Mua và Bán Nhà với Thế Chấp Thứ Hai hoặc Sửa Đổi Khoản Vay: Điều bạn cần biết

Bạn có thể chưa nhận ra điều đó, nhưng ngày càng khó để có được thư trả nợ chính xác khi bán nhà. Sự nhầm lẫn là do các khoản vay đã được tái cơ cấu sau Đại suy thoái. Hầu hết mọi người đều hiểu khá rõ cách cho vay dưới chuẩn tạo ra bong bóng bất động sản vào đầu đến giữa những năm 2000. Trong khoảng thời gian đó, rất dễ dàng để đủ điều kiện nhận khoản vay và rất dễ dàng để mua một ngôi nhà có ít hoặc không có khoản thanh toán trước. Sau vụ nổ bong bóng, nhiều chủ nhà đã bị đảo lộn với rất ít lựa chọn có sẵn. Trong 2008, khi lãi suất có thể điều chỉnh được bắt đầu, những người cho vay bắt đầu thấy các khoản thanh toán trễ và vỡ nợ với số lượng cao đến mức nhiều ngân hàng và người cho vay thế chấp sụp đổ.

Nhưng còn các chủ nhà tiếp tục thanh toán và đấu tranh để giữ nhà thì sao? Họ không có vốn chủ sở hữu - và nợ thế chấp nhiều hơn giá trị của ngôi nhà. Vào thời điểm đó, không có cách nào để tìm một người cho vay sẵn sàng tái cấp vốn. Với giá nhà giảm, không có cách nào để bán nhà của bạn với số tiền đủ để trả hết (các) khoản thế chấp hiện tại của bạn. Trong 2009, Chương trình Sửa đổi Giá cả phải chăng tại Nhà (HAMP) được tạo ra để đáp ứng với sự suy thoái của thế chấp dưới chuẩn. HAMP được thiết kế để giúp chủ nhà tránh bị tịch thu nhà bằng cách sửa đổi các khoản vay đến mức có thể hợp lý và bền vững trong dài hạn. Bong bóng nổ ở 2008 khiến nhiều chủ nhà không có lựa chọn nào và tuyệt vọng để cứu nhà của họ.

Thật không may, một số chủ nhà không nhớ những gì họ đã đồng ý khi khoản vay của họ được sửa đổi. Khi tái cơ cấu thông qua HAMP, họ đã ký một Thỏa thuận Sửa đổi Khoản vay và một Thế chấp Thứ hai mới, không cần thanh toán hàng tháng cho quyền lưu giữ cấp dưới. Ngày đáo hạn cho khoản thế chấp đầu tiên đang được sửa đổi đã được gia hạn thêm 30 năm kể từ thời điểm sửa đổi. Số dư gốc và lãi suất hàng năm đã được giảm xuống một số tiền phải chăng dựa trên tỷ lệ nợ trên thu nhập hiện tại, dẫn đến các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn (phải chăng). Một thế chấp cấp dưới đã được tạo ra yêu cầu thanh toán bằng bóng khi bạn thanh toán, bán hoặc tái cấp vốn tài sản. Tóm lại, không yêu cầu khoản thanh toán hàng tháng cho quyền lưu giữ dưới quyền, nhưng khoản tiền vẫn đến hạn và phải trả tại thời điểm thanh toán, bán hoặc tái cấp vốn. Nhiều lần, Thỏa thuận sửa đổi khoản vay thực sự đã tuyên bố rằng khoản thanh toán bằng bóng bay sẽ khiến việc bán hoặc tái cấp vốn tài sản trong tương lai khó thực hiện hơn.

Đây là tình huống chúng ta mới bắt đầu thấy. Chủ nhà quyết định liệt kê nhà của họ để bán vì đã có sự tăng giá nhà mạnh mẽ trong vài năm qua. Họ biết số dư chưa thanh toán trên khoản vay mà họ đang thanh toán mỗi tháng, nhưng họ quên đi quyền nắm giữ tài sản thế chấp cấp dưới được tạo ra tại thời điểm thế chấp đầu tiên của họ được sửa đổi để làm cho nó có giá cả phải chăng hơn. Các đại lý niêm yết đang thu thập thông tin, nhưng không được thông báo rằng có một khoản thanh toán bằng bóng bay đến hạn. Khi họ sắp kết thúc giao dịch, tất cả các bên đang trở nên thất vọng khi biết rằng sẽ không có đủ số tiền thu được để trả hết khoản nợ hiện có - hoặc sẽ không có đủ số tiền thu được từ việc bán cho người bán để mua ngôi nhà tiếp theo mà họ dự định mua.

Đối với các công ty quyền sở hữu và đại lý thanh toán, cũng có sự nhầm lẫn với việc đặt hàng thư trả nợ. Chúng tôi đã có những tình huống mà chúng tôi đặt hàng các khoản thanh toán bằng thư từ một ngân hàng lớn cho các khoản thế chấp thứ nhất và thứ hai. Thư trả nợ cho khoản thế chấp thứ hai cho thấy số dư bằng không đến hạn. Vài tuần sau khi kết thúc giao dịch, chúng tôi được thông báo rằng thư trả nợ cho khoản vay thế chấp thứ hai thực sự đã được đặt hàng từ bộ phận sửa đổi khoản vay của ngân hàng và số dư còn lại vẫn còn đáng kể.

Lời khuyên của tôi về cách tránh nhầm lẫn này rất đơn giản: chú ý đến bất kỳ Thỏa thuận Sửa đổi Khoản vay hoặc Thế chấp Thứ hai nào được ghi lại trong 2009 hoặc mới hơn. Tin tốt là các Thỏa thuận Sửa đổi và Thế chấp Thứ hai mà tôi đã thấy được viết rõ và bao gồm tất cả các chi tiết bạn cần. Thực hành tốt nhất được đề xuất là đặt câu hỏi về tất cả các thư trả nợ thế chấp thứ hai với số dư bằng không trước khi tiến hành đóng.