Mua và Bán Nhà có Thế chấp Thứ hai hoặc Sửa đổi Khoản vay: Điều bạn cần biết

Bạn có thể không nhận ra nó, nhưng nó đang trở nên khó khăn hơn để có được thư trả tiền chính xác khi nhà được bán. Sự nhầm lẫn là do các khoản vay đã được cơ cấu lại sau cuộc Đại suy thoái. Hầu hết mọi người đều có một sự hiểu biết khá tốt về cách cho vay dưới chuẩn tạo ra một bong bóng bất động sản vào đầu đến giữa những năm 2000. Trong khoảng thời gian đó, thật dễ dàng để đủ điều kiện cho một khoản vay, và thật dễ dàng để mua một ngôi nhà với ít hoặc không có khoản thanh toán xuống. Sau khi bong bóng vỡ, nhiều chủ nhà đã bị lộn ngược với rất ít lựa chọn có sẵn. Trong 2008, khi lãi suất có thể điều chỉnh được, người cho vay bắt đầu thấy các khoản thanh toán trễ và vỡ nợ với số lượng cao đến mức nhiều ngân hàng và người cho vay thế chấp sụp đổ.

Nhưng, còn những chủ nhà tiếp tục thanh toán và đấu tranh để giữ nhà của họ thì sao? Họ không có vốn chủ sở hữu - và nợ nhiều hơn thế chấp của họ hơn giá trị của ngôi nhà. Vào thời điểm đó, không có cách nào để tìm một người cho vay sẵn sàng tái tài trợ. Với giá nhà giảm, không có cách nào để bán nhà của bạn cho đủ tiền để trả hết (các) khoản thế chấp hiện tại của bạn. Trong 2009, Chương trình Sửa đổi Giá cả phải chăng Nhà (Home Affordable Modification Program - HAMP) đã được tạo ra để đối phó với cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn. HAMP được thiết kế để giúp chủ nhà tránh bị tịch thu nhà bằng cách sửa đổi các khoản vay đến mức có thể chấp nhận được và bền vững trong thời gian dài. Bong bóng nổ trong 2008 để lại nhiều chủ nhà không có lựa chọn và tuyệt vọng để cứu nhà của họ.

Thật không may, một số chủ nhà không nhớ những gì họ đã đồng ý khi khoản vay của họ được sửa đổi. Khi tái cơ cấu thông qua HAMP, họ đã ký Thỏa thuận Sửa đổi Khoản vay và Thế chấp Thứ hai mới, không yêu cầu thanh toán hàng tháng cho quyền lưu giữ thứ cấp. Ngày Đáo Hạn đối với khoản thế chấp đầu tiên đang được sửa đổi đã được gia hạn thêm 30 năm kể từ thời điểm sửa đổi. Số dư gốc và lãi suất hàng năm đã giảm xuống mức hợp lý dựa trên tỷ lệ nợ / thu nhập hiện tại, dẫn đến các khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn (giá cả phải chăng). Quyền lưu giữ cấp dưới đã được tạo yêu cầu thanh toán bằng bóng bay khi quý vị trả, bán hoặc tái cấp vốn cho bất động sản. Nói tóm lại, không có khoản thanh toán hàng tháng nào được yêu cầu đối với quyền cầm giữ cấp dưới, nhưng các khoản tiền vẫn đến hạn và phải trả tại thời điểm thanh toán, bán hoặc tái cấp vốn. Nhiều lần, Hiệp định sửa đổi cho vay thực sự tuyên bố rằng việc thanh toán bóng sẽ làm cho việc bán hàng trong tương lai, hoặc tái cấp vốn của tài sản, khó khăn hơn để làm.

Đây là tình hình chúng ta vừa mới bắt đầu thấy. Chủ nhà quyết định liệt kê nhà của họ để bán vì đã có sự tăng giá nhà mạnh trong vài năm qua. Họ biết số dư nợ trên khoản vay mà họ đang thực hiện thanh toán mỗi tháng, nhưng họ đang quên về quyền giữ thế chấp cấp dưới đã được tạo ra tại thời điểm thế chấp đầu tiên của họ được sửa đổi để làm cho nó có giá cả phải chăng hơn. Các đại lý niêm yết đang thu thập thông tin, nhưng không được thông báo rằng có một khoản thanh toán bóng đến hạn. Khi họ tiếp cận việc kết thúc, tất cả các bên đang trở nên thất vọng khi biết rằng sẽ không có đủ tiền để trả hết nợ hiện tại – hoặc sẽ không có đủ tiền thu được từ việc bán cho người bán để mua căn nhà tiếp theo mà họ dự định mua.

Đối với các công ty quyền sở hữu và đại lý thanh toán, cũng có sự nhầm lẫn với việc đặt hàng thư thanh toán. Chúng tôi đã có những tình huống mà chúng tôi đặt hàng các thư thanh toán từ một ngân hàng lớn cho các khoản thế chấp thứ nhất và thứ hai. Thư thanh toán cho khoản thế chấp thứ hai cho thấy số dư nợ bằng không. Vài tuần sau khi đóng cửa, chúng tôi được thông báo rằng thư trả cho khoản thế chấp thứ hai thực sự đã được đặt hàng từ bộ phận điều chỉnh cho vay của ngân hàng và có một sự cân bằng đáng kể còn lại.

Lời khuyên của tôi về cách tránh sự nhầm lẫn này rất đơn giản: chú ý đến bất kỳ Thỏa Thuận Sửa Đổi Khoản Vay hoặc Thế Chấp Thứ Hai nào đã được ghi lại trong 2009 hoặc sau đó. Tin tốt là các Thỏa thuận Sửa đổi và Thế chấp thứ hai mà tôi đã thấy được viết tốt và bao gồm tất cả các chi tiết bạn cần. Phương pháp tốt nhất được đề xuất là đặt câu hỏi cho tất cả các thư thanh toán thế chấp thứ hai với số dư bằng 0 trước khi tiến hành khóa sổ.