Việc bạn sử dụng phương tiện truyền thông xã hội để giới thiệu doanh nghiệp – Bạn có tuân thủ RESPA không?

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Blog này chỉ được cung cấp cho mục đích cung cấp thông tin/hướng dẫn và không cấu thành việc đưa ra lời khuyên pháp lý hoặc thiết lập mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tham khảo ý kiến luật sư của RESPA để đảm bảo bạn hiểu và tuân thủ đúng cách bất kỳ và tất cả các luật hiện hành. Xin nhắc lại, một số luật của tiểu bang và địa phương nghiêm cấm hoặc hạn chế các hoạt động có thể được cho phép theo RESPA.

http://blog.stewart.com/stewart/wp-content/uploads/sites/11/2017/07/RESPA.jpg

Tôi thường được hỏi về việc sử dụng phương tiện truyền thông xã hội để quảng cáo và tiếp thị kỹ thuật số các sản phẩm và dịch vụ của công ty thanh toán. Các công ty quyền sở hữu và đối tác giới thiệu của họ (tức là người cho vay, người môi giới bất động sản, người xây dựng, v.v.) phải hiểu rõ Mục 8 của Đạo luật Quy trình Giải quyết Bất động sản 1974 (RESPA) và cách nó ảnh hưởng đến việc bạn sử dụng phương tiện truyền thông xã hội. Chỉ cần đăng quảng cáo và tiếp thị trên phương tiện truyền thông xã hội có thể khiến bản thân bạn và công ty của bạn hoặc cả hai vi phạm RESPA, điều này có thể nghiêm trọng, có thể bị phạt dân sự và hình sự, cũng như tổn hại danh tiếng.

Nói một cách đơn giản, quý vị không thể cho hoặc nhận một thứ có giá trị để giới thiệu doanh nghiệp dịch vụ thanh toán bất động sản liên quan đến khoản vay thế chấp liên bang theo Mục 8(a) của RESPA. Theo Mục 8(b) của RESPA, quý vị cũng không thể chia phí hoặc nhận phí cho các dịch vụ mà quý vị không thực sự thực hiện hoặc kiếm được. Trong 2011, Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (“CFPB”) đã tiếp quản từ Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị như là cơ quan giám sát liên bang và quản lý duy nhất để thực thi RESPA. Sau đó, CFPB đã ban hành các quy tắc để bổ sung cho Hướng dẫn truyền thông xã hội của Hội đồng kiểm tra các tổ chức tài chính liên bang, định nghĩa phương tiện truyền thông xã hội là “một hình thức giao tiếp trực tuyến tương tác, trong đó người dùng có thể tạo và chia sẻ nội dung thông qua văn bản, hình ảnh, âm thanh và/hoặc video” (ví dụ: Facebook®, Google® Plus, MySpace®, Twitter®, Yelp®, Flickr®, YouTube®, LinkedIn®, Second Life®, FarmVille® và CityVille®). CFPB cũng sử dụng phương tiện truyền thông xã hội để xác định các vấn đề với việc tuân thủ RESPA của công ty dịch vụ tài chính cá nhân.

Từ quan điểm của CFPB, phương tiện truyền thông xã hội có nguy cơ gây tổn hại cho người tiêu dùng vì nó giúp dễ dàng thu hút khách hàng. Một số ví dụ về các bài đăng rủi ro bao gồm:

• Một công ty quyền sở hữu muốn mời một chuyên gia bất động sản đăng quảng cáo cho một căn nhà mở sắp tới trên trang Facebook của công ty quyền sở hữu với liên kết đến trang web của chuyên gia bất động sản về bất động sản.
• Một công ty bảo hiểm quyền sở hữu đề cập đến người tiêu dùng để đổi lấy tiền mặt, tài liệu tiếp thị và thông tin người tiêu dùng.
• Một công ty bảo hiểm có thỏa thuận dịch vụ tiếp thị với một công ty xây dựng địa phương bận rộn. Người xây dựng đề cập đến công ty quyền sở hữu là nhà cung cấp dịch vụ "được ưu tiên" hoặc "đối tác". Cả hai đều sử dụng "thích", gắn thẻ lẫn nhau trong hình ảnh và đăng bình luận có lợi trên các trang mạng xã hội cá nhân và kinh doanh của nhau.
• Một công ty quảng cáo cho các khoản quyên góp từ thiện trên phương tiện truyền thông xã hội dựa trên tổ chức từ thiện là một yêu thích của một chuyên gia bất động sản địa phương bận rộn.

Mặc dù RESPA cho phép một công ty bảo hiểm quyền sở hữu tham gia vào các hoạt động quảng cáo và giáo dục, nhưng các hoạt động này không được có điều kiện hoặc ràng buộc với giới thiệu và các hoạt động này không được thanh toán chi phí của bất kỳ ai ở vị trí giới thiệu doanh nghiệp dịch vụ thanh toán của bạn. Đơn giản vì bạn không trả tiền cho việc sử dụng phương tiện truyền thông xã hội và người dùng có thể tự do tham gia và đăng bài không có nghĩa là bạn có thể sử dụng các nền tảng này để quảng cáo cho các đối tác giới thiệu mà không chia sẻ chi phí của quảng cáo đó dựa trên giá trị thị trường hợp lý. Mặc dù RESPA không cấm quảng cáo chung, nhưng một bên không được trả ít hơn tỷ lệ phần trăm của mình hoặc số tiền vượt quá giá trị thị trường hợp lý cho quảng cáo hoặc có thể có vi phạm RESPA. Hãy nhớ rằng, có thể có chi phí liên quan đến quảng cáo và khuyến mãi ngay cả trên phương tiện truyền thông xã hội.

Vậy có bất kỳ việc nên làm và không nên làm nào trên mạng xã hội cho các công ty quyền sở hữu không?

DO’S

1. NÊN nhận thức được điều gì tạo nên một thứ có giá trị. Bất kỳ lợi ích hoặc chiết khấu nào cũng có thể là "vật có giá trị" cho dù có bao gồm việc chuyển tiền hay không.
2. NÊN nói rõ với người tiêu dùng rằng bài đăng của bạn là “Quảng cáo” và đặt bài đăng này ở vị trí nổi bật trên các trang truyền thông xã hội của mỗi bên và bất kỳ tài liệu hợp tác tiếp thị nào. Nói chung, việc quảng bá các hoạt động kinh doanh trên phương tiện truyền thông xã hội nên được thực hiện từ doanh nghiệp hơn là từ các tài khoản và trang cá nhân.
3. NÊN phân phối quảng cáo cho công chúng và đảm bảo trang web hoặc trang tiếp cận đối tượng rộng thay vì nhắm mục tiêu người tiêu dùng cụ thể.
4. NÊN xem xét các thỏa thuận quảng cáo và tiếp thị bằng văn bản để chứng minh sự tuân thủ Mục 8 của RESPA và các luật và quy định của tiểu bang điều chỉnh việc hợp tác tiếp thị, quảng cáo, quyền riêng tư và cấp phép.
5. NÊN đảm bảo rằng mỗi bên hợp tác tiếp thị trả phần tương ứng của mình trong giá trị thị trường hợp lý cho bất kỳ và tất cả các dịch vụ, bao gồm việc tạo, thiết kế và phân phối quảng cáo và theo sự nổi bật của mỗi bên trong quảng cáo. Hãy nhớ ghi chép rõ ràng và giải thích cách bạn đến được những gì mỗi bên đang trả cho quảng cáo và cách bạn đến được giá trị thị trường hợp lý và lưu giữ trong hồ sơ tuân thủ của mình.

KHÔNG NÊN

1. KHÔNG trao đổi bất kỳ "thứ có giá trị" nào với bất kỳ ai để được giới thiệu, cho dù nhỏ đến đâu. RESPA KHÔNG có ngoại lệ đối với số tiền "lại quả" nhỏ. Ngay cả số tiền tối thiểu (tức là thẻ quà tặng $5) cũng được coi là "vật có giá trị" theo luật.
2. KHÔNG xác nhận đối tác giới thiệu trên phương tiện truyền thông xã hội vì điều này có thể được coi là giới thiệu. Trước khi bạn sử dụng “Thích” hãy hỏi liệu điều này có thể vi phạm RESPA và luật chống lái xe của tiểu bang hay không.Tương tự như vậy, không yêu cầu hoặc cho phép các nguồn giới thiệu đồng tiếp thị của bạn chứng thực bạn.
3. KHÔNG thanh toán toàn bộ chi phí của khách hàng tiềm năng được tạo ra thông qua các trang web hoặc thỏa thuận. Mỗi bên phải trả giá trị thị trường hợp lý cho bất kỳ khách hàng tiềm năng nào mỗi lần mua hàng. Ngoài ra, không thanh toán bất kỳ chi phí chung nào tại thời điểm thanh toán. Mỗi đối tác giới thiệu phải thanh toán cho mọi thứ trên cơ sở tỷ lệ.
4. KHÔNG sử dụng phương tiện truyền thông xã hội để yêu cầu quyên góp cho tổ chức từ thiện yêu thích của đối tác giới thiệu của bạn. Một khoản quyên góp có thể được coi là một “vật có giá trị” nếu được trao đổi để đổi lấy việc giới thiệu hoạt động kinh doanh và thực tế là khoản quyên góp được trả trực tiếp cho một tổ chức từ thiện không loại bỏ nó khỏi các lệnh cấm của RESPA. Tương tự như vậy, không cung cấp dịch vụ hoặc giảm giá hoặc dịch vụ miễn phí cho một tổ chức từ thiện để đổi lấy quảng cáo từ thiện các dịch vụ giải quyết của bạn.

Quảng cáo và tiếp thị tiêu đề, đóng cửa và thanh toán các dịch vụ tài chính qua phương tiện truyền thông xã hội là một cách tuyệt vời để tiếp cận đối tượng lớn hơn. Hãy nhớ xem xét kỹ hơn những gì RESPA và luật tiểu bang của bạn yêu cầu để đảm bảo sự tuân thủ của bạn trên các nền tảng truyền thông xã hội.