịch đủ điều kiện?
Các báo cáo phải được tải lên và nộp trong hệ thống nộp hồ sơ BSA trong khoảng thời gian 30-60 ngày sau khi đóng. Người báo cáo phải nộp Báo cáo Bất động sản muộn nhất trong hai ngày sau:
- Ngày cuối cùng của tháng sau tháng xảy ra ngày kết thúc giao dịch, hoặc
- Ba mươi ngày theo lịch sau ngày kết thúc giao dịch
“Lòng tin Hợp lý” theo quy tắc AML của FinCEN là gì?
Theo quy tắc FinCEN AML, nếu bạn là người báo cáo, bạn có thể dựa vào thông tin do người khác cung cấp cho mục đích báo cáo thông tin hoặc đưa ra quyết định cần thiết để tuân thủ quy tắc AML, miễn là bạn không có lý do để nghi ngờ tính chính xác của thông tin đó. Tuy nhiên, khi báo cáo quyền sở hữu hưởng lợi, thông tin đó:
- Phải đến trực tiếp từ người được chuyển nhượng hoặc đại diện của họ
- Phải được chứng nhận bằng văn bản
Tin tưởng, nhưng xác minh.
Ai chịu trách nhiệm báo cáo các giao dịch đủ điều kiện tuân thủ quy tắc AML của FinCEN?
FinCEN đã tạo một “Phân tầng Báo cáo”. Đây là danh sách xếp hạng những người có thể chịu trách nhiệm báo cáo giao dịch. Bắt đầu từ đầu, với cá nhân hoặc công ty có thứ hạng cao nhất tham gia vào giao dịch và di chuyển xuống danh sách cho đến khi một cá nhân hoặc công ty áp dụng:
- Cá nhân/công ty được liệt kê là đại lý chốt giao dịch hoặc thanh toán trên bản kê kết thúc giao dịch hoặc thanh toán
- Cá nhân/công ty chuẩn bị báo cáo kết thúc giao dịch hoặc thanh toán
- Cá nhân/công ty nộp giấy tờ chuyển nhượng để ghi lại
- Cá nhân/công ty bảo hiểm cho hợp đồng bảo hiểm quyền sở hữu của chủ sở hữu
- Cá nhân/công ty giải ngân số tiền lớn nhất
- Cá nhân/công ty cung cấp đánh giá tình trạng chức danh
- Cá nhân/công ty chuẩn bị chứng thư hoặc, nếu không có chứng thư nào liên quan, bất kỳ công cụ pháp lý nào khác chuyển quyền sở hữu (trong hợp tác với người chuẩn bị chứng chỉ cổ phiếu)
Chỉ có một bên chịu trách nhiệm: cá nhân hoặc công ty có thứ hạng cao nhất trong danh sách này.
Để biết thông tin chi tiết nhanh, hãy xem:
Ai chịu trách nhiệm báo cáo?
Thỏa thuận Chỉ định là gì?
Theo quy tắc AML của FinCEN, Thỏa thuận Chỉ định cho phép một bên trong chuỗi báo cáo ủy quyền trách nhiệm báo cáo cho một bên khác trong cùng chuỗi. Thỏa thuận chỉ định như sau:
- Cần có thỏa thuận chỉ định riêng bằng văn bản cho mỗi giao dịch.
- Thỏa thuận này chuyển giao trách nhiệm tuân thủ để nộp đơn.
- Chỉ có thể ký kết thỏa thuận chỉ định đối với người khác trong chuỗi báo cáo.
- Các nhà thầu bên thứ 3 vẫn có thể được sử dụng để nộp đơn và báo cáo thay mặt cho ai đó nhưng không có chuyển nhượng trách nhiệm pháp lý.
Có ngoại lệ nào đối với Quy tắc AML của FinCEN không?
Ngoài các ngoại lệ đối với các tổ chức và quỹ tín thác được chuyển nhượng, còn có các ngoại lệ tiêu chuẩn khác đối với quy tắc AML. Các giao dịch trong các danh mục sau đây được miễn báo cáo:
- Chuyển khoản liên quan đến việc thanh toán
- Chuyển giao do tử vong (theo di chúc, ủy thác, hợp đồng hoặc hoạt động của pháp luật)
- Chuyển đổi liên quan đến ly hôn
- Chuyển đến một bất động sản phá sản
- Chuyển giao được giám sát bởi một tòa án ở Hoa Kỳ.
- Chuyển giao không cần cân nhắc khi được thực hiện cho một quỹ tín thác đủ điều kiện, tức là khi một cá nhân, một mình hoặc với vợ/chồng của cá nhân đó, chuyển giao cho một quỹ tín thác mà cá nhân đó, vợ/chồng của cá nhân đó, hoặc cả hai đều là (những) người môi giới hoặc (những) người cấp
- Chuyển giao cho trung gian đủ điều kiện trong 1031 lần trao đổi
- Chuyển giao không có người báo cáo
Để biết thông tin chi tiết nhanh, hãy xem:
Các Ngoại lệ đối với Quy tắc Chống Rửa tiền của FinCEN là gì?
Các hình phạt đối với việc không tuân thủ quy tắc AML của FinCEN là gì?
Hình phạt dân sự:
- Phạt tiền từ $1.394 đến $108.489 cho mỗi vi phạm
- Mỗi ngày tiếp tục có vi phạm = vi phạm riêng
- Không nộp hoặc nộp thông tin sai/không đầy đủ là vi phạm
- Ngoài ra, Bộ trưởng Tài chính có thể khởi kiện dân sự để buộc tội vi phạm
Hình phạt hình sự:
- Lên đến $250.000 tiền phạt và/hoặc 5 năm tù vì cố ý không tuân thủ
Để biết thêm thông tin, hãy truy cập:
Để biết thông tin chi tiết nhanh, hãy xem:
Hình phạt đối với việc không báo cáo là gì?
Điều gì xảy ra nếu có nhiều pháp nhân tham gia vào giao dịch?
Quy tắc này được thực thi như thế nào? FinCEN có kiểm toán các giao dịch không?
Làm thế nào để tôi biết liệu một giao dịch có được coi là có thể báo cáo theo quy tắc AML của FinCEN hay không?
Mở sơ đồ có thể in này để xác định xem một giao dịch có thể báo cáo theo quy tắc FinCEN AML hay không.
https://stewart.com/content/dam/stewart/PDFs/fincen-aml/646697-25-sisco-fincen-aml-reporting-flow-chart-fly.pdf
Lưu đồ Báo cáo AML FinCEN (pdf)
