Commercial Real Estate Cycles Across 54 Metros - Q1 2022, Tiến sĩ Glenn Mueller

Nhu cầu về bất động sản thương mại tiếp tục gia tăng với sự thay đổi của nền kinh tế, tình trạng của đại dịch và hiện nay là các cuộc xung đột toàn cầu. Trong khi một số loại bất động sản và thị trường gặp khó khăn, những loại khác tiếp tục bùng nổ. Hiểu biết chi tiết về thị trường cụ thể là rất quan trọng để xác định thị trường bất động sản cá nhân hiện đang ở đâu và họ đang hướng tới đâu.

Báo cáo của Tiến sĩ Glenn Mueller về Chu kỳ Bất động sản Thương mại hàng quý đưa ra quan điểm về những gì đang diễn ra trong bất động sản thương mại trên toàn quốc với chi tiết cụ thể cho 54 metro cho các bất động sản Căn hộ, Công nghiệp, Văn phòng và Bán lẻ. Tiến sĩ Mueller xác định bốn giai đoạn riêng biệt trong chu kỳ bất động sản thương mại cung cấp các điểm quyết định cho các chiến lược đầu tư và rút lui. Trung bình sức chứa dài hạn là yếu tố quyết định chính của tốc độ tăng trưởng tiền thuê và cuối cùng là giá trị tài sản. Lý tưởng nhất là Giai đoạn 2 - Mở rộng là góc phần tư lý tưởng cho hiệu suất của nhà đầu tư bất động sản như được thể hiện trong hai biểu đồ và thảo luận sau đây. Tất cả các biểu đồ trong bản tóm tắt này được lấy trực tiếp từ báo cáo Q1 2022 của Tiến sĩ Mueller.

Trong suốt chu kỳ, Tiến sĩ Mueller mô tả hành vi cho thuê trong từng giai đoạn, sử dụng các Cấp độ Thị trường từ 1 đến 16. Sự cân bằng xảy ra ở Cấp độ Thị trường 11, trong đó tăng trưởng nhu cầu tương đương với tăng trưởng nguồn cung – theo nghĩa đen là điểm ngọt. Cân bằng Thị trường Cấp 11 cũng là mức chiếm chỗ cao nhất.

Giai đoạn 1 - Phục hồi giảm vị trí trống, Không có công trình mới
1-3 Tăng trưởng cho thuê âm
4-6 Dưới mức tăng trưởng cho thuê lạm phát

Giai đoạn 2 - Mở rộng giảm số lượng trống, Xây dựng mới
6-8 Thuê Nhanh chóng Hướng tới Các Cấp Xây Dựng Mới
8-11 Tăng trưởng tiền thuê nhà cao trên thị trường hạn hẹp

Giai đoạn 3 - Tăng cường cung ứng tăng tuyển dụng, Xây dựng mới
11-14 Tăng trưởng Tiền thuê Tích cực Nhưng Giảm

Giai đoạn 4 - Suy thoái tăng tuyển dụng, hoàn thành nhiều hơn
14-16, sau đó quay lại 1: Dưới Lạm phát, Tăng trưởng Tiền thuê Âm

Tăng trưởng tiền thuê nhà trong suốt chu kỳ được đặc trưng như sau:

Các thay đổi về tiền thuê nhà và chỗ ở cho Q1 2022 theo báo cáo của Mueller được nêu chi tiết cho Hoa Kỳ về tổng thể trong bảng sau. Những người chiến thắng lớn đang diễn ra tiếp tục là các căn hộ và bất động sản công nghiệp. Các bất động sản bán lẻ cho thấy mức tăng tiền thuê theo từng năm kể từ Q1 năm 202022 7nhưng tiền thuê văn phòng giảm 0,7% so với một năm trước. Tôi tin rằng lợi nhuận văn phòng trong Q1 chỉ đơn thuần 2022 là lấy lại một phần của những tổn thất phải chịu trong nửa đầu của 2021. Lợi nhuận trong Bán lẻ không có gì ngạc nhiên khi có sự cải thiện đáng kể về doanh số bán lẻ từ 2021.

Báo cáo Q1 2022 của Tiến sĩ Mueller cho thấy giai đoạn chu kỳ hiện tại từ góc độ quốc gia đối với các loại tài sản. Các căn hộ, Công nghiệp (Nhà kho, Nghiên cứu & Phát triển và Không gian Linh hoạt), và Cửa hàng Nhà máy Bán lẻ và Khu vực/Cộng đồng (nghĩ đến các cửa hàng tạp hóa), với thương mại điện tử ngày càng tăng và nhu cầu chung ngày càng tăng ở Giai đoạn 2 - Mở rộng Cân bằng Thị trường Cấp 11 với tiền thuê nhà và mức độ chiếm dụng ở đỉnh chu kỳ. Các bất động sản công nghiệp vẫn ở mức giá thuê và mức độ chiếm dụng cao kỷ lục và tỷ lệ trống thấp kỷ lục mặc dù JLL đã báo cáo hơn ½ tỷ feet vuông hiện đang được cung cấp.

Văn phòng trung tâm vẫn nằm ở biên giới giữa Giai đoạn 1 – Phục hồi và Giai đoạn 2 – Mở rộng ở Cấp độ Thị trường 6. Tuy nhiên, các Văn phòng ở ngoại ô đã trượt xuống Giai đoạn 1 – Phục hồi khi trở lại văn phòng đã trở nên trì trệ.

Văn phòng được hiển thị trong bảng tiếp theo cho 54 hệ thống tàu điện ngầm riêng lẻ trên toàn quốc. Mười một trong số các Metro trong nghiên cứu của Mueller (20 phần trăm) nằm trong Giai đoạn 3 – Tăng cung kể từ Q1 2022. Tám trong số các đơn vị đo lường (15 phần trăm) thị trường Office nằm trong Giai đoạn 4 – Suy thoái) với mức tăng trưởng tiền thuê dưới lạm phát hoặc âm. Các thị trường được hiển thị bằng phông chữ in nghiêng đậm (11 trong 54 thị trường Office) chiếm 50% tổng không gian được theo dõi bởi báo cáo của Mueller.

Báo cáo hàng quý của Mueller dựa trên gần 300 mô hình kinh tế lượng riêng lẻ. Rất tiếc, dữ liệu về các khách sạn không còn khả dụng.

Hãy chú ý đến từng loại tài sản trong báo cáo tập trung vào các thành phố có nguồn cung dư thừa, và cả những thành phố có nhu cầu về nguồn cung kéo dài.

Để tải xuống các báo cáo hàng quý hiện tại và trước đây, hãy nhấp vào daniels.du.edu/burns-school và cuộn xuống phần BÁO CÁO CYCLE THỊ TRƯỜNG BANG THỰC TẾ trên Trang web.

Đối với báo cáo Q1 2022, nhấp vào Microsoft Word - Cycle Monitor 22Q1.docx (du.edu)

Để tìm hiểu thêm về Bác sĩ Glenn Mueller, hãy nhấp vào IsdB REMSdaniels.du.edu/directory/glenn-mueller

Đối với các chuyên gia bất động sản thương mại, Tiến sĩ Mueller là người đọc cần thiết hàng quý. Một lần nữa, nhờ Glenn cho nghiên cứu thương mại tiên tiến đặc biệt.

Ted