Tiếp thị với Đối tác Bất động sản của Bạn: Cách thức Không phải MSA

Tuần này, tôi sẽ dẫn dắt một buổi tương tác tại ALTA ONE, trong đó cung cấp một cái nhìn sâu sắc về các quy tắc của RESPA về tiếp thị – và cách tận dụng Chương trình Tiếp cận Người mua Nhà (Homebuyer Outreach Program, HOP) của ALTA để tạo ấn tượng đúng. Đọc tiếp để biết những gì sẽ xảy ra và hãy nhớ kiểm tra lại sau sự kiện để biết tóm tắt những bài học chính của tôi. Các đại lý và nhà môi giới bất động sản; nhân viên ngân hàng và nhà môi giới thế chấp; các công ty quyền sở hữu và đại lý quyền sở hữu; các công ty bảo hành nhà; các đại lý bảo hiểm nguy hiểm; thẩm định viên; các chuyên gia dịch vụ về lũ lụt và thuế; và các thanh tra nhà và dịch hại đều là những người được bao gồm trong Đạo luật Quy trình Giải quyết Bất động sản (“RESPA”). Theo Mục 8 của RESPA (12 U.S.C. 2607), những người được bảo hiểm không được:

Về cơ bản, lại quả và chia phí có thể khiến bạn gặp rắc rối nếu không cẩn thận. Tuy nhiên, các công ty bảo hiểm quyền sở hữu và đại lý bảo hiểm quyền sở hữu tránh vi phạm RESPA – cách thức Thỏa thuận Dịch vụ Không Tiếp thị – thông qua các hoạt động tiếp thị và quảng cáo thông thường tuân thủ các ngoại lệ của Mục 8(c). RESPA Mục 8(c) cho phép “các hoạt động quảng cáo và giáo dục thông thường không có điều kiện giới thiệu kinh doanh và không liên quan đến việc thanh toán các chi phí mà nếu không sẽ phát sinh bởi những người ở vị trí chuyển các dịch vụ thanh toán hoặc sự cố kinh doanh tới đó.” 12 C.F.R. §1024.14(8)(2)(vi). Ngoại lệ này là cụ thể và đòi hỏi phải hiểu cách tòa án và Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) giải thích.

...Vậy, bạn có thể làm gì? Bạn có thể tham gia vào “các hoạt động quảng cáo thông thường” miễn là bạn tuân thủ RESPA. Một số điều cần xem xét bao gồm:

  1. NÊN xem xét các thỏa thuận quảng cáo bằng văn bản không độc quyền nêu rõ ràng và đầy đủ các điều khoản của mối quan hệ bao gồm số lượng và tần suất quảng cáo, khung thời gian và địa điểm giao hàng. Hãy chắc chắn và duy trì các thỏa thuận này để chứng minh nỗ lực của bạn trong việc tuân thủ RESPA, cũng như bất kỳ luật và quy định nào của liên bang và tiểu bang chi phối các nỗ lực hợp tác tiếp thị.
  2. NÊN đảm bảo việc tiếp thị đồng thương hiệu không được thực hiện để đổi lấy sự giới thiệu hoặc đặt điều kiện khi được giới thiệu kinh doanh. Các khoản thanh toán không được ràng buộc với việc giới thiệu hoặc kết thúc giao dịch. Ví dụ: nếu một công ty bảo hiểm đang bù đắp chi phí tiếp thị của một nhà môi giới bất động sản trên trang web của nhà tổng hợp bất động sản bên thứ ba và nhà môi giới giới thiệu hoạt động kinh doanh cho công ty bảo hiểm, có thể công ty bảo hiểm sẽ thanh toán chi phí để đổi lấy việc giới thiệu hoạt động kinh doanh vi phạm Mục 8.
  3. NÊN đảm bảo rằng tất cả các chi phí và khoản thanh toán cho các sản phẩm và chi phí tiếp thị, quảng cáo hoặc quảng cáo, v.v., được thực hiện với bất kỳ chuyên gia bất động sản, nhà xây dựng, đại lý bảo hiểm, công ty quyền sở hữu, v.v., được chia sẻ như nhau hoặc theo tỷ lệ giữa các bên với giá trị thị trường hợp lý. Những gì cấu thành nên là (1) dựa trên giá trị thị trường hợp lý cho việc tạo/thiết kế, in ấn, gửi thư và các dịch vụ khác liên quan đến quảng cáo; và (2) tỷ lệ trực tiếp với sự nổi bật và không gian của mỗi bên trong quảng cáo. Nếu một bên thanh toán ít hơn phần chia sẻ thích hợp của mình cho một tờ rơi, trang web hoặc quảng cáo, điều này có thể vi phạm các quy định chống lại quả của Mục 8

    Ví dụ: Nếu công ty sở hữu và chuyên gia bất động sản chia sẻ một quảng cáo 50/50, chi phí chia cho mỗi quảng cáo sẽ là 50% tổng chi phí. Nếu chuyên gia bất động sản có 3/4 quảng cáo và công ty sở hữu chỉ có 1/4 còn lại, chuyên gia bất động sản sẽ trả 3/4 tổng chi phí trong khi công ty sở hữu sẽ trả 1/4 còn lại.
  4. NÊN ghi chép và lưu giữ bằng chứng về các khoản thanh toán và phương pháp xác định giá trị thị trường hợp lý cho các cơ hội tiếp thị thực tế làm bằng chứng về sự tuân thủ. Mỗi bên tham gia vào các hoạt động hợp tác tiếp thị cần xem xét những điều sau đây.
    • Bạn đã xác định giá trị thị trường hợp lý như thế nào? Phương pháp của bạn là gì? Bạn đã nghĩ ra các con số của mình như thế nào?
    • Bạn đã sử dụng những thông số nào để xác định giá trị thị trường hợp lý (FMV)?
    • Sản phẩm hoặc dịch vụ tương tự có miễn phí trên thị trường không? Có chi phí để sản xuất sản phẩm hoặc dịch vụ không? Bằng chứng như vậy có thể bao gồm những gì các nhà cung cấp bên thứ ba độc lập khác tính phí cho dịch vụ hoặc thứ có giá trị trên thị trường. Tránh chỉ dựa vào đánh giá dịch vụ của đối tác hoặc đối thủ cạnh tranh của bạn để thiết lập giá trị trên thị trường.
    • Bạn đã nhận được định giá của bên thứ ba chưa? Thực hành tốt nhất không phải là tự mình định giá, mà là để bên thứ ba cung cấp giá trị cụ thể cho các hoạt động quảng cáo và quảng cáo.
  5. NÊN theo dõi và kiểm tra các sắp xếp quảng cáo của bạn thường xuyên. Bạn muốn cẩn thận rằng số tiền thanh toán không được sửa đổi và bạn đang thanh toán cho quảng cáo thực sự được thực hiện liên quan đến giá trị thị trường hợp lý cho các dịch vụ đó. Điều này cũng sẽ giúp bạn xác định xem các hoạt động này có thực sự mang lại giá trị mà bạn đang trả cho doanh nghiệp của mình hay không.
  6. NÊN thanh toán trực tiếp cho nhà tiếp thị bên thứ ba, thay vì hoàn trả bất kỳ chuyên gia, nhà xây dựng, đại lý bảo hiểm, công ty quyền sở hữu bất động sản nào, v.v., trực tiếp cho các dịch vụ. Lưu giữ tài liệu về các khoản thanh toán này, bao gồm hóa đơn hoặc séc bị hủy, v.v., cho các công ty chuyên nghiệp để chứng minh chi phí được chia theo tỷ lệ như thế nào để đảm bảo tuân thủ RESPA.
  7. NÊN luôn tiết lộ các mối quan hệ liên kết và tiếp thị và nêu rõ lựa chọn mua sắm. Bạn có thể muốn xem xét yêu cầu bất kỳ tài liệu tiếp thị nào bao gồm từ “Quảng cáo” hoặc “Quảng cáo” ở một vị trí nổi bật để người tiêu dùng có thể dễ dàng xác định đó là quảng cáo.
  8. NÊN đảm bảo bất kỳ quảng cáo nào nhắm vào các nhóm người tiêu dùng nói chung, không phải cá nhân hoặc nhóm bán hàng cụ thể. Tiếp thị cho các đại lý bất động sản cụ thể có khả năng ảnh hưởng đến việc lựa chọn các nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, thay vì quảng cáo rộng rãi cho công chúng, có thể bị coi là vi phạm RESPA.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Điều này chỉ được cung cấp cho mục đích cung cấp thông tin/hướng dẫn và không cấu thành việc đưa ra lời khuyên pháp lý hoặc thiết lập mối quan hệ luật sư-khách hàng. Tham khảo ý kiến luật sư của RESPA để đảm bảo bạn hiểu và tuân thủ đúng cách bất kỳ và tất cả các luật hiện hành. Xin nhắc lại, một số luật của tiểu bang và địa phương nghiêm cấm hoặc hạn chế các hoạt động có thể được cho phép theo RESPA.

Dawn Lewallen

Powered by