Những lầm tưởng về doanh số bán nhà trong năm bầu cử 2020

Đây là một năm bầu cử, vì vậy mọi thứ luôn khác nhau - đúng không? Doanh số bán nhà sẽ giảm bất kể điều gì xảy ra? Đúng không? Thị trường cao cấp luôn chậm lại - phải không? Cả hai đều là huyền thoại - nhưng chúng có thật không?

MythBusters là một trong những chương trình truyền hình yêu thích của tôi nhiều năm trước, nhưng phân tích những huyền thoại bán nhà này sẽ không thú vị hay giải trí khi thổi lên những thứ như các ngôi sao (Jamie Hyneman & Adam Savage) đã làm trong mỗi 282 tập phim. Các câu hỏi trong một số bài thuyết trình trực tuyến gần đây đã bắt đầu và kết luận như sau: “Có một thực tế là doanh số bán nhà giảm trong những năm bầu cử, vậy điều đó cũng sẽ đúng trong 2020 năm tới?” Câu hỏi phổ biến nhất tiếp theo về việc bán nhà ở trong năm bầu cử là, “Vì hàng hóa xa xỉ và doanh số cao cấp luôn giảm trong những năm bầu cử, điều đó sẽ xảy ra với nhà ở cao cấp ở mức độ nào trong năm 2020?” Cả hai đều là những câu hỏi có giá trị, nhưng mỗi câu hỏi giả định rằng những năm bầu cử tạo nên sự khác biệt. Vậy sao? Hay đó chỉ là một huyền thoại?

Là một nhà nghiên cứu, tôi luôn trả lời những loại câu hỏi này với, Nếu tôi đồng ý với các giả định của bạn, tôi phải đồng ý với các kết luận. Điều này giống như nói rằng A + B = C. Nếu bạn biết A & B là gì, C là hiển nhiên. Vì vậy, điều quan trọng là giả định ban đầu. Dữ liệu lịch sử có cho thấy doanh số bán hàng giảm tổng thể và trong các phân khúc giá cao hơn không?

Doanh số bán nhà hiện tại trong một năm bầu cử

Nó là khá thẳng về phía trước để kiểm tra giả thuyết cho dù doanh số bán nhà giảm trong năm bầu cử bằng cách sử dụng dữ liệu bán nhà hiện có từ Hiệp hội quốc gia của Realtors® (NAR). Doanh số bán nhà hàng tháng thô (không được điều chỉnh theo mùa) được so sánh với các tháng 9, tháng 10 và tháng 11 trong năm năm bầu cử vừa qua: 2000, 2004, 2008, 2012 và 2016. Nếu những năm bầu cử thực sự hạn chế doanh số bán nhà, thì kỳ vọng sẽ là doanh số bán nhà trong cả ba tháng (hoặc ít nhất là đa số) sẽ giảm so với năm trước.

Đầu tiên, chúng ta cần loại bỏ 2008 khỏi hỗn hợp vì đây là năm khởi đầu của một sự sụt giảm lớn trong doanh số bán nhà do sự bùng nổ của bong bóng nhà đất. Do đó, bỏ qua 2008 - doanh số bán hàng sẽ giảm bất kể cuộc bầu cử. Điều đó nói rằng, mỗi tháng từ tháng 9 đến tháng 11 của bốn năm khác cho thấy sự gia tăng doanh số bán nhà hiện tại - mặc dù một số ít là tối thiểu. Mặc dù không có sự gia tăng lớn về doanh số bán hàng so với cùng kỳ năm ngoái trong tháng 9, nhưng doanh số bán nhà trong tháng 11 trong 3/4 năm ở mức hai con số. Vì việc đóng cửa vào tháng 11 có thể là các hợp đồng tháng 9 và tháng 10 (cả hai trước cuộc bầu cử với kết quả không rõ), nên có thể giả định rằng cuộc bầu cử có ít tác động tiêu cực đến doanh số bán nhà hiện tại trong năm bầu cử.

Home Sales trong năm bầu cử

Mặc dù hai quan sát không tạo ra xu hướng, nhưng không có tác động tiêu cực nào đối với doanh số bán nhà cao cấp dựa trên dữ liệu mới nhất từ NAR dựa trên những thay đổi về số lượng bán hàng hàng năm trong phân khúc giá cao cấp. Phần trăm thay đổi về số lần đóng cửa vào tháng 8 so với năm trước cho 2016 và 2020 được hiển thị bên dưới. Được cho là, việc cô lập doanh số bán nhà theo phạm vi giá bị che mờ ở 2020 với sự đồng thuận của cuộc bầu cử và đại dịch, nó không phải ở 2016. Các bảng sau đây là bản tóm tắt doanh số bán hàng theo phạm vi giá được NAR báo cáo dựa trên một mẫu trên toàn quốc về doanh số bán Nhà cho một gia đình. Không có nghi ngờ rằng những ngôi nhà giá thấp hơn đã bị hạn chế do thiếu hàng tồn kho niêm yết. Cũng không có bất kỳ câu hỏi nào về việc liệu doanh số bán nhà cao cấp có rút lại hay không, thay vào đó họ đã tăng đáng kể trong cả hai tháng Tám. Chuỗi dữ liệu này tương đối gần đây bởi NAR và do đó không có so sánh tháng 8 cho những năm bầu cử trước đó. Cũng không có thay đổi trong danh sách kiểm kê được báo cáo trong 2016 dữ liệu.

Tóm tắt

Tuy nhiên, khi nói về doanh số bán nhà trong những năm bầu cử, dữ liệu không đồng ý với tuyên bố rằng doanh số bán nhà ở yếu hơn, cũng như doanh số bán nhà cao cấp có giá cao hơn giảm. Nó thậm chí có thể là sự không chắc chắn của một kết quả bầu cử kích thích bán nhà. Đây sẽ là một giả thuyết nghiên cứu tuyệt vời cho một sinh viên tốt nghiệp tiến sĩ trẻ, gần đây hoặc có lẽ là một chủ đề luận án.

Nhưng đối với nhà nghiên cứu này, vụ án đã khép lại. Đây chỉ là những huyền thoại không được hỗ trợ. Những năm bầu cử không gây trở ngại cho doanh số bán nhà hiện tại hoặc phân khúc nhà ở giá cao hơn.

Lời đồn – BUSTED

Nó vẫn sẽ là niềm vui để thổi một cái gì đó lên ......

Ted