Tin đồn về doanh số bán nhà trong năm bầu cử 2020

Đây là một năm bầu cử, vì vậy mọi thứ luôn khác biệt – đúng không? Doanh số bán nhà sẽ giảm bất kể điều gì? Phải không? Thị trường cao cấp luôn chậm lại – đúng không? Cả hai đều là những lời đồn - nhưng chúng có đúng không?

MythBusters là một trong những chương trình truyền hình yêu thích của tôi nhiều năm trước, nhưng việc phân tích những tin đồn về doanh số bán nhà này sẽ không thú vị hoặc giải trí khi thổi phồng những thứ như các ngôi sao (Jamie Hyneman & Adam Savage) đã làm trong mỗi tập trong 282 tập. Các câu hỏi trong một số bài thuyết trình trực tuyến gần đây đã bắt đầu và kết luận như sau: “Thực tế là doanh số bán nhà ở giảm trong các năm bầu cử, điều đó cũng sẽ đúng trong 2020?” Câu hỏi bán nhà trong năm bầu cử phổ biến nhất tiếp theo là, “Vì hàng xa xỉ và doanh số cao cấp luôn giảm trong những năm bầu cử, điều đó sẽ xảy ra ở mức độ nào đối với nhà ở cao cấp trong 2020?” Cả hai đều là câu hỏi hợp lệ, nhưng mỗi câu đều giả định rằng năm bầu cử tạo ra sự khác biệt. Phải không? Hay đó chỉ là chuyện hoang đường?

Là một nhà nghiên cứu, tôi luôn trả lời những câu hỏi kiểu này bằng cách, “Nếu tôi đồng ý với các giả định của bạn, tôi phải đồng ý với các kết luận.” Điều này giống như nói rằng A + B = C. Nếu bạn biết A & B là gì, C là hiển nhiên. Do đó, chìa khóa là giả định ban đầu. Dữ liệu lịch sử có cho thấy doanh số bán hàng giảm tổng thể và trong các phân khúc giá cao hơn không?

Doanh số bán nhà hiện tại trong một năm bầu cử

Sẽ khá thẳng thắn khi kiểm tra giả thuyết về việc liệu doanh số bán nhà trong các năm bầu cử có giảm hay không bằng cách sử dụng dữ liệu bán nhà hiện có từ Hiệp hội Bất động sản Quốc gia® (National Association of Realtors®, NAR). Doanh số bán nhà thô hàng tháng (không được điều chỉnh theo mùa) đã được so sánh cho các tháng 9, 10 và 11 trong năm năm bầu cử vừa qua: 2000, 2004, 2008, 2012 và 2016. Nếu năm bầu cử thực sự hạn chế doanh số bán nhà, thì kỳ vọng doanh số bán nhà trong cả ba tháng (hoặc ít nhất là phần lớn) sẽ giảm so với năm trước.

Trước tiên, chúng ta cần loại bỏ 2008 khỏi hỗn hợp vì đó là năm khởi đầu của một đợt giảm doanh số bán nhà lớn do bong bóng nhà ở bùng nổ. Do đó, bỏ qua 2008 -- doanh số bán hàng sẽ giảm bất kể cuộc bầu cử. Điều đó có nghĩa là, mỗi tháng từ tháng 9 đến tháng 11 trong bốn năm còn lại cho thấy sự gia tăng doanh số bán nhà hiện có - mặc dù một số ít là rất nhỏ. Mặc dù không có sự gia tăng lớn về doanh số bán hàng hàng năm cho tháng 9, nhưng mức tăng doanh số bán nhà tháng 11 trong ba trong bốn năm là hai con số. Vì việc kết thúc vào tháng 11 có thể là hợp đồng tháng 9 và tháng 10 (cả hai đều trước cuộc bầu cử có kết quả không xác định), có thể giả định rằng cuộc bầu cử có ít tác động tiêu cực đến doanh số bán nhà hiện tại trong năm bầu cử.

Doanh số bán nhà cao cấp trong năm bầu cử

Mặc dù hai quan sát không tạo ra xu hướng, nhưng không có tác động tiêu cực nào đến doanh số bán nhà ở cao cấp dựa trên dữ liệu mới nhất từ NAR dựa trên những thay đổi về số lượng bán hàng hàng năm trong các phân khúc giá cao hơn. Phần trăm thay đổi về số lần đóng cửa tháng 8 so với năm trước cho 2016 và 2020 được hiển thị bên dưới. Được cấp, việc cô lập doanh số bán nhà theo phạm vi giá bị che mờ ở 2020 với sự đồng thuận của cuộc bầu cử và đại dịch, không phải ở 2016. Các bảng sau đây là bản tóm tắt doanh số theo phạm vi giá được NAR báo cáo dựa trên mẫu trên toàn quốc về doanh số bán Nhà ở Một Gia đình. Không còn nghi ngờ gì nữa, những ngôi nhà giá rẻ hơn đã bị hạn chế do thiếu danh sách hàng tồn kho. Cũng không có bất kỳ câu hỏi nào về việc liệu doanh số bán nhà cao cấp có được rút lại hay không, thay vào đó là họ đã tăng đáng kể trong cả hai tháng Tám. Chuỗi dữ liệu này tương đối gần đây bởi NAR và do đó không có so sánh tháng 8 cho các năm bầu cử trước đó. Cũng không có thay đổi trong danh sách hàng tồn kho được báo cáo trong 2016 dữ liệu.

Tóm tắt

Tuy nhiên, khi nói về doanh số bán nhà trong các năm bầu cử, dữ liệu không đồng ý với tuyên bố rằng doanh số bán nhà ở thấp hơn, cũng như doanh số bán các bất động sản sang trọng giá cao hơn không giảm. Thậm chí có thể là sự không chắc chắn của kết quả bầu cử kích thích doanh số bán nhà ở. Đây sẽ là một giả thuyết nghiên cứu tuyệt vời cho một sinh viên mới tốt nghiệp tiến sĩ hoặc có lẽ là một chủ đề luận án.

Nhưng đối với nhà nghiên cứu này, vụ việc đã kết thúc. Đây chỉ là những lời đồn không được hỗ trợ. Năm bầu cử không tạo ra lực cản đối với doanh số bán nhà hiện tại hoặc phân khúc nhà ở giá cao hơn.

Tin đồn – ĐÃ MUA

Sẽ rất vui nếu thổi một cái gì đó lên.........

Ted