Commercial Real Estate Cycles Across 54 Metros - Q1 2022, Tiến sĩ Glenn Mueller

Nhu cầu về bất động sản thương mại tiếp tục gia tăng với sự thay đổi của nền kinh tế, tình trạng của đại dịch và hiện nay là các cuộc xung đột toàn cầu. Trong khi một số loại tài sản và thị trường đấu tranh, những người khác tiếp tục bùng nổ. Thông tin chi tiết về thị trường cụ thể là rất quan trọng để xác định nơi thị trường bất động sản cá nhân hiện đang ở và nơi họ đang hướng tới.

Báo cáo Chu kỳ Thương mại bất động sản hàng quý của Tiến sĩ Glenn Mueller chỉ đưa ra quan điểm đó về những gì đang diễn ra trong bất động sản thương mại trên cả nước với chi tiết cụ thể cho 54 đô thị cho các tài sản Căn hộ, Công nghiệp, Văn phòng và Bán lẻ. Tiến sĩ Mueller xác định bốn giai đoạn riêng biệt trong chu kỳ bất động sản thương mại cung cấp các điểm quyết định cho các chiến lược đầu tư và rút lui. Tỷ lệ lấp đầy trung bình dài hạn là yếu tố chính quyết định tốc độ tăng trưởng cho thuê và cuối cùng là giá trị tài sản. Lý tưởng nhất là Giai đoạn 2 - Mở rộng là góc phần tư lý tưởng cho hiệu suất của nhà đầu tư bất động sản như được thể hiện trong hai biểu đồ và thảo luận sau đây. Tất cả các biểu đồ trong bản tóm tắt này được lấy trực tiếp từ báo cáo Q1 2022 của Tiến sĩ Mueller.

Trong suốt chu kỳ, Tiến sĩ Mueller mô tả hành vi cho thuê trong từng giai đoạn, sử dụng các Cấp độ Thị trường từ 1 đến 16. Sự cân bằng xảy ra ở Cấp độ Thị trường 11, trong đó tăng trưởng nhu cầu tương đương với tăng trưởng nguồn cung – theo đúng nghĩa đen là điểm ngọt. Cân bằng Thị trường Cấp 11 cũng là mức chiếm chỗ cao nhất.

Giai đoạn 1 - Phục hồi giảm số lượng trống, Không có xây dựng mới 1-3 Tăng trưởng cho thuê âm
4-6 Mức tăng trưởng cho thuê dưới lạm phát

Giai đoạn 2 - Mở rộng giảm vị trí trống, xây dựng mới 6-8 cho thuê nhanh chóng hướng tới các cấp xây dựng mới
8-11 Tăng trưởng thuê nhà cao trong thị trường chặt chẽ

Giai đoạn 3 - Tăng cung tăng tuyển dụng, Xây dựng mới Tăng trưởng tiền thuê 11-14 Tích cực Nhưng Giảm

Giai đoạn 4 - Suy thoái tăng tuyển dụng, Hoàn thành nhiều hơn 14-16, sau đó quay lại 1: Dưới mức lạm phát, tăng trưởng tiền thuê nhà tiêu cực

Tăng trưởng tiền thuê trong suốt chu kỳ được mô tả như sau:

Tiền thuê và thay đổi tỷ lệ lấp đầy cho Q1 2022 theo báo cáo của Mueller được nêu chi tiết cho Hoa Kỳ tổng hợp trong bảng sau. Những người chiến thắng lớn đang diễn ra tiếp tục là căn hộ và tài sản công nghiệp. Bất động sản bán lẻ cho thấy tiền thuê nhà tăng so với cùng kỳ năm ngoái tính đến Q1 2022 nhưng tiền thuê văn phòng giảm 0,7% so với một năm trước. Tôi tin rằng lợi nhuận văn phòng trong Q1 2022 chỉ đơn thuần là lấy lại một phần của những tổn thất phải chịu trong nửa đầu của 2021. Lợi nhuận trong ngành bán lẻ không có gì đáng ngạc nhiên khi sự cải thiện đáng kể trong doanh số bán lẻ từ 2021.

Báo cáo Q1 2022 của Tiến sĩ Mueller cho thấy giai đoạn chu kỳ hiện tại từ góc độ quốc gia trên các loại tài sản. Các căn hộ, Công nghiệp (Nhà kho, Nghiên cứu & Phát triển và Không gian Linh hoạt), và Cửa hàng Nhà máy Bán lẻ và Khu vực/Cộng đồng (nghĩ đến các cửa hàng tạp hóa), với thương mại điện tử ngày càng tăng và nhu cầu chung ngày càng tăng ở Giai đoạn 2 - Mở rộng Cân bằng Thị trường Cấp 11 với tiền thuê và mức độ chiếm dụng ở đỉnh chu kỳ. Các tài sản công nghiệp vẫn ở mức giá thuê và mức lấp đầy cao kỷ lục và tỷ lệ trống thấp kỷ lục mặc dù JLL báo cáo hơn ½ tỷ feet vuông hiện đang được xây dựng.

Văn phòng trung tâm vẫn nằm ở biên giới giữa Giai đoạn 1 – Phục hồi và Giai đoạn 2 – Mở rộng ở Cấp độ Thị trường 6. Tuy nhiên, các Văn phòng ở ngoại ô đã trượt xuống Giai đoạn 1 – Phục hồi khi trở lại văn phòng đã trở nên trì trệ.

Office được hiển thị trong bảng tiếp theo cho 54 Metro riêng lẻ trên toàn quốc. Mười một trong số các Metro trong nghiên cứu của Mueller (20 phần trăm) ở Giai đoạn 3 – Tăng cung kể từ Q1 2022. Tám trong số các đơn vị đo lường (15%) thị trường Office nằm trong Giai đoạn 4 – Suy thoái) với mức tăng trưởng tiền thuê dưới lạm phát hoặc âm. Các thị trường được hiển thị bằng phông chữ in nghiêng đậm (11 trong số 54 thị trường Office) chiếm 50% tổng không gian được theo dõi bởi báo cáo của Mueller.

Báo cáo hàng quý của Mueller dựa trên gần 300 mô hình kinh tế lượng riêng lẻ. Rất tiếc, dữ liệu cho các khách sạn không còn nữa.

Hãy chú ý đến từng loại bất động sản trong báo cáo tập trung vào các thành phố có nguồn cung dư thừa và cả những người có nguồn cung theo dõi nhu cầu.

Để tải xuống các báo cáo hàng quý hiện tại và trước đây, hãy nhấp vào daniels.du.edu/burns-school và cuộn xuống phần BÁO CÁO CYCLE THỊ TRƯỜNG BANG THỰC TẾ trên Trang web.

Đối với báo cáo Q1 2022, nhấp vào Microsoft Word - Cycle Monitor 22Q1.docx (du.edu)

Để tìm hiểu thêm về Bác sĩ Glenn Mueller, hãy nhấp vào IsdBQUESTdaniels.du.edu/directory/glenn-mueller

Đối với các học viên bất động sản thương mại, Tiến sĩ Mueller là việc đọc cần thiết hàng quý. Một lần nữa, nhờ Glenn cho nghiên cứu thương mại tiên tiến đặc biệt.

Ted